Решение от 07.02.2022 по делу № 3а-22/2022 (3а-216/2021;) от 05.04.2021

УИД № 34OS0000-01-2021-000161-35

Дело № 3а-22/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 7 февраля 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного истца Лепской М.Ю., представителя административного ответчика ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки» Мотолыго Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО <.......>» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составила 1688 555 рублей 89 копейки. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет необоснованное увеличение выкупной цены, при расчете которой применяется кадастровая стоимость. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании оценки специалиста составляет 1 003000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца Лепская М.Ю. поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы <.......> № № <...> от 11 января 2022 года, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 1196000 рублей, установленной в экспертном заключении.

Представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» Мотолыго Д.А. против удовлетворения заявленных требований, с учетом их уточнения, не возражал, отметив, что замечаний по экспертному заключению Учреждение не имеет.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, просив в заявлении о рассмотрении дела в его отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

В письменных объяснениях представители административных ответчиков Управления Росреестра по Волгоградской области – Кривова Т.Н., ФГБУ «ФКП Росреестра» - Кочарян А.К., ссылаясь на пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указали на необоснованное привлечение их в качестве соответчиков, в связи с чем при вынесении решения по делу просили в удовлетворении исковых требований к ним отказать, рассмотреть дело в их отсутствие (т. 1 л.д. 163-179).

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства заинтересованное лицо администрация Волгограда явку своего представителя в суд не обеспечило, заявлений об отложении заседания не представило.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и подтверждается выписками из ЕГРН, договором аренды, ООО «<.......>» является собственником здания по адресу: <адрес> и арендатором земельного участка, на котором оно расположено, с кадастровым номером <адрес> (т. 1 л.д. 9-37, 157-160).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена 1 января 2021 года в сведения ЕГРН, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области».

Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка <адрес> в размере 1688555 рублей 89 копеек определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 8, 161-162).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Пунктом 2 постановления Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 года № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» установлено, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках, по цене, равной 15 процентам от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (помещения в них).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком <.......>» отчет № 13582 от 26 февраля 2021 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 1003000 рублей (т. 1 л.д. 38-143).

По ходатайству административного ответчика Облкомимущества, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу 18 мая 2021 года на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. Ее проведение поручено эксперту ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу».

Согласно заключению эксперта данной организации отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 980 000 рублей (т. 2 л.д. 1-49).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникших сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущества определением суда от 7 сентября 2021 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту <.......>».

Согласно заключению эксперта <.......>» № 211029/01-ЗУ от 11 января 2022 года представленный административным истцом отчет № 13582 от 26 февраля 2021 года не соответствует требованиями статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 5 ФСО № 3 и пункту 22 ФСО № 7. Экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года в размере 1196000 рублей (т. 2 л.д. 144-192).

Суд находит экспертное заключение <.......>» в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также экспертное заключение <.......> достоверными. Каких-либо замечаний к ним в данной части не представлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения <.......> № 211029/01-ЗУ от 11 января 2022 года следует, что при оценке спорного земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «место размещения административного здания», экспертом был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна).

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7).

Исходя из информации, содержащейся в открытых источниках объявлений в сети Интернет, экспертом было проведено исследование рынка земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных в <адрес> предлагаемых к продаже в период с 1 июля 2018 года по 1 января 2020 года.

В результате анализа информации о выставленных на продажу объектах отобрано 6 объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. Так, экспертом приняты корректировки, в том числе на торг, на передаваемые имущественные права, площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Указанное экспертное исследование объективно, проведено на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт Гряколов А.В. предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренных законом оснований для его отвода судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Оснований сомневаться в верности его профессиональных суждений суд не усматривает.

Оценивая по правилам статьи 84 КАС РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом <.......> Гряколовым А.В., является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в указанном судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Выводы оценщика <.......> и эксперта <.......> в части расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка приведенным выше требованиям закона не отвечают ввиду наличия в них явных ошибок и противоречий, в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения.

При изложенном, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость (менее, чем в два раза), что затрагивает права и обязанности истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает уточненные административные исковые требования подлежащими удовлетворению и установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении повторной судебной оценочной экспертизы экспертом <.......> Гряколовым А.В.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Оценивая доводы представителя Росреестра по Волгоградской области о том, что Управление не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области».

В соответствии со статьями 6, 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Волгоградской области государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки». Определением суда от 24 августа 2021 года по ходатайству представителя административного ответчика Облкомимущества Учреждение привлечено к участию в деле в качестве административного соответчика (т. 2 л.д. 60-61, 131-135).

Согласно пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В данной связи ответчиками по настоящему делу являются комитет по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и Управление Росреестра по Волгоградской области, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 1 апреля 2021 года и поскольку сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не представлено, датой подачи заявления следует считать 1 апреля 2021 года (т. 1 л.д. 147).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «<.......>» ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 196 000 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 1░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.