Решение по делу № 33-10183/2018 от 05.09.2018

Судья: Васильева Н.В. Дело № 33-10183/2018

Докладчик: Мащенко Е.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Белик Н.В.

судей Мащенко Е.В., Вегелиной Е.П.

при секретаре Шпигальской В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 02 октября 2018 года гражданское дело по апелляционной жалобе Телюкова Александра Геннадьевича на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 13 июля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В., объяснения представителя ответчика Вайман Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Телюков Александр Геннадьевич обратился в суд с иском к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» и ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» о признании отсутствующим права собственности, о признании права собственности, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест», как застройщиком, и ООО «ИнвестКом», как участником долевого строительства, был заключен договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик обязался осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и по акту приема-передачи - IV квартале 2014 г. передать участнику долевого строительства <адрес> (стр.), расположенную на 7 этаже многоэтажного <адрес> по строительному адресу: <адрес> стр., а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ИнвестКом» с участием ООО «ПТК «Стройинвест» было заключено трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому следует, что права требование <адрес> (стр.) переходят к истцу. В последующем номер этой квартиры был изменен на 54. В тексте указанного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры в пользу ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»). Однако оснований для сохранения залога в отношении спорной квартиры нет, поскольку помещение, являющееся предметом договоров долевого участия в строительстве и соглашения о передаче прав и обязанностей, которыми предусмотрены права участника строительства на их получение по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, т.к. были обременены правами истца, как участника долевого строительства, оплатившего стоимость предмета договора. Ответчик ООО «ИнвестКом» неоднократно гарантировал снятии обременения и под этим предлогом уклонялся (не являлся) для регистрации права истца в Управлении Росреестра.

При этом, истцом обязанность по оплате по соглашению о передаче прав выполнена надлежащим образом. 01.11.2015 г. ООО ПТК «Стройинвест» передало квартиру истцу по акту приема-передачи. Однако в ноябре 2017 истцу стало известно, что на основании акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ИнвестКом» и ООО «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» передана по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (стр. 48/1) и право собственности на эту квартиру зарегистрировано в Управление Росреестра за ООО «ИнвестКом».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил:

признать отсутствующим у ООО «ИнвестКом» права собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 48,3 кв.м, расположенную по адресу: 630126, <адрес>;

признать за Телюковым А.Г. право собственности на квартиру с кадастровым номером № площадью 48,3 кв.м, расположенную по адресу: 630126, <адрес>;

признать отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении квартиры с кадастровым номером № площадью 48,3 кв.м, расположенной по адресу: 630126. <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Телюкова Александра Геннадьевича к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» и ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» о признании отсутствующим права собственности, о признании права собственности, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки отказано в полном объеме.

С решением не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что на момент заключения соглашения ему было известно, что квартира со строительным номером № образована путем деления (переустройства) квартиры со строительным номером 48, которая являлась предметом залога, описанного в соглашении. При этом на дату заключения соглашения возводился 20 этаж, он осматривал приобретаемую квартиру, видел, что объекта, переданного в залог под строительным номером 48, не существует. Сотрудники ООО «ИнвестКом» ознакомили его с договором залога и убедили, что по этим основаниям и в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращен и после исключения записи об ипотеке договор переуступки прав можно будет зарегистрировать без участия банка.

ДД.ММ.ГГГГ ООО ПТК «Стройинвест» по акту приема-передачи передало ему в собственность <адрес> (№ в которую он вселился и проживает по настоящее время. При этом обязательства по оплате квартиры полностью им исполнены. Отмечает, что ответчик (банк) только в июле 2018 года представил в судебном заседании соглашение, на основании которого исходный предмет залога был заменен на квартиру, являющуюся предметом иска. Регистрация дополнительного соглашения осуществлена ДД.ММ.ГГГГ под номером № Данная информация была скрыта от него, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ ни содержит сведений об этом договоре, о договоре он узнал впервые только в судебном заседании, своего согласия заключать сделку на таких условиях не давал. При этом по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Кроме того, обращает внимание на то, что признание права является одним из способов защиты права, им представлены доказательства приобретения имущества на основании сделки, в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Отмечает, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 18.12.2012г. между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г. согласно которому застройщик обязался осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и по акту приема-передачи - IV квартале 2014 г. передать участнику долевого строительства <адрес> (стр.), расположенную на 7 этаже многоэтажного <адрес> по строительному адресу: <адрес> стр., а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос.

ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г. был зарегистрирован в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НОМОС-Банк» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») и ООО «ИнвестКом» был заключен договор кредитной линии №/л.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав №/л, в том числе и по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г.

06.02.2013г. в пользу ОАО «НОМОС-Банк» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») в ЕГРП зарегистрирован договор залога прав №/л от 25.01,2013г. по указанному договору долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве 2-ВБ2-Н от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства <адрес> (стр.), которое также в установленном законом порядке было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ИнвестКом» заключено дополнительное соглашение к договору залога №/л от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого было установлено, что <адрес> (стр.) передается в залог. Указанное дополнительное соглашение было также в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ИнвестКом» с участием ООО «ПТК «Стройинвест» было заключено трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому следует, что права требование <адрес> (стр.) переходят к истцу.

При этом, в тексте указанного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»), также указано, что данное соглашение подлежит государственной регистрации и право требования на квартиру переходят к истцу только лишь с обязательного согласия ОАО «НОМОС- Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»).

Судом установлено, что такового согласия истец у банка не получал и указанное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.Согласно статье 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

Пунктом 1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3.4. договора ДУ установлено, что при уступке прав приобретателя прав в порядке, указанном в пункте 5.1.4. договора, право залога банка следует за уступаемыми правами требования.

Пунктом 3.1.1 договора залога установлено что ООО «ИнвестКом» обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя; не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестком» (участником долевого строительства), ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и истцом подписано соглашение №-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №-ВБ 2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «Инвестком» передает истцу права по договору ДУ в части <адрес> (стр.), строительная площадь 51,19 кв.м., строительный адрес: <адрес>. В последующем номер этой квартиры был изменен на 54, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле

Пункт 6 указанного соглашения содержит информацию о наличии обременения прав требования по Договору ДУ залогом в пользу Банка.

В материалах дела, также имеется копия акта приема - передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ИнвестКом» и ООО «Стройинвест», согласно которому ООО «ИнвестКом» передана по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (стр. 48/1).

Согласно данным выписки из ЕГРП, ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры зарегистрировано право собственности ООО «ИнвестКом».

Вынося обжалуемое решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не зарегистрировано в установленном законом порядке, а следовательно, правовые последствия данной сделки не наступили, к истцу не перешли права участника долевого строительства. При этом, спорная квартира находится в залоге ПАО Банк «ФК Открытие», которое не давало согласие на заключение соглашения о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве и на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства.

По делу установлено, что договор залога прав №/л заключен Банком с ООО «Инвестком», который является участником долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г, застройщик - ООО ПТК «Стройинвест».

Согласно абзацу 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Пунктом 3.5. договора ДУ установлено, что при регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства до полного и надлежащего исполнения участником долевого строительства своих обязательств перед банком по заключенному кредитному соглашению, соответствующие жилые и нежилые помещения, составляющие объекты долевого строительства, признаются находящимися в залоге у банка на основании ст. 77 Закона об ипотеке.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав ДУ и в настоящее время ЕГРП не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «Инвестком» и банка, в отношении спорной квартиры.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по ДДУ, подписанное истцом датировано ДД.ММ.ГГГГ.

На дату заключения договора залога прав, и возникновения права залога банка, истец никакими правами в отношении спорной квартиры не обладал, а перенос права залога банка на объект недвижимого имущества (квартира), соответствуют, и условиям заключенного договора ДУ, и нормам действующего законодательства.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Инвестком» по договору кредитной линии №/л от ДД.ММ.ГГГГ между банком и ООО «Инвестком» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога прав №/л, согласно которому в залог банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, который в установленном порядке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем было зарегистрировано и дополнительное соглашение к договору залогу, где было предусмотрено, что спорная квартира также передана в залог и это дополнительное соглашение было также зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Отклоняя доводы апеллянта о наличии оснований для прекращения залога, судебная коллегия исходит из факта регистрации в установленном порядке прав участника долевого строительства, и прав залога банка; а также отсутствия в материалах дела доказательств, что на дату заключения договора залога прав имелись права третьих лиц в отношении спорной квартиры, в том числе истца.

Указание автора жалобы на то, что истец не знал о договоре залога, добросовестно исполнил обязательства по оплате квартиры, не влияет на законность решения суда.

Как видно из материалов дела, в тексте, соглашения заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ИнвестКом» с участием ООО «ПТК «Стройинвест» указано об обременении прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»).

Банком и ООО «Инвестком» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога прав №/л, согласно которому в залог банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, который в установленном порядке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем было зарегистрировано и дополнительное соглашение к договору залогу. Сведения, содержащиеся в ЕГРП являются общедоступными.

Таким образом, правоотношения сторон и закон подлежащий применению, в целом определены судом правильно, обстоятельства имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, а доводы апелляционной жалобы фактически направлены на иную оценку представленных доказательств и толкований норм права, что не опровергает выводов суда, и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем, оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы в силу частей 3,6 ст.330 ГПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 13 июля 2018 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения

Апелляционную жалобу Телюкова Александра Геннадьевича оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи