Решение по делу № 2-619/2021 от 16.12.2020

                                     Дело № 2-619/2021

44RS0001-01-2020-006974-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2021 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе судьи Царёвой Т.С., при ведении протокола помощником судьи Гулькиной Ю.А.., с участием истца Камышенцевой О.Ю., представителя ответчика Фадеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Камышенцевой Ольги Юрьевны к Сафарян Шагане Рафаеловне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Сагателян Киры Гагиковны и Сагателян Георгия Гагиковича о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Камышенцева О.Ю. обратилась в суд с иском к Сафарян Ш.Р., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Сагателян К.Г. и Сагателян Г.Г. о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>. В обоснование заявления указано, что <дата> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу. <дата> истица внесла продавцу задаток в сумме 50 000 руб. Согласно п. 1.3 предварительного договора договор купли-продажи должен быть заключен до <дата>. Действие срока предварительного договора неоднократно продлевалось. Квартира была приобретена ответчиком с использованием материнского капитала. Однако ответчик бездействовал по вопросу выделения долей и получения согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры. Жилое помещение ответчиком не продано. Задаток в сумме 50000 руб. также не возвращен. В связи с отказом ответчика от заключения основного договора, истцом <дата> ответчику направлено предложение заключить основной договор купли - продажи объекта недвижимости условиях, определённых предварительным договором купли-продажи квартиры недвижимого имущества от <дата>, для чего ответчику предлагалось явиться на его заключение <дата> в 09:00 в МФЦ. Ответчик <дата> в МФЦ для заключения основного договора не явился и не предпринял никаких действий для заключения основного договора. Более того, на портале «...» <дата> истец увидела, что менеджером агентства недвижимости «...» опубликовано объявление о продаже объекта недвижимости, но стоимость его увеличена до 2 000 000 руб. Более того, умышленно указан адрес объекта недвижимости <адрес>, вместо <адрес>. Однако, все фотографии позволяют идентифицировать объект недвижимости. По данному факту Карандашов Дмитрий пояснил, что его клиентом является ответчик, который принял решение о продаже квартиры по иной цене, и который отказался продавать квартиру истцу. Дата
публикации объявления указана <дата>. Аналогичное объявление размещено на
официальном    сайте    агентства    недвижимости «...». В связи с тем, что ответчик уклоняется от заключения договора, истица просила обязать ответчицу заключить с ней договор купли-продажи данной квартиры.

Истец Камышенцева О.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик Сафарян Ш.Р., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика по доверенности Фадеева Ю.А. исковые требования не признала. Пояснила, что ответчик вернула истице задаток. Считает договор расторгнутым. Согласие органа опеки на продажу квартиры не получено. Волеизъявление у ответчика на продажу квартиры отсутствует.

Представитель третьего лица администрации Костромского муниципального района Костромской области в лице отдела опеки и попечительства администрации Костромского муниципального района в судебное заседание не явился. В письменном отзыве заведующий отделом опеки и попечительства Сорокина Н.И. просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, указала, что Сафарян Ш.Р. с заявлением об оказании государственной услуги по выдаче предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних не обращалась. Вместе с тем, Сафарян Ш.Р. была оказана консультация по вопросу предоставления государственной услуги, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, даны рекомендации по соответствующему оформлению земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в котором планировалось выделение долей несовершеннолетним взамен ранее существовавших.

Представитель третьего лица ООО «Этажи» в судебное заседание не явился, направлен письменный отзыв, подписанный представителем Тихомировым А.А., в котором указано, что стороны в период действия предварительного договора не вышли на подписание основного договора, выражена позиция об отклонении исковых требований.

Суд, выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу положений п. п. 1 - 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Материалами дела подтверждается, что <дата> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. <дата>. Камышенцева О.Ю. внесла задаток в сумме 50 000 руб.

Согласно п. 1.3 предварительного договора договор купли-продажи должен быть заключен до <дата>.

До указанного срока договор купли-продажи жилого помещения сторонами не был заключен.

Возражая против удовлетворения иска, сторона ответчика ссылается на отсутствие согласия органов опеки и попечительства, на возврат задатка покупателю, договор расторгнут продавцом, о чем направлено уведомление.

Ответчица Сафарян О.Ю. имеет двоих несовершеннолетних детей – ФИО2, <дата> года рождения, и ФИО3, <дата> года рождения.

Жилое помещение по адресу: <адрес>, принадлежит на праве долевой собственности ФИО1 (доля в праве 2/3), ФИО2 (доля в праве 1/6), ФИО3 (доля в праве 1/6).

По условиям п. 5.7 предварительного договора сторон согласовали, что в случае неодобрения органом опеки приобретаемого объекта недвижимости в срок до заключения основного договора, настоящий договор расторгается. Продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 дней с момента расторжения настоящего договора.

Одобрение органом опеки приобретаемого объекта недвижимости в срок до заключения основного договора отсутствует.

Как пояснила в ходе рассмотрения дела представитель ответчика Фадеева Ю.А., ответчик Сафарян Ш.Р. обращалась на прием в отдел опеки и попечительства администрации Костромского района по указанному вопросу. В ходе консультации специалист убедил ей не обращаться с письменным заявлением по данной квартире в связи с тем, что по её заявлению будет дан письменный отказ. Специалист органа опеки предложил выделить доли несовершеннолетним в ином объекте недвижимости и оформить под ним земельный участок. В связи с этим, ответчица, не обладая юридическими познаниями, не стала писать официальное заявление в орган опеки для получения письменного отказа.

С учетом презумпции добросовестности поведения сторон, суд приходит к выводу, что ответчица принимала меры к обращению в орган опеки и попечительства для получения согласия на осуществление сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Однако письменного заявления не подавала.

Данное обстоятельство подтверждается содержанием отзыва заведующий отделом опеки и попечительства администрации Костромского района Костромской области Сорокиной Н.И., из которого видно, что Сафарян Ш.Р. обращалась в орган опеки. Ей была оказана устная консультация по вопросу предоставления государственной услуги, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, даны рекомендации по соответствующему оформлению земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в котором планировалось выделение долей несовершеннолетним взамен ранее существовавших. Письменное заявление об оказании государственной услуги по выдаче предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних не подавалось.

В настоящее время одобрение органом опеки данной квартиры отсутствует.

По данной причине заключение предварительного договора купли-продажи невозможно.

При таких обстоятельствах, в отсутствие согласия органов опеки и попечительства, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, поскольку возложение обязанности на ответчика по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения нарушит права несовершеннолетних детей, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Кроме того, <дата> Сафарян Ш.Р. направила Камышенцевой О.Ю. уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, с предложением представить реквизиты для возвращения задатка, уплаченного по предварительному договору.

<дата> ответчик Сафарян Ш.Р. произвела возврат задатка на счет истца Камышенцевой О.Ю. С продлением срока предварительного договора и заключением основного договора купли-продажи ответчик не согласна.

Таким образом, фактически предварительный договор между сторонами был расторгнут.

На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В судебном заседании истица пояснила, что действиями (бездействием) ответчика, приведшим к срыву сделки ей причинены убытки. При этом, нарушенное право, связанное с причинением убытков, истица вправе защищать, путем обращения в суд с самостоятельными иском.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Камышенцевой Ольги Юрьевны к Сафарян Шагане Рафаеловне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи от <дата>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья Т.С Царёва

Мотивированный текст решения изготовлен 16.04.2021.