Решение по делу № 2-75/2024 (2-2218/2023;) от 15.09.2023

Дело № 2-75/2024

УИД 33RS0014-01-2023-002409-50

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2024 года

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Филатовой С.М.

при секретаре Реган В.А.,

с участием представителя истца Администрации округа Муром Зуевой Д.С.,

представителя ответчика ЗАО «Выбор» Осипова А.А.,

рассматривая в открытом судебном заседании в городе Муроме Владимирской области гражданское дело по иску администрации округа Муром к ЗАО "Выбор", Константинову Е.А., Крысину Ю.С. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Администрация округа Муром обратилась в Муромский городской суд с иском к ЗАО "Выбор", Константинову Е.А., Крысину Ю.С. и, уточнив требования, просит:

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 18.11.2019 земельного участка с (номер), общей площадью 12000 кв.м., заключенный между закрытым акционерным обществом «Выбор», Константиновым Е.А., Крысиным Ю.С.,

применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Константиновым Е.А., Крысиным Ю.С. земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м., в собственность закрытого акционерного общества «Выбор», обязать ЗАО «Выбор» возвратить покупателям 34000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 19 ноября 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 к.в.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. ..... На основании договора купли-продажи ЗАО «Выбор» передало в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому земельный участок с кадастровым номером (номер) Константинову Е.А. и Крысину Ю.С. Истец полагает, что данный договор является ничтожным, совершенным с нарушением требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно ст. 8 которого субъект РФ или в случаях установленных законами субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене за которую оно продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть произведен расчет. Сделка по продаже земельного участка совершена с нарушением преимущественного права покупки муниципального образования и является ничтожной. Обращений в адрес администрации о. Муром о намерении продать земельный участок с кадастровым номером (номер) в адрес муниципального образования в лице администрации округа Муром не поступало. ЗАО «Выбор», зная о необходимости извещения истца при продаже указанного земельного участка о наличии преимущественного права покупки, интереса муниципального образования округ Муром, намеренно не направило предложение, что свидетельствует о злоупотреблении правом при совершении сделки.

Определением суда от 13 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство сельского хозяйства Владимирской области, администрация Муромского района.

Представитель истца администрации о. Муром Зуева Д.С. в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом их уточнения и просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Выбор» Осипов А.А. возражал против удовлетворения исковых требований. Суду пояснил, что 18 ноября 2019 года между ЗАО «Выбор» и Константиновым Е.А. и Крысиным Ю.С. заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 12000 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: участок находится примерно в 900 м. от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: ..... 16 августа 2019 года ЗАО «Выбор» направило в Департамент сельского хозяйства и продовольствия Владимирской области уведомление о продаже земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м., от которого получен отказ от преимущественного права покупки. Данным письмом Департамент информировало ЗАО «Муром» о переходе преимущественного права приобретения спорного земельного участка к администрации Муромского района Владимирской области, куда из Департамента и было направлено уведомление. Из администрации Муромского района получен отказ от преимущественного права покупки земельного участка. Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не противоречит действующим нормам права, стороны сделки действовали добросовестно, выполнив все обязательства по договору, признаков ничтожности сделка не имеет. Просит применить срок исковой давности к требованиям истца.

Ответчики Крысин Ю.С. и Константинов Е.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в иске просят отказать.

Представитель третьего лица Министерства сельского хозяйства Владимирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил отзыв на иск, в котором оставляет решение на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица администрации Муромского района в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ЗАО «Выбор» являлось собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером (номер).

18 мая 2018 года в адрес администрации округа Муром от ЗАО «Выбор» поступило извещение о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе: земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 4574831 кв.м., стоимостью 4571000 рублей.

01 июня 2018 года администрацией округа Муром от имени Главы округа Муром было выражено намерение приобрести вышеуказанный участок и уточнить условия сделки, в частности срок осуществления взаимных расчетов, о чем ЗАО «Выбор» был направлен письменный ответ.

Ответ получен представителем ЗАО «Выбор» 04 июня 2018 года.

27 августа 2018 года орган местного самоуправления, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром, направило письмо в адрес ЗАО «Выбор» с просьбой сообщить о дальнейших планах по реализации участков, в связи с отсутствием информации по предстоящей сделке. Ответа на вышеуказанные письма не поступало.

27 июня 2019 года ЗАО «Выбор» разделило земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером (номер) с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения» на 2 участка сельскохозяйственного назначения - на земельный участок с кадастровым номером (номер) и на земельный участок с кадастровым номером (номер).

ЗАО «Выбор» 16 августа 2019 года направлено в Департамент сельского хозяйства и продовольствия Владимирской области уведомление о намерении продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено оотносительно ориентира, расположенного за пределами участка. ..... Из Департамента поступило письмо от 16 сентября 2019 года с отказом от преимущественного права покупки указанного земельного участка.

Вышеуказанным письмом Департамент сельского хозяйства и продовольствия Владимирской области информировал общество о переходе преимущественного права приобретения спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения к администрации Муромского района Владимирской области.

От администрации Муромского района ответчиком получен официальный отказ (от 12 ноября 2019 года № ОРСПиПР-2875-01-49) от преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером (номер), площадью 12000 кв.м.

18 ноября 2019 года ЗАО «Выбор» (продавец) и Крысин Ю.С., Константинов Е.А. (покупатели) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. ..... Указанный земельный участок приобретен Крысиным Ю.А. и Константиновым Е.А. за 34000 руб.

Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Ответчикам Крысину Ю.А. и Константинову Е.А. земельный участок с кадастровым номером (номер) принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому).

Согласно п.1 и п.2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п.3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п.6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (ч. 2 ст. 8).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (ч. 3 ст. 8).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8).

Частью 1 ст. 4 Закона Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области" Правительству Владимирской области предоставлено право принятия решений от имени Владимирской области в случаях, установленных статьями 5, 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в порядке, устанавливаемом постановлением Правительства Владимирской области.

В случае, установленном статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при отказе Правительства Владимирской области от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки этого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, имеют муниципальные образования (ч. 2 ст. 4).

В соответствии с п.3.40 Положения о Министерстве сельского хозяйства Владимирской области, утвержденного постановлением Правительства Владимирской области от 22.02.2023 № 94, Министерство сельского хозяйства Владимирской области осуществляет действия по реализации преимущественного права Владимирской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или отказу от этого права в соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии со ст. 1 Устава округа Муром, утвержденного Решением Совета народных депутатов округа Муром от 25 августа 2009 года № 855 (далее - Устав округа Муром), муниципальное образование округ Муром имеет статус городского округа.

Статьей 2 Устава округа Муром предусмотрено, что граница округа определяет территорию, в пределах которой осуществляется местное самоуправление. Официальным документом, определяющим границы округа Муром, являются описание границ территории округа (приложение № 1 к Уставу), схематическая карта округа Муром (приложение № 2 к Уставу), утвержденные законом Владимирской области.

Судом установлено, что спорный земельный участок находится на территории муниципального образования округ Муром, что подтверждается данными публичной кадастровой карты и адресом местоположения земельного участка в соответствии с данными выписки из ЕГРН.

Вместе с тем, ЗАО «Выбор» перед отчуждением спорного земельного участка уведомление о намерении его продать в адрес администрации о. Мурома не направляло, что не оспаривается, а подтверждается представителем ЗАО «Выбор».

Довод представителя ответчика ЗАО «Выбор» о том, что у продавца земельного участка сельскохозяйственного назначения есть только обязанность извещения высшего исполнительного органа субъекта о предстоящем отчуждении земельного участка является несостоятельным, основанным на неверном толковании норм права.

Представленные стороной истца доказательства свидетельствуют о том, что ЗАО «Выбор» было известно о необходимости извещения о предстоящем отчуждении земельного участка сельскохозяйственного назначения путем заключения договора купли-продажи не только высшего исполнительного органа Владимирской области, но и администрации о. Муром. Об этом свидетельствует направление ранее 18 мая 2018 года в адрес администрации округа Муром от ЗАО «Выбор» извещения о намерении продать земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе: земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 4574831 кв.м., стоимостью 4571000 рублей.

Поскольку спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится на территории муниципального образования округ Муром, а сделка по его отчуждению совершена продавцом без извещения муниципального образования округ Муром о продаже земельного участка, то есть с нарушением установленной законом процедуры и с нарушением преимущественного права покупки муниципального образования, договор от 18 ноября 2019 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м., заключенный между ЗАО «Выбор» и Крысиным Ю.С., Константиновым Е.А. является ничтожной сделкой.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации округа Муром о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 18 ноября 2019 года с кадастровым номером (номер), заключенного между закрытым акционерным обществом «Выбор» и Крысиным Ю.С. и Константиновым Е.А. подлежат удовлетворению.

В связи с признанием сделки недействительной (ничтожной) полежат удовлетворению исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Стороной ответчика ЗАО «Выбор» заявлено о пропуске истцом срока для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как разъяснено в пункте 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что именно со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Из изложенного следует, что момент начала течения срока исковой давности должен определяться исходя из обстоятельств конкретного дела, например, со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о передаче имущества другому лицу или о совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества.

Администрации округа Муром стало известно о совершении сделки по отчуждению земельного участка сельскохозяйственного назначения из выписки ЕГРН, полученной из КУМИ администрации о. Муром 09.08.2023, в связи с чем начало срока исковой давности по оспариванию сделки следует исчислять с 09.08.2023, и администраций округа Муром не пропущен срок для обращения в суд с настоящим иском.

Настоящее решение суда является основанием для прекращения права общей долевой собственности Крысина Ю.С., Константинова Е.А. на земельный участок с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации округа Муром (ОГРН 1033302400120) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 18 ноября 2019 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м., заключенный между ЗАО «Выбор» (ОГРН 1023302151102) и Крысиным Ю.С. (паспорт: серия (номер)), Константиновым Е.А. ((номер)

Применить последствия недействительности ничтожной сделки (договора купли-продажи от 18 ноября 2019 года) в виде возврата Крысиным Ю.С., Константиновым Е.А. земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м. в собственность ЗАО «Выбор».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ЗАО «Выбор» денежных средств в размере 34000 руб. Крысину Ю.С., Константинову Е.А. по договору от 18 ноября 2019 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м.

Настоящее решение суда является основанием для прекращения права общей долевой собственности Крысина Ю.С., Константинова Е.А. на земельный участок с кадастровым номером (номер), общей площадью 12000 кв.м.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья                                        С.М.Филатова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 января 2024 года.