Решение от 14.02.2024 по делу № 2-1188/2024 от 22.12.2023

Дело №2-1188/2024 (43RS0001-01-2023-010702-54)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 14 февраля 2024 года

Ленинский районный суд г. Кирова в составе

председательствующего судьи Лопаткиной Н.В.,

при секретаре Ширяевой В.И.,

с участием представителя истца адвоката Смертина А.С.,

ответчика Свитневой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бена А. В. к Свитневой Л. В. о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

Бен А.В. обратился в суд с иском к Свитневой Л.В. о взыскании задатка. В обоснование заявленных требований указано, что {Дата изъята} между Беном А.В. (покупатель) и Свитневой Л.В. (продавец) заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны договорились о том, что они обязуются в срок до {Дата изъята} включительно выполнить взятые на себя обязательства по соглашению и заключить по указанное число сделку по оформлению перехода права собственности от продавца к покупателю путем заключения договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: квартиры, расположенной на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: {Адрес изъят}, общей площадью 42,8 кв.м., кадастровый {Номер изъят}. Согласно п. 1.4 соглашения покупатель в подтверждение своих намерений заключить в будущем договор по оформлению перехода права собственности передал продавцу 50 000 рублей. В ходе осмотра квартиры было установлено, что двухкомнатная квартира подверглась перепланировке, в настоящее время имеет две изолированные комнаты, доступ к которым обеспечивается через длинный коридор. Схему указанной планировки продавец также разместил на Авито в своем объявлении о продаже. Поскольку в соответствии с условием, содержащимся в п. 3.5 соглашения, объект недвижимости не должен подвергаться до подписания соглашения несанкционированной перепланировке или переоборудованию, истец попросил у ответчика документы, подтверждающие законность перепланировки. Ответчиком указанные документы не предоставлены. Из данных выписки ЕГРН следует, что указанная квартира является двухкомнатной, одна из комнат – проходная, через которую обеспечивается доступ ко второй комнате и кладовке. {Дата изъята} и {Дата изъята} в адрес ответчика истцом направлены телеграммы, в которых истец просил предоставить документы, подтверждающие законность выполненной перепланировки. Ответчиком указанные документы не предоставлены, следовательно, перепланировки произведена незаконно, об этом ответчик при заключении соглашения истцу не сообщила, что является существенным нарушением соглашения. {Дата изъята} истец направил в адрес ответчика претензию о возврате внесенного задатка. Претензия получена ответчиком {Дата изъята}, оставлена без удовлетворения. Также во исполнение соглашения о задатке {Дата изъята} истец направил ответчику телеграмму, в которой предложил выбрать и сообщить ему время и дату заключения договора купли-продажи, однако ответ от Свитневой Л.В. не поступил, при этом в настоящее время спорная квартира продана ответчиком иному лицу. Условиями соглашения (п. 4.1) возврат задатка производится в двойном размере.

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика в свою пользу задаток, предусмотренный соглашением о задатке от {Дата изъята}, в размере 100 000 рублей.

В судебное заседание истец Бен А.В. не явился, извещен надлежащим образом, направил представителя по доверенности.

Представитель истца по доверенности Смертин А.С. в судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным в иске доводам, настаивал на их удовлетворении в полном объеме, пояснил, что при заключении соглашения сторона продавца заверила, что перепланировка в спорной квартире произведена давно и все документы изменены, какие-либо кадастровые и технические паспорта не предоставлялись. С целью сбора недостающих документов и их проверки при заключении соглашения был установлен срок до {Дата изъята}. Соглашением о задатке предусмотрена ответственность за проведение несанкционированной перепланировки, соглашение недействительным не признано, является действующим. Также ответчик подтвердила в судебном заседании, что проведенная перепланировка в квартире не узаконена в надлежащем порядке. Таким образом, по мнению представителя истца, сделка по купле-продаже квартиры не состоялась по вине ответчика. Причем, отмечено представителем, изначально Бен просил вернуть только сумму уплаченного аванса, а не в двойном размере, но ответчик на контакт не шла, что и вынудило обратиться в суд.

Ответчик Свитнева Л.В. исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, представлены возражения на иск, согласно которым в {Дата изъята} онаразместила на портале Авито объявление о продаже квартиры с планом фактической перепланировки (изолированные комнаты). С {Дата изъята} ее интересы по продаже квартиры стал представлять риэлтор АН «Этажи» Игнатов М.Э. Осмотр квартиры с участием ответчика, истца, его супруги и риэлтора состоялся в середине {Дата изъята}, Свитнева Л.В. информировала истца об отсутствии официальной регистрации перепланировки в квартире. {Дата изъята} риэлтор сообщил ей о том, что истец готов совершить сделку. {Дата изъята} между Свитневой Л.В. и АН «Этажи» - ИП Ануфриев П.В. заключен агентский договор о продаже спорной квартиры. В эту же дату состоялась встреча сторон по вопросу совершения сделки купли-продажи объекта. При этом Свитневой Л.В. истцу и его супруге были представлены следующие документы: паспорт, выписка из ЕГРН по квартире, предыдущий договор купли-продажи, техпаспорт на квартиру с план-схемой изначальной планировки (смежные комнаты). В ходе обсуждения перепланировки Бен А.В. указал, что изменения в перепланировке не являются критичными, вопрос о законности перепланировки не ставился на обсуждение. Также было подписано соглашение о задатке, составленное юристом АН «Этажи», в условия которого был ошибочно включен п. 3.5 с формулировкой: «Объект недвижимости несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего соглашения не подвергался». Свитнева Л.В., недостаточно внимательно прочитав текст соглашения, подписала его с указанной ошибкой. Указанный пункт и само соглашение она не оспаривала. До {Дата изъята} истец с ответчиком не связывался, ответ на телеграммы Бена она давала в мессенджере. {Дата изъята} и {Дата изъята} ответчик с представителями АН «Этажи» являлась в МФЦ для заключения сделки по купле-продаже квартиры, на которые истец не явился, хотя был извещен посредством сообщений в мессенджере, что является подтверждением намерения Свитневой Л.В. заключить сделку, в которой она была заинтересована. Полагает, что истец, утратив интерес к сделке, зная о перепланировке и отсутствии документов о ее законности, воспользовался ошибочно включенным в соглашение п. 3.5., предъявив требование о возврате задатка в двойном размере, возложив ответственность за не заключение договора купли-продажи на ответчика. Квартира в настоящее время действительно продана, но сделка совершена в {Дата изъята}., то есть после окончания срока исполнения заключенного с Беном договора.

Выслушав представителя истца и ответчика, изучив материалы дела, заслушав свидетеля, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что {Дата изъята} между Свитневой Л.В. (продавец) и Бен А.В. (покупатель) заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны договорились о том, что они обязуются в срок до {Дата изъята} включительно выполнить взятые на себя обязательства по соглашению и заключить по указанное число сделку по оформлению перехода права собственности от продавца к покупателю путем заключения договора купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: квартиры, расположенной на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: {Адрес изъят}, общей площадью 42,8 кв.м., кадастровый {Номер изъят}. Цена объекта недвижимости составляет 3 050 000 рублей. Пунктом 1.3. соглашения предусмотрено, что сумма в размере 50 000 рублей передается покупателем продавцу в качестве задатка до подписания сторонами соглашения, сумма в размере 3 000 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора через СБР.

Согласно п. 1.4 соглашения покупатель в подтверждение своих намерений заключить в будущем договор по оформлению перехода права собственности передал продавцу 50 000 рублей.

В соответствии с п. 3.5. соглашения объект недвижимости несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания соглашения не подвергался.

Согласно п. 4.1. соглашения при досрочном расторжении настоящего Соглашения и отказа от заключения сделки по переходу права собственности (уступки права требования) к покупателю и подписания договора, по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи календарных дней с момента такого расторжения (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.4. соглашения в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте (в том числе, согласно п. 3 соглашения), сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Из технического паспорта жилого помещения, расположенного на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: {Адрес изъят}, с кадастровым номером {Номер изъят}, составленному по состоянию на {Дата изъята}, следует, что помещение имеет две смежные комнаты площадью 9,6 кв.м. и 18,9 кв.м., также из комнаты (18.9 кв.м.) имеется вход в кладовку площадью 2,4 кв.м., доступ в кухню и коридор осуществляется через комнату (18,9 кв.м.), доступ к санузлу – через коридор.

Из представленных скриншотов с сайта Авито следует, что спорная квартира имеет две изолированные комнаты, кухню и санузел, доступ к которым обеспечивается через длинный коридор, кладовка отсутствует. На дату подписания соглашения о задатке, а также при проведении осмотра квартиры сторонами покупателя и продавца, жилое помещение имеет указанную планировку, что сторонами не отрицается.

Истцом {Дата изъята} и {Дата изъята} в адрес ответчика направлялись телеграммы с требованием о предоставлении документов, подтверждающих законность проведенной перепланировки в квартире. Однако документы, подтверждающие, что перепланировка жилого помещения произведена в соответствии с требованиями законодательства, ответчиком представлены не были.

Соглашение о задатке от {Дата изъята} подписано сторонами, следовательно, его условия согласованы, недействительным полностью либо в части оно не признано.

Обязательство по внесению покупателем задатка выполнено в полном объеме.

{Дата изъята} истцом направлена в адрес ответчика телеграмма с предложением выбрать и согласовать дату заключения договора купли-продажи квартиры в любое время до {Дата изъята}.

Доказательств того, что ответчиком направлялись сведения о согласовании дат совершения сделки, в том числе, посредством мессенджера Ватсап, суду не представлено. Представленный ответчиком скриншот переписки с названного мессенджера таким доказательством не является, поскольку проверить достоверность данного доказательства не представляется возможным. Акт осмотра доказательства нотариусом не представлен.

Допрошенная в качестве свидетеля П.А.Ю. пояснила, что Бен А.В. попросил оказать ему содействие в проведении сделки по покупке квартиры. Совместно с истцом она осматривала квартиру, а также присутствовала при заключении соглашения о задатке. При осмотре также присутствовали собственник квартиры и риэлтор Максим. Планировка квартиры отличалась от стандартной («хрущевка»), при осмотре вопрос о перепланировке с собственником не обсуждался. Помимо перечисленных лиц, при подписании соглашения также присутствовала юрист Юлия, которая выполнила проект соглашения. Со стороны продавца были представлены следующие документы: паспорт, свидетельство о праве собственности старого образца, договор купли-продажи, проект договора задатка, при этом кадастровые документы и технический паспорт на квартиру она не видела, не оспаривает, что возможно они и были, но она внимательно изучала вышеприведённые документы. Перед подписанием соглашения о задатке стороны ознакомились с текстом документа, подписали его, истец передал ответчику сумму задатка. В дальнейшем общение по вопросу предоставления документов по перепланировке происходило с риэлтором, так как ранее Свитнева Л.В. сообщила, что документы находятся в агентстве. При этом риэлтор переадресовал истца к юристу Юлии, однако запрошенные документы по перепланировке предоставлены не были, по этой причине Бен А.В. направил телеграммы о предоставлении документов, ответ также не последовал. Впоследствии истец звонил риэлтору, снова просил представить документы, юрист сообщил дату явки в МФЦ, но без подготовленного договора купли-продажи, без предоставления документов о законности проведенной перепланировки, без обсуждения порядка расчета, а также встречи в банке явка на совершение сделки не имела смысла. В последующем они узнали, что спорная квартира продана.

Как следует из пояснений ответчика, спорная квартира была продана иному лицу, предварительный договор заключен {Дата изъята}, а {Дата изъята} зарегистрирован переход права, то есть сделка совершена после истечения срока действия соглашения с истцом.

Поскольку в установленный соглашение срок договор купли – продажи между сторонами заключен не был, истцом в адрес ответчика {Дата изъята} направлена досудебная претензия о возврате денежных средств в размере 50 000 рублей, внесённых в качестве задатка, однако ответчиком требования были проигнорированы, ответ на претензию не направлен, денежные средства не возвращены.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждается, что ответчик в установленный предварительным договором срок, обязательства по заключению основного договора не выполнила, что ей признаётся. Каждая из сторон, обосновывая причины незаключения основного договора, указывает, что именно противной стороной были нарушены условия соглашения.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений п. п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Таким образом, при отсутствии доказательства направления ответчиком истцу предложения о заключении основного договора купли-продажи в период действия предварительного договора, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора по вине покупателя, то есть истца.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Ответчик, обосновывая свою позицию, утверждала, что о перепланировке квартиры истцу было достоверно известно на момент подписания соглашения. Стороной истца данный факт не оспаривается, представителем истца, а также допрошенным в судебном заседании свидетелем подтверждается непосредственный осмотр Беном А.В. квартиры. Доводы истца, которые до настоящего времени не опровергнуты стороной ответчика, сводятся к тому, что зная о произведённой перепланировке, заключая соглашение, он полагал о наличии документов, свидетельствующих о её законности. О том, что у продавца квартиры отсутствуют документы, на основании которых перепланировка была произведена, ему известно не было, он полагал добросовестным поведение второй стороны, подписавшей соглашение, где отражено, что помещение не подвергалось незаконной перепланировке. Поскольку ни Свитнева Л.В., ни риэлторы, к общению с которыми она направляла, несмотря на неоднократные просьбы истца предоставить соответствующие документы, проигнорировали его требования, Бен А.В. был вынужден отказаться от совершения сделки и потребовать возврата денежных средств.

Оценка и анализ представленных в совокупности доказательств, позволяют суду прийти к выводу об отсутствии вины истца Бена А.В. в незаключении основного договора купли-продажи квартиры. Истец, действуя разумно и добросовестно, во исполнение положений предварительного договора купли-продажи, уплатил ответчику задаток в размере 50 000 рублей, однако основной договор купли – продажи не был заключен по вине ответчика. Сумма задатка истцу возвращена не была, причём на его требования какой – либо ответ дан не был.

Учитывая положения п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которым, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, сумма в размере 100 000 рублей подлежит взысканию с ответчика, вследствие чего требования истца суд находит подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░. ░., {░░░░ ░░░░░░} ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ {░░░░░ ░░░░░} ░ ░░░░░░ ░░░░ ░. ░. ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 100 000 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 21 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░