Решение по делу № 33-4113/2023 от 16.11.2023

Судья Баранова Т.В. № 33-4113/2023 10RS0013-01-2023-000743-50 № 2-734/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2023 года г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Степановой Т.Г.,

судей Величко С.А., Никитиной А.В.

при ведении протокола помощником судьи Волковой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 18 сентября 2023 года по иску администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к Касьянову О. М. о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Величко С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск заявлен по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Касьяновым О.М. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель (Министерство) передал в аренду ответчику Касьянову О.М. земельный участок с кадастровым номером ХХ.ХХ.ХХ, площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, с.Заозерье, вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства, территориальная зона Ж1. Зона индивидуальной жилой застройки». Указанным договором ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы в размере (...) руб. в год путем перечисления в бюджет Прионежского муниципального района ежеквартально по 15 число включительно в первый месяц отчетного квартала. Касьяновым О.М, допущено нарушение данного обязательства, вследствие чего образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере
(...) руб., а также по уплате неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы в сумме (...) руб., которую истец просил взыскать с ответчика.

Определением суда от 24.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ исковые требования удовлетворены частично. С КасьяноваО.М. в пользу администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ № за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере (...) руб., а также пени за просрочку внесения арендной платы в размере (...) руб. С КасьяноваО.М. в доход бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия взысканы судебные расходы (государственная пошлина) в размере (...) руб.

С указанным судебным постановлением не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды по вине Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, что установлено рядом вступивших в законную силу судебных актов, ответчик не имеет возможности использовать предоставленный земельный участок по прямому назначению и терпит убытки в виде начисленной арендной платы, данные убытки подлежат компенсации путем освобождения КасьяноваО.М. от уплаты арендной платы за период до государственной регистрации договора аренды. Вывод суда о том, что ответчик не реализовал свое право на досрочное расторжение договора в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества, в связи с чем арендная плата начислялась на законных основаниях, противоречит обстоятельствам дела и существу иска, поскольку вышестоящими судебными инстанциями уже сделан вывод о незаключенности договора аренды, состоявшиеся судебные постановления имеют преюдициальное значение. Заявитель отмечает, что уплаченная арендная плата за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в сумме около (...) руб. должна быть учтена при расчетах. Полагает, что возможно проведение независимой судебной оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Касьянов О.М. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

Представитель истца Николаенко А.В., действующая на основании доверенности, полагала решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела.

Заслушав ответчика и представителя истца, изучив материалы дела, обозрев материалы гражданских дел №, № (Прионежский районный суд Республики Карелия), административного дела № (Петрозаводский городской суд Республики Карелия), обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно ст.ст.606, 608, 610 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Касьяновым О.М. заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1336 кв.м, расположенный по адресу: №; вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства, территориальная зона Ж1. Зона индивидуальной жилой застройки».

Срок аренды участка устанавливается на 4 года 10 месяцев с момента подписания договора сторонами (п.2.1).

Согласно п.п.3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет (...) руб. в год. Арендная плата подлежит перечислению арендатором в безналичном порядке ежеквартально по 15 число (включительно) в первый месяц отчетного квартала в бюджет Прионежского муниципального района.

В соответствии с п.5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от расчета невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом установлено, что за период с даты передачи земельного участка арендная плата ответчиком не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность в размере (...) руб., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме (...) руб.

Договор аренды земельного участка, заключенный Министерством с КасьяновымО.М., до настоящего времени не зарегистрирован, что следует из уведомления от (...) об отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации договора, представленного филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Карелия по запросу суда первой инстанции.

Решением Петрозаводского городского суда от ХХ.ХХ.ХХ по административному делу №, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ и решением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ, признана законность действий Управления Росреестра по Республике Карелия по отказу в государственной регистрации права аренды земельных участков, в т.ч. по регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером № в пользу КасьяноваО.М.

Вступившим в законную силу решением Прионежского районного суда от ХХ.ХХ.ХХ по гражданскому делу № признано право собственности КасьяноваО.М. на объект недвижимости незавершенного строительства со степенью готовности 50 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....)

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 264, 309, 329, 330, 333, 393, 394, 450, 606, 607, 610, 614, 620 Гражданского кодекса РФ, статьей65 Земельного кодекса РФ, установив, что ответчиком в отношении спорного земельного участка заключен договор аренды земельного участка, право на досрочное расторжение договора в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества арендатор не реализовал, использовал земельный участок по назначению, возвел в его границах объект незавершенного строительства, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере, а также пени, размер которых снижен до (...) руб. на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в решении, и полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Доводы ответчика о том, что он не является правообладателем земельного участка, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, по вине арендодателя Касьянов О.М. был лишен возможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению – для строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы, судебная коллегия находит несостоятельными.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.4 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч.3 ст.1).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 № 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

По смыслу приведенных выше нормативных положений и с учетом разъяснений, изложенных в п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды не освобождает лиц, его подписавших, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», договор аренды, не прошедший необходимой государственной регистрации, не порождает тех последствий (ст.617,
п.1 ст.621 Гражданского кодекса РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Как следует из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из разъяснений, приведенных в п.43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 Гражданского кодекса РФ). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пунктом 2.2 заключенного между сторонами договора аренды предусмотрено, что условия договора распространяются на отношения сторон с момента передачи участка по акту приема-передачи. Акт приема-передачи подписан сторонами 01.06.2021.

Указанные положения договора никем, в том числе ответчиком, не оспорены, оснований для отказа в их применении к спорным правоотношениям не имеется. Недействительным или незаключенным указанный договор аренды в части условия о внесении арендной платы не признавался.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 23.05.2023 по гражданскому делу № (№) по иску администрации Прионежского муниципального района к Касьянову О.М. о взыскании неосновательного обогащения, имеющим в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение применительно к настоящему спору, установлено, что поскольку земельный участок был предоставлен в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, о чем истцу было известно, к возникшим правоотношениям должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, несмотря на отсутствие предусмотренной нормами материального права государственной регистрации сделки.

При этом судом апелляционной инстанции при рассмотрении указанного гражданского дела отмечено, что ранее состоявшиеся судебные постановления по административному делу № (№) по административному исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании уведомлений незаконными, содержат указания на ничтожность условия договора аренды земельного участка от 01.06.2021 № осроке такой аренды, как противоречащего императивной норме подп. 3 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ.

Оснований считать недействительными иные части договора аренды земельного участка от 01.06.2021 №,не связанные с установлением такого срока, в силу положений ст. 180 Гражданского кодекса РФ не имеется, учитывая также то, что исходя из положений ст.ст.606, 610 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Земельного кодекса РФ срок аренды земельного участка не относится к существенным условиям договора аренды данного объекта недвижимости.

Поскольку ответчик фактически осуществил пользование предоставленным ему земельным участком по назначению, правовых оснований для освобожденияКасьянова О.М.от обязанности оплатить такое использование не имеется.

Данный подход согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020).

Истец в соответствии со ст.ст. 6, 62, п. 2 ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации является получателем арендной платы за спорный земельный участок и обладает полномочиями по взысканию задолженности по арендной плате и штрафных санкций в судебном порядке в свою пользу.

Вопреки доводу заявителя, внесенные им денежные суммы в общем размере (...) руб. (ХХ.ХХ.ХХ – (...) руб., ХХ.ХХ.ХХ – (...)., ХХ.ХХ.ХХ – (...) руб.) учтены истцом при расчете задолженности и к взысканию не заявлены, что подтверждается представленным в материалы дела расчетом (л.д.7). В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик пояснил, что доказательств внесения им в счет внесения арендной платы по спорному договору большей суммы, чем учтенная истцом ((...) руб.), не имеется, а сумма в размере (...) руб. была указана в апелляционной жалобе округленно.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на имевшиеся у ответчика намерения осуществить выкуп арендованного земельного участка по льготной цене после завершения строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, что сократило бы период исполнения ответчиком обязанности по внесению установленной спорным договором арендной платы, основанием к отмене обжалуемого решения суда не являются.

Кроме того, как пояснил ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции, с заявлением о выкупе спорного земельного участка он обратился в Министерство имущественных и земельных отношений за пределами заявленного в рамках настоящего дела периода образования задолженности по внесению арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на иную правовую оценку установленных судом обстоятельств и толкование норм права, подлежащих применению к правоотношениям сторон, являются субъективным мнением заявителя и основаниями к отмене судебного решения не являются.

Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Приведенные в судебном решении выводы об обстоятельствах дела, подтверждены доказательствами, убедительно мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и в жалобе не опровергнуты.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что постановленное по делу судебное решение является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется. Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия также не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 18 сентября 2023 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи