Решение по делу № 2-16/2015 (2-1142/2014; 2-8228/2013;) от 16.12.2013

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Костюченко С.А.,

с участием представителей ответчиков ФИО9, ФИО10, ФИО6, ФИО7,

ответчика ИП ФИО2,

при секретаре ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО1 к ИП ФИО2, ЗАО «Компания ТрансТелеКом», ООО «Управляющая компания», ОАО «Вымпел-Коммуникации» ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта РФ» о признании договоров недействительными, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Истцы ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском к ИП ФИО2, ЗАО «Компания ТранТелеКом», ООО «Управляющая компания», ОАО «Вымпел-Коммуникации» ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта РФ» о признании договоров недействительными, взыскании денежных средств, указав, что истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных в административном здании с магазинами и подземной автостоянкой, расположенном по адресу: <адрес>, а именно: функционального встроенного помещения, назначением: нежилое, общей площадью 665, 8 кв. м., этаж 7, адрес объекта: <адрес>, помещение VIII (4-38), функционального встроенного помещения, назначением: нежилое, общей площадью 18 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: <адрес>, помещение I (3), машино-место № 8; функционального встроенного помещения, назначением: нежилое, общей площадью18 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: <адрес>, помещение I (3), машино-место № 9. По имеющейся информации, доля собственности истцов в объеме площадей функциональных помещений здания, в целом, составляет 10,6 %. Остальные функциональные помещения в здании принадлежит третьим лицам. Ответчик ООО «Управляющая компания», без получения согласия истцов систематически сдает вспомогательные помещения, расположенные в административном здании с магазинами и подземной автостоянкой, расположенном по адресу: 680021 <адрес>, в аренду и распоряжается ими иным образом, извлекая при этом доход, который истцам пропорционально их доле не перечисляет. В частности, им заключены следующие соглашения: договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «СЦС Совинтел», по которому ООО «Управляющая компания» предоставляет оператору связи место в здании по адресу: <адрес>, под размещение оборудования за плату, которая в настоящий момент согласно дополнительному соглашению к договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 900 рублей; договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Транстелеком ДВ», по которому ООО «Управляющая компания» предоставляет оператору связи место на кровле здания по адресу: <адрес>, под размещение оборудования за плату, которая в настоящий момент согласно дополнительному соглашению к договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 900 рублей; договор № НО-36/536 от ДД.ММ.ГГГГ с ФГП ВО ЖДТ России, по которому общество передает, а предприятие принимает в аренду помещение общей площадью 6 кв.м., расположенное между лестничными маршами 5-6 этажей в здании по адресу: <адрес>, за плату в размере 4 000 рублей в месяц для создания рабочего места главного бухгалтера; договоры № от ДД.ММ.ГГГГ г., 1/2014 от ДД.ММ.ГГГГ с индивидуальным предпринимателем ФИО2, по которому общество предоставляет предпринимателю место в здании по адресу: <адрес>, обеспеченное кабельными коммуникациями, электрическим питанием, а также другими необходимыми условиями для функционирования холодильного оборудования за плату в размере 3 000 рублей в месяц для использования под размещение холодильного оборудования. Об изложенных фактах истец узнал только в сентябре 2013 г. в ходе производства по делу № А73-8555/2013 по иску индивидуальных предпринимателей ФИО12, Им С.Ч., Кан Чун Дя, ФИО13, ООО «Холдинговая компания «Мареке» и ФГП ВО ЖДТ России к индивидуальным предпринимателям ФИО3 и ФИО11 о взыскании неосновательного обогащения в Арбитражном суде <адрес>, куда перечисленные договоры и доказательства получения по ним дохода со стороны ООО «Управляющая компания» были представлены в качестве доказательств. Подробная информация и тексты судебных актов по данному делу распространены в соответствии с требованиями Федерального закона «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» в средстве массовой информации - на официальном сайте ВАС РФ в сети Интернет, в связи с чем в дополнительном подтверждении правилам ч. 1 ст. 61 ГПК РФ она не нуждаются. Истец считает действия ответчика неправомерными, нарушающими его права по распоряжение собственными имуществом и получение от него дохода. В этой связи в данном случае основанием возникновения общей собственности на вспомогательные помещения здания по адресу: <адрес>, в том числе лестничные пролеты, подвал, отдельные элементы инженерной инфраструктуры объекта, является неделимый характер данных помещений. Он выражается в невозможности использования их каким-то одним собственником функциональных помещений здания без несоразмерного ущерба для других законных владельцев. Общая собственность на имущество, как это указано в п. 3 ст. 244 ГК РФ, является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было в связи с этим извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу ее в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ). Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит». ООО «Управляющая компания» является неуполномоченным арендодателем поскольку вопрос распоряжения общим имуществом, извлечения и распределения полученных доходов должен определяться по соглашению всех собственников такого имущества в силу с. 246, 248 ГК РФ. Подобного решения собственниками имущества не принималось. ООО «Управляющая компания» при заключении договоров аренды действовало недобросовестно, так как знало или должно было знать об отсутствии у общества правомочий на сдачу вещи в аренду. Такой недобросовестный неуполномоченный арендодатель несет ответственность в полном объеме перед собственником. Просит признать недействительными договор № от 01.03 2009 г., договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., договор № НО-36/536 от ДД.ММ.ГГГГ г., договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскать с ООО «Управляющая компания» стоимость пользования имуществом за период его нахождения в незаконном владении в пользу ФИО3в размере 35068 руб. 18 коп., в пользу ФИО11 - в размере 25582 руб. 58 коп.

В судебном заседании представители ответчиков ФИО9, ФИО10, ФИО6 исковые требования не признали, ссылаясь на доводы и основания, изложенные в отзывах.

В судебном заседании ответчик ИП ФИО2 исковые требования не признала и пояснила, что договоры с нею заключены правомерно.

В судебное заседание сторона истцов, ответчики, третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения извещались своевременно и в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, учитывая мнение явившихся ответчиков, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения стороны ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом на основании свидетельства о государственной регистрации права 27-АВ 448210 от ДД.ММ.ГГГГ г., свидетельства о государственной регистрации права 27-АВ 448209 от ДД.ММ.ГГГГ г., о государственной регистрации права 27-АВ 448363 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что истцам на праве общей совместной собственности принадлежит функциональное нежилое помещение, общей площадью 18 кв. м, этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, помещение I (3), машино-место № 9, функциональное нежилое помещение, общей площадью 18 кв. м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, помещение I (3), машино-место № 8, функциональное нежилое помещение, общей площадью 665, 8 кв. м., этаж 7, расположенное по адресу: <адрес>, помещение VIII (4-38).

Как усматривается из материалов дела, здание, расположенное по адресу: <адрес> является нежилым административным зданием, доля собственности истцов в объеме площадей функциональных помещений которого составляет 10, 6 %.

ООО «Управляющая компания» является управляющей компанией по техническому обслуживанию и содержанию нежилого здания по <адрес>.

В материалы дела представлен договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «Управляющая компания» (исполнитель) и ООО «СЦС Совинтел» (заказчик), правопреемником которого является ОАО «Вымпел-Коммуникации». В соответствии с п. 1.1 договора исполнитель оказывает услуги по размещению и обеспечению необходимых условий функционирования оборудования связи заказчика посредством предоставления стойкоместа за плату в здании, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО «Управляющая компания» и ЗАО «Транстелеком-ДВ» (в настоящее время ЗАО «Компания ТрансТелеКом»), общество оказывает, а предприятие связи принимает и оплачивает услуги по предоставлению места на кровле, в помещениях и на конструктивных элементах здания, расположенном по адресу: <адрес>, для размещения своего оборудования.

В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенным между ООО «Управляющая компания» и ИП ФИО2, последняя оплачивает услуги общества по предоставлению места в здании, расположенном по адресу: <адрес>, для обеспечения функционирования холодильного оборудования.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управляющая компания» и ИП ФИО2 заключен договор № 01/2014, предметом которого является предоставление во временное пользование последней помещения, площадью 5, 1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> на лестничном марше между третьим и четвертым этажами, за плату, для осуществления розничной торговли.

Кроме того, в материалы дела представлен договор № НО-36/536 от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «Управляющая компания» (арендодатель) и ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта РФ» (арендатор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 6 кв. м, расположенное между лестничными маршами пятого и шестого этажей в здании, расположенном по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований о признании вышеперечисленных договоров недействительными стороной истцов указано на положения ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, в связи с чем, отсутствие согласия истцов о передаче в аренду помещений в рамках оспариваемых договоров является основанием для признания их недействительными.

В соответствии с п.п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения на жилые помещения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. При этом, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В свою очередь, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Статей 8 ГК РФ определено, что решения собраний в случаях, предусмотренных законом, являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Так, из материалов дела усматривается, что общим собранием собственников помещений административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ г., принято решение о сдаче в аренду курительной комнаты, расположенной между третьи и четвертым этажами. Впоследствии указанное помещение было предоставлено на основании договора в пользование ИП ФИО2

На основании решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключен оспариваемый договор № НО-36/536 от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кроме того, в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений № от ДД.ММ.ГГГГ г., из содержания которого усматривается, что оспариваемые истцами договоры были одобрены легитимным собранием собственников для дальнейшего использования общего имущества.

Из совокупности представленных в материалы дела документов усматривается, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «Управляющая компания» (исполнитель) и ООО «СЦС Совинтел» (заказчик), и договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «Управляющая компания» и ЗАО «Транстелеком-ДВ» (в настоящее время ЗАО «Компания ТрансТелеКом») документально фактически оформили сложившиеся отношения по предоставлению площади для размещения оборудования связи в целях предоставления соответствующих услуг собственникам и пользователям помещений в здании.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 126-ФЗ «О связи» организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий и других инженерных объектов и технологических площадок, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом, собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случае, если недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу, в результате осуществления строительства, эксплуатации средств связи и сооружений связи не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник или иной владелец в судебном порядке вправе требовать расторжения договора с организацией связи об использовании этого имущества.

Так, согласно акту № на приемку локально-вычислительной и телефонной сети от 2007 г., в здании по требованию заказчика проведены монтаж и пуско-наладочные работы локально-вычислительной и телефонной сети, в соответствие с утвержденной проектно-сметной документацией.

Как следует из Выкопировки из плана подвального помещения, площадь, на которой размещено оборудование по оспариваемым договорам от 2009 г., является серверной по своему функциональному назначению. Согласно СН 512-78 Инструкции по проектированию зданий и помещений для электронно- вычислительных машин, утвержденной     Постановлением Госстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ № 244, серверная комната представляет собой выделенное технологическое помещение со специально созданными и поддерживаемыми условиями для размещения и функционирования серверного и телекоммуникационного оборудования.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Из совокупности изложенных норм и обстоятельств усматривается, что средства связи размещены в целях обеспечения потребностей собственников помещений в услугах связи в специально предназначенных помещениях.

До вынесения судом решения, представителем ответчика заявлено о пропуске истцами срока исковой давности в отношении оспариваемых договоров, заключенных в 2009 <адрес> предусмотрено ст.ст. 195, 196, 200 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года и начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая, что оспариваемые стороной истца договоры от 2009 г. были заключены до возникновения у истцов зарегистрированных прав собственности в отношении нежилых функциональных помещений, предполагая наличие у истцов должной степени добросовестности и осмотрительности как собственника, суд приходит к выводу о том, что истцы должны были узнать о наличии заключенных договоров от 2009 г. в отношении общего имущества при регистрации прав собственности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО1 к ИП ФИО2, ЗАО «Компания ТрансТелеКом», ООО «Управляющая компания», ОАО «Вымпел-Коммуникации» ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта РФ» о признании договоров недействительными, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в <адрес>вой суд через Центральный районный суд <адрес> путём подачи апелляционной жалобы.

Срок изготовления решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ г.

председательствующий: С.А. Костюченко

Копия верна: председательствующий С.А. Костюченко