Решение по делу № 2-188/2022 (2-1525/2021;) от 29.11.2021

Дело № 2-188/2022             УИД 47RS0007-01-2021-003471-54

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2022 года                 г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Мицюк В.В.,        

при секретаре Баталовой Д.И.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца Гороховой Л.Н., представителя истца - адвоката Колесник Т.Н., предъявившего удостоверение №, действующего на основании ордера № от 09 февраля 2022 года, ответчика Поляковой Я.А.

гражданское дело по иску Гороховой Любови Николаевны к Новикову Александру Владимировичу, Поляковой Яне Александровне о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

    Горохова Л.Н. 29.11.2021 через организацию почтовой связи обратилась в Кингисеппский городской суд Ленинградской области с иском к Новикову А.В., Поляковой Я.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного меду сторонами 28.10.2020, взыскании денежных средств, уплаченных при заключении договора купли-продажи от 28.10.2020 в размере 1 322 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 110 руб. (л.д.3-7). В обоснование заявленных требований указав, что 28.10.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. в соответствии с условиями договора указанная квартира продана за <данные изъяты> руб. во исполнение данного договора купли-продажи истец согласно расписке от 29.10.2020 ответчики совместно получили денежные средства от истца в размере <данные изъяты> руб. за проданную квартиру, которые им необходимы были для погашения остатка ипотеки по данной квартире, также ответчики получили <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. по расписке, а всего ими получено <данные изъяты> руб. Остаток денежных средств в размере <данные изъяты> руб. был заложен в ячейку Сбербанка для передачи ответчикам после государственной регистрации перехода права собственности. Истцом были поданы документы для государственной регистрации перехода права собственности, однако, уведомлением от 12.11.2020 данная регистрация приостановлена ввиду того, что на квартиру наложен арест и не получено согласие банка на продажу квартиры. Поскольку сделка не прошла государственную регистрацию в установленный договором аренды ячейки срок, то после неоднократных продлений аренды ячейки истцом были забраны денежные средства. После чего узнала, что на квартиру наложено семь арестов от судебных приставов исполнителей за долговые обязательства ответчиков. При заключении договора купли-продажи и передаче денежных средств она не знала и не могла знать, что на данную квартиру наложены ограничения, которые воспрепятствуют государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности к истцу приостановлена значительное время, начиная с 12.11.2020, и осуществить ее не представляется возможным в связи с наложением ареста на имущество, то есть по обстоятельствам от нее не зависящим, считает, что изменение обстоятельств в данном случае существенные, так как они изменились настолько. Что если бы она могла разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. До настоящего времени у истца на данную квартиру право собственности не возникло, она обременена обязательствами третьих лиц. Направленная в адрес ответчиков претензия, оставлена без ответа, денежные средства ответчики не вернули.

В судебном заседании истец и ее представитель заявленные требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили об их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик Полякова Я.А. в судебном заседании с заявленными требованиями согласилась, указав, что на момент продажи квартиры арестов на нее не было, квартира продавалась для погашения имеющихся долгов. Пояснила, что единовременно выплатить такую сумму не имеет возможности.

Ответчик Новиков А.В. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, уважительных причин не явки не сообщил, правом на предоставление возражений не воспользовался.

Ответчику направлялись судебные повестки о явке в судебное заседание на 18.01.2022 и на 21.02.2022 по месту регистрации и жительства в г. Кингисепп Ленинградской области, которые возвратились не врученными, с отметкой «истек срок хранения» (л.д. 55, 72).

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, разъяснено в указанном Постановлении, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, как разъяснено в п. 68 указанного Постановления, подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В силу статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

Согласно части 2 статье 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Часть 1 данной статьи, в свою очередь, предусматривает, что эти лица должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

При этом, суд, установив факт злоупотребления правом, может применить последствия, предусмотренные части 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, по собственной инициативе.

Ответчику заблаговременно направлялись извещения о датах судебных заседаний, от получения которых адресат уклонился, судебные извещения возвращены за истечением срока хранения.

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие (ч. 4 ст. 167 ГПК РФ).

При указанных обстоятельствах, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 73).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей В

    В соответствии со ст. 557 ГК РФ в условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

    В соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

    В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

    В соответствии со ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

    В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Судом установлено, что 28.10.2020 между Новиковым А.В., Поляковой Я.А. (продавцы) и Гороховой Л.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. На момент подписания договора продавцы уведомляют покупателя о том, что объект находится в обременении - залог прав требования в силу закона. Залогодержателем является ПАО «Сбербанк». Залог прав требования в силу закона является обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору № от 05.08.2013, заключенному между ПАО «Сбербанк» и продавцами. Залог прав требования в силу закона зарегистрирован Управлением Росреесра по Ленинградской области 06.08.2013. Стороны договорились, что после оплаты покупателем суммы, в соответствии с п.7.1. настоящего договора, продавцы произведут все действия, необходимые для прекращения залога прав: - погасят задолженность по кредитному договору № от 05.08.2013, заключенному между ПАО «Сбербанк» и продавцами; - при необходимости обратиться совместно с ПАО «Сбербанк» в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения – залога прав требования в силу закона. Стороны договорились, что на момент государственной регистрации прав собственности покупателя Гороховой Л.Н. на квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, залог прав требования прекращен, объект поступает в собственность покупателя без обременений. Стоимость объекта составляет <данные изъяты> руб. Цена продажи объекта окончательная и одностороннему изменению не подлежит. Оплата объекта происходит поэтапно: на момент подписания основного договора купли-продажи покупатель оплатил продавцам сумму в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской, написанной собственноручно продавцами. Денежные средства переданы в офисе ПАО «Сбербанк». Денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. продавцы и покупатель в день подписания настоящего договора помещают в ячейку ПАО «Сбербанк». Изъятие денежных средств из ячейки будет произведено продавцами в течение двух рабочих дней со дня получения документов с государственной регистрации права собственности на объект на Горохову Л.Н. стороны обязуются совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект в течение одного рабочего дня с момента подписания настоящего договора. Продавцы передали объект покупателю в день подписания настоящего договора. Стороны договорились, что договор купли-продажи будет являться актом приема передачи. Покупатель приобретает право собственности на объект с момента государственной регистрации права в установленном законом порядке (л.д. 8-10).

Поляковой Я.А. 25.09.2020 написана расписка о получении от истца денежных средств в размере <данные изъяты> руб. в обеспечение предварительного договора по покупке спорной квартиры (л.д. 83), 29.10.2020 – расписка о получении от истца денежных средств в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты задолженности коммунальных платежей (л.д. 82). Также 29.10.2020 ответчиками написана расписка о получении от истца денежных средств в размере <данные изъяты> руб. для погашения задолженности по кредитному договору от 05.08.2013 в счет договора купли-продажи спорной квартиры (л.д. 81).

Таким образом, указанные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. получены ответчиками в рамках заключенного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В ноябре 2020 года Управление Росреестра по Ленинградской области уведомило истца о приостановлении государственной регистрации прав ввиду не представления согласия залогодержателя на государственную регистрацию прав, прав собственности. Кроме того, ЕГРН содержит запись о наложении ареста на квартиру. Разъяснено, что для устранения причин приостановления необходимо представить согласие залогодержателя, документы, подтверждающие отмену обеспечительных мер (л.д. 16).

В августе 2021 года Управление Росреестра по Ленинградской области также уведомило истца о приостановлении государственной регистрации прав до устранения причин, препятствующих регистрации (л.д. 17).

Согласно выписке из ЕГРН от 14.08.2021 на спорную квартиру зарегистрированы ограничения прав в виде залога в силу закона и в виде запрещения регистрации (л.д. 26-35). Таким образом, истец лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорную квартиру на свое имя.

В сентябре 2021 года истец направила в адрес ответчиков претензию о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств (л.д.11-13, 14, 15) которая ответчиками оставлена без ответа и исполнения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.    

В силу разъяснений п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом в сумме 15 110 рублей подтверждены чек-ордером (л.д.2) и подлежат взысканию с ответчиков в ее пользу в солидарном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск Гороховой Любови Николаевны к Новикову Александру Владимировичу, Поляковой Яне Александровне о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 28 октября 2020 года между Гороховой Любовью Николаевной и Новиковым Александром Владимировичем, Поляковой Яной Александровной.

Взыскать солидарно с Новикова Александра Владимировича, Поляковой Яны Александровны денежные средства в размере 1 322 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 110 рублей, а всего взыскать 1 337 110 (один миллион триста тридцать семь тысяч сто десять) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд.

Мотивированное решение составлено 01 марта 2022 года.

        Судья