Решение по делу № 2-178/2019 от 19.11.2018

№ 2-/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 февраля 2019 года г. Волгоград

Краснооктябрьский районный суд города Волгограда в составе:

председательствующего судьи Рожковой Е.Е.,

при секретаре Ромахиной И.А.,

с участием: представителей истца – Поповой Н.А., Акарашева С-А.И.,

представителей ответчика ООО «Департамент аукционных продаж» - Ермолова А.Н., Шинкаренко В.А.,

представителя ответчика ООО «Фонд недвижимости» - Лохиной О.В.,

представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» - Чаусовой И.В.,

третьего лица судебного пристава-исполнителя Краснооктябрьского районного отдела судебных приставов г. Волгограда – Лебедева А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кравченко М.Н. к ООО «Департамент аукционных продаж», ООО «Фонд недвижимости» о признании недействительными торгов по реализации имущества, протокола торгов, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Кравченко М.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Департамент аукционных продаж», ООО «Фонд недвижимости» о признании недействительными торгов по реализации имущества, протокола о проведении торгов, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивирует тем, что решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 10 января 2018 года с Кравченко М.Н. в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана сумма 2 791 787 рублей 53 копейки, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес>. Определена начальная продажная цена в размере 1 535 200 рублей, способ реализации – путем продажи с публичных торгов. Решение вступило в законную силу.

25.05.2018г. на основании данного решения возбуждено исполнительное производство. Постановлением судебного пристава-исполнителя Краснооктябрьского РО СП г. Волгограда от 30.05.2018г. на указанную квартиру наложен арест. 05.07.2018г. арестованное имущество передано на торги, составлен акт о передаче квартиры на реализацию. 24.07.2018г. арестованное имущество передано для продажи с торгов в ООО «Департамент аукционных продаж».

Первые торги были назначены на 30.08.2018г. на электронной площадке в сети интернет, данные торги объявлены несостоявшимися.

22.10.2018г. в 10 часов были проведены вторые торги квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Начальная продажная цена установлена в размере 1 304 920 рублей на основании постановления о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%.

Истец считает, что ответчиком нарушен порядок проведения торгов, так как в извещении о проведении повторных торгов, состоявшихся 22.10.2018г. место проведения торгов указано не корректно. В извещении указано: аукцион состоится на электронной торговой площадке в сети Интернет, далее ЭТП. В сети Интернет находится много электронных площадок, наименование площадки не указано. В извещении не указан порядок проведения торгов и способ определения победителя торгов. В периодических изданиях извещения о проведении торгов указанного имущества не публиковалось. Нарушен срок публикации извещения.

Указанные нарушения оказали существенное влияние на результат торгов, уменьшили возможность участия в торгах потенциальных покупателей, следовательно, повлияли на цену реализации. Допущенные нарушения привели к тому, что в торгах приняли участие только два покупателя. Несколько потенциальных покупателей не смогли внести задаток и принять участие в торгах.

Данные обстоятельства затрагивают интересы должника Кравченко М.Г., заинтересованной в продаже имущества за более высокую цену.

По результатам торгов 22.10.2018г. составлен протокол, согласно которому победителем является ООО «Фонд недвижимости». 29.10.2018г. между ООО «Фонд недвижимости» и ООО «Департамент аукционных продаж» заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

С учетом уточнения исковых требования истец просит: признать торги от 22.01.2018г. по реализации квартиры, расположенной по адресу <адрес> недействительными, признать протокол о результатах повторных торгов от 22.10.2018г. недействительным, признать договор купли-продажи квартиры от 29.10.2018г., заключенный между ООО «Фонд недвижимости» и ООО «Департамент аукционных продаж» недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Истец Кравченко М.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, причину неявки суду не сообщила, доверила представление своих интересов Акарашеву С-А.И., Поповой Н.А.

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика ООО «Департамент аукционных продаж» иск не признали, пояснили суду, что нарушений в проведении торгов по продаже квартиры, принадлежащей истцу допущено не было. Все требования законодательства о проведении торгов были соблюдены.

Представитель ответчика ООО «Фонд недвижимости» иск не признала, по тем основаниям, что торги по реализации арестованного имущества, а также договор купли-продажи квартиры были проведены без каких-либо нарушений.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» возражала против удовлетворения иска.

Судебный пристав-исполнитель Краснооктябрьского РО СП г. Волгограда возражал против удовлетворения иска.

Представители третьих лиц ТУ Росимущества по Волгоградской области, УФССП РФ по Волгоградской области, Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представители ТУ Росимущества по Волгоградской области, Управления Росреестра по Волгоградской области представили письменные возражения на иск.

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии со статьей 87 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения специализированной организацией, привлекаемой в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, открытых торгов в форме аукциона.

Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ (статья 93 Закона № 229-ФЗ).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Положениями ст.449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в том числе, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2).

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что вступившим в законную силу решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 10.01.2018г. с Кравченко М.Н. в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана сумма 2 791 787 рублей 53 копейки, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес>. Определена начальная продажная цена в размере 1 535 200 рублей, способ реализации – путем продажи с публичных торгов.

25.05.2018г. на основании данного решения возбуждено исполнительное производство. 25.06.2018г. произведена оценка арестованного имущества – квартиры, расположенной по адресу <адрес>, согласно постановлению об оценке, стоимость имущества соответствует начальной продажной стоимости, определенной решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 10.01.2018г. – 1 535 200 рублей. Постановлением судебного пристава-исполнителя Краснооктябрьского РО СП г. Волгограда от 31.05.2018г. на указанную квартиру наложен арест. 03.07.2018г. составлен акт о передаче арестованного имущества на торги. 05.07.2018г. постановлением судебного пристава-исполнителя арестованное имущество передано на торги.

Между ТУ Росимущества по Волгоградской области и ООО «Департамент аукционных продаж» 01.07.2018г. заключены государственные контракты на оказание услуг по реализации арестованного имущества.

05.07.2018г. в ТУ Росимущества по Волгоградской области поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества – квартиры, расположенной по адресу <адрес> и постановление судебного пристава-исполнителя Краснооктябрьского РО СА о передаче данного имущества на торги.

12.07.2018г. ТУ Росимущества по Волгоградской области известило УФССП РФ по Волгоградской области о передаче арестованного имущества на реализацию в ООО «Департамент аукционных продаж».

Письмом от 12.07.2018г. ТУ Росимущества по Волгоградской области передало на реализацию арестованное имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес> в ООО «Департамент аукционных продаж».

24.07.2018г. судебный пристав-исполнитель передал в ООО «Департамент аукционных продаж» по акту приема-передачи <адрес>.

Согласно ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (пункт 3 ст. 57 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Согласно п. 4 ст. 57 Федерального закона о залоге лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.

В соответствии со статьей 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (пункт 2 статьи 449.1 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 449.1 ГК РФ установлено, что извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества (абзац 2 пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ).

Таким образом, порядок опубликования информации о проведении публичных торгов считается соблюденным при одновременном выполнении требований пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ и положений статьи 57 Федерального закона о залоге.

Первые торги организатором торгов ООО «Департамент аукционных продаж» были назначены на 30.08.2018г.

31.07.2018г. в газете «Волгоградская правда» №86 опубликовано объявление о проведении ООО «Департамент аукционных продаж» публичных торгов по продаже арестованного имущества в электронной форме. Кроме того, объявления о проведении указанных торгов были размещены 01.08.2018г. на сайтах www.torgi.gov.ru, www.freettrade.expert.ru, www.dap134.ru, www.tu34.rosim.ru, что подтверждается скриншотами указанных сайтов.

В указанных объявлениях содержится вся информация, предусмотренная ст.448 ГК РФ: время, место и форма торгов, предмет торгов – <адрес>, ее собственник, существующие обременения продаваемого имущества, порядок проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, дата окончания подачи заявок 24.08.2018г., а также сведения о начальной цене.

Данные торги объявлены несостоявшимися, что подтверждается протоколом №1 от 28.08.2018г.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 30.08.2018г. в связи с несостоявшимися торгами начальная продажная цена квартиры снижена на 15% до 1 304 920 рублей.

22.10.2018г. (понедельник) в 10 часов были проведены вторые торги квартиры, расположенной по адресу <адрес>.

Объявления о проведении указанных торгов 21.09.2018г. были размещены в газете Волгоградская правда №109, а также на www.torgi.gov.ru, www.freettrade.expert.ru, www.dap134.ru www.tu34.rosim.ru, что подтверждается скриншотами указанных сайтов.

В данных объявлениях содержится вся информация, предусмотренная ст.448 ГК РФ: время, место, форма проведения торгов, наименование лота №13 – <адрес>, ее собственник, дата начала 24.09.2018г. и окончания 16.10.2018г. подачи заявок, задаток, начальная цена - 1 304 920 рублей.

Указанные обстоятельства опровергают доводы стороны истца о том, что ответчиком нарушены сроки и порядок размещения объявлений, порядок проведения торгов.

Доводы представителей истца о том, что истец не была извещена о проведении торгов, также являются необоснованными, так как уведомления о проведении торгов были направлены Кравченко М.Н. по месту жительства письмом Почта России 08.10.2018г. и 08.08.2018г., что подтверждается почтовыми штампами, реестрами почтовых отправлений.

Кроме того, ссылка на не уведомление истца о предстоящем проведении торгов не основаны на буквальном и смысловом значении названных выше норм права и являются надуманными, поскольку сам текст извещения однозначно свидетельствует об открытой форме торгов, которое обращено к неопределенному кругу лиц.

В судебном заседании представитель истца Акарашев С-А.И. не отрицал, что Кравченко М.Н. было известно о решении Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 10.01.2018г., о возбуждении исполнительного производства, а также о мерах, принимаемых судебным приставом-исполнителем по реализации заложенного имущества. Однако, задолженность по кредитному договору она не погашала.

Также несостоятельна ссылка истца на лишение потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, поскольку как установлено в ходе судебного разбирательства, требования иных лиц о признании торгов недействительными по основаниям незаконного отстранения от участия в торгах в установленном порядке не заявлены.

Согласно протоколу №2 от 22.10.2018г. в торгах по реализации <адрес> приняло пять участников, победителем признано ООО «Фонд недвижимости», которое предложило наибольшую цену – 1 352 000 рублей, что превышает начальную продажную цену имущества.

В связи с чем, доводы стороны истца о том, что в торгах приняло участие только двое претендентов, являются не обоснованными.

Учитывая, что извещение о проведении торгов по продаже имущества содержало всю необходимую информацию, предусмотренную вышеприведенными нормами, суд приходит к выводу о соблюдении организатором торгов процедуры извещения о предстоящих торгах, а также проведении торгов.

Истцом не представлено доказательств того, что организатором публичных торгов были допущены существенные нарушения законодательства, которые повлияли на результаты публичных торгов, и привели к ущемлению прав и законных интересов должника.

29.10.2018г. между ООО «Фонд недвижимости» и ООО «Департамент аукционных продаж» заключен договор купли-продажи квартиры, денежные средства в сумме 1 352 000 рублей перечислены покупателем и на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 08.11.2018г. перечислены взыскателю ПАО «Сбербанк России».

Анализ приведенных выше положений материального закона, регулирующих спорные правоотношения сторон, фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, позволяет суду сделать вывод о том, что оспариваемые истцом торги были проведены в соответствии с требованиями статей 447, 448, 449 ГК РФ, главы 9 Федерального закона об исполнительном производстве, главы 10 Федерального закона о залоге, а потому оснований для их признания недействительными, как и для признания недействительными протокола о результатах торгов от 22.10.2018г., договора купли-продажи от 29.10.2018г., заключенного по результатам торгов между ответчиками, не имеется.

При таких обстоятельствах, в иске Кравченко М.Н. надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Кравченко М.Н. к ООО «Департамент аукционных продаж», ООО «Фонд недвижимости» о признании торгов от 22.01.2018г. по реализации квартиры, расположенной по адресу <адрес>, протокола о результатах торгов от 22.10.2018г. недействительными, признании договора купли-продажи квартиры от 29.10.2018г., заключенного между ООО «Фонд недвижимости» и ООО «Департамент аукционных продаж» недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи жалобы через Краснооктябрьский районный суд города Волгограда.

Судья                                     Рожкова Е.Е.

Справка: решение в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2019 года.

Судья                             Рожкова Е.Е.