Решение по делу № 2-1788/2020 от 10.02.2020

№

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.о. Люберцы                                                                       23 июня 2020 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Федуновой Ю.С., при секретаре З, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Г и Г Я к З о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврата покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеизложенным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между Г, Г, с одной стороны, и З, с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимости ? (одна вторая) доли жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> № и ? (одна вторая) земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, <...> участок 447, кадастровый №. Согласно п. 2.3 Договора, стороны оценили указанную стоимость земельного участка в 1 000 000,00 (один миллион) руб., долю дома – в 4 500 000,00 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб., общая сумма оценки 5 500 000,00 (пять миллионов пятьсот тысяч) руб. Оплата по договору производится Договор был передан на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателям.

ДД.ММ.ГГ произошел пожар единой кровли, источником которого послужило возгорание в помещении гаража, расположенного на соседней территории у собственников, чьи жилые помещения располагаются зеркально от межквартирной стены с левой стороны от помещения лоджии № и №. Пожар, произошел в помещении гаража – перекинулся с кровли гаража на единую кровлю жилого двух этажного дома, в котором проживают четыре собственника. Кровля помещения гаража не просто примыкала к единой кровли жилого двух этажного дома, но и свисала над единой кровлей жилого двух этажного дома.

ДД.ММ.ГГ была проведена экспертиза объекта индивидуального жилищного строительства (дома), расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Зеленая зона», участок 447.

Согласно заключению специалиста ООО «Центр Правоведения Экспертиз – ДЕЛЬТА» № от ДД.ММ.ГГ, в ходе исследования копии технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (дома), выявлены следующие дефекты и недостатки: произведенные работы при строительстве сблокированного многоквартирного жилого дома, состоящего из двух этажей – не соответствуют требованиям нормативного документа СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с Изменением №). По результатам проведенного визуального осмотра и необходимых инструментальных замеров, специалистом ООО «Центр Правоведения Экспертиз – ДЕЛЬТА» сделаны следующие выводы: многоквартирный двух этажный жилой блокированный дом не соответствует требованиям пункта «6.7.» нормативного документа СП 55.13330.2011 Дома одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001; отсутствие разделительной стены, как того требует пункт «7.3» <...> Дома одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001; которая должна была возвышаться над конструкцией общей кровли – привело к тому, что возникший пожар уничтожил не только общую конструкцию кровли, но и полностью повредил как внутреннюю отделку жилых помещений, так и мебель, также при проведении осмотра и необходимых инструментальных замеров, визуально зафиксирован факт того, что собственниками жилых помещений, собственными силами произведены работы по надстройке на ранее существовавшие межквартирные перегородки из поризованного камня толщиной до 150,0 мм – дополнительную перегородку, которая возвышается над общей конструкцией кровли на высоту до 0,3 м. Помещение гаража на соседнем участке с левой стороны от участка 447 возведено таким образом, что свес кровли расположен практически вплотную к кровле многоквартирного двух этажного блокированного дома. То есть, расстояние от выступающей части кровли помещения гаража до выступающей части кровли жилого сблокированного дома составляет меньше чем 50,0см, что является нарушением пункта «6.7.». Данное нарушение привело к тому, что пожар, возникший в помещении гаража перекинулся на кровлю блокированного двух этажного жилого дома и далее на жилые помещения соседних собственников. Выявленные недостатки являются существенными, так как они напрямую влияют на жизнь и здоровье собственников жилых помещений, расположенных в блокировочном жилом двух этажном доме. Выявленные недостатки могут и в дальнейшем повлиять на безопасность проживания собственников блокированного жилого многоквартирного дама. Те меры, которые были предприняты собственниками жилых помещений собственными силами на дату проведения осмотра ДД.ММ.ГГ в виде возведения дополнительной разделительной стенки в конструкции кровли, которая возвышается над всей кровлей – недостаточны. Указанные нарушения условий договора являются для истцов существенными, поскольку делает дом непригодным для проживания, требует значительных вложений в ремонтные работы.

Истцами в адрес ответчиков было направлено досудебное требование о расторжении договора путем возврата истцам денежных средств в размере 5 500 000,00 руб., однако, ответчики в предложенный срок договор в добровольном порядке не расторг.

На основании вышеизложенного истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи ? доли земельного участка и ? доли жилого дома, заключенного между истцами и ответчиком в отношении ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> № и ? (одна вторая) земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №. Применить последствия расторжения договора купли-продажи ? доли земельного участка и ? доли жилого дома, обязать ответчика вернуть в пользу истцов 5 500 000,00 руб.

Истец Г и ее представитель в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении заявленных требованиях в полном объеме.

Истец Г не явилась, о дате и времени извещена.

Ответчик З в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца и его представителя, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ между Г, Г, с одной стороны, и З, с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимости ? (одна вторая) доли жилого дома по адресу: <адрес>, СНТ «Зеленая зона», участок 447, кадастровый № ? (одна вторая) земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, расположенного по адресу: <адрес><...>, кадастровый №. Согласно п. 2.3 Договора, стороны оценили указанную стоимость земельного участка в 1 000 000,00 (один миллион) руб., долю дома – в 4 500 000,00 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб., общая сумма оценки 5 500 000,00 (пять миллионов пятьсот тысяч) руб.

В соответствии п. 2.3 договора спорная ? доли земельного участка и ? доли жилого дома продаются за 5 500 000,00 руб., расчет между сторонами будет произведен следующим образом: в течение двух рабочих дней после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. Договором предусмотрено, что расчеты будут производиться с использованием индивидуального банковского сейфа ПАО «Сбербанк России».

В соответствии с выпиской из ЕГРП правообладателями ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Зеленая зона», участок 447, кадастровый № и ? (одна вторая) земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Зеленая зона», участок 447, кадастровый № являются Г, Г

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Судом установлено, что дом ответчиками приобретен в 2017 году. Истцы в спорном жилом доме, при покупке ? доли спорного жилого дома, при визуальном осмотре не обнаружили какие-либо недостатки.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии- в тридцатидневный срок.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания). Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

ДД.ММ.ГГ произошел пожар единой кровли – источником которого послужило возгорание в помещении гаража, расположенного на соседней территории, у собственников, чьи жилые помещения располагаются зеркально от межквартирной стены с левой стороны от помещения лоджии № и №. Пожар, произошел в помещении гаража – перекинулся с кровли гаража на единую кровлю жилого двух этажного дома, в котором проживают четыре собственника. Кровля помещения гаража не просто примыкала к единой кровли жилого двух этажного дома, но и свисала над единой кровлей жилого двух этажного дома.

ДД.ММ.ГГ была проведена экспертиза объекта индивидуального жилищного строительства (дома), расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Согласно заключению специалиста ООО «Центр Правоведения Экспертиз – ДЕЛЬТА» № от ДД.ММ.ГГ, в ходе исследования копии технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (дома), выявлены следующие дефекты и недостатки: произведенные работы при строительстве сблокированного многоквартирного жилого дома, состоящего из двух этажей – не соответствуют требованиям нормативного документа СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с Изменением №). По результатам проведенного визуального осмотра и необходимых инструментальных замеров, специалистом ООО «Центр Правоведения Экспертиз – ДЕЛЬТА» сделаны следующие выводы: многоквартирный двух этажный жилой блокированный дом не соответствует требованиям пункта «6.7.» нормативного документа СП 55.13330.2011 Дома одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001; отсутствие разделительной стены, как того требует пункт «7.3» СП 55:13330.2011 Дома одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001; которая должна была возвышаться над конструкцией общей кровли – привело к тому, что возникший пожар уничтожил не только общую конструкцию кровли, но и полностью повредил как внутреннюю отделку жилых помещений, так и мебель, также при проведении осмотра и необходимых инструментальных замеров, визуально зафиксирован факт того, что собственниками жилых помещений, собственными силами произведены работы по надстройке на ранее существовавшие межквартирные перегородки из поризованного камня толщиной до 150,0 мм – дополнительную перегородку, которая возвышается над общей конструкцией кровли на высоту до 0,3 м. Помещение гаража на соседнем участке с левой стороны от участка 447 возведено таким образом, что свес кровли расположен практически вплотную к кровле многоквартирного двух этажного блокированного дома. То есть, расстояние от выступающей части кровли помещения гаража до выступающей части кровли жилого сблокированного дома составляет меньше чем 50,0см, что является нарушением пункта «6.7.». Данное нарушение привело к тому, что пожар, возникший в помещении гаража перекинулся на кровлю блокированного двух этажного жилого дома и далее на жилые помещения соседних собственников. Выявленные недостатки являются существенными, так как они напрямую влияют на жизнь и здоровье собственников жилых помещений, расположенных в блокировочном жилом двух этажном доме. Выявленные недостатки могут и в дальнейшем повлиять на безопасность проживания собственников блокированного жилого многоквартирного дама. Те меры, которые были предприняты собственниками жилых помещений собственными силами на дату проведения осмотра ДД.ММ.ГГ в виде возведения дополнительной разделительной стенки в конструкции кровли, которая возвышается над всей кровлей – недостаточны.

Истцы ссылаются, что товар передал с существенными недостатками, а именно: в судебном заседании стороной истца даны пояснения, из которых следует, что стена с соседями не капитальная, однако, при продаже ответчик данный факт отрицал.

Указанные нарушения условий договора являются для истцов существенными, поскольку делает дом непригодным для проживания, требует значительных вложений в ремонтные работы.

Истцом представлено заключение № от ДД.ММ.ГГ, в связи с выявленными недостатками указанный дом является непригодным для использования его в качестве жилого помещения и для проживания в нем; требуется выполнить работы по устранения данных недостатков, описанные в вышеуказанном экспертном заключении № № от ДД.ММ.ГГ; по той же причине проживание в спорном жилом доме угрозу жизни не представляет, но может способствовать повреждению или ухудшению состояния здоровья лиц, проживающих в указанном доме.

Выводы, указанные в экспертизе, суд не может принять во внимание, поскольку приобреталась ? доля жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, которая не являлась отдельно стоящим домом или квартирой.

Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ не предусмотрено в качестве существенных условий – капитальная стена, разделяющая доли.

Ссылки на наличие скрытых повреждений суд также не принимает во внимание, поскольку при продажи они также не оговаривались. Истец не был лишен возможности прописать в договоре иные условия, чего сделано не было и что позволяет сделать вывод об отсутствии признаков недобросовестности со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из вышеуказанной нормы следует, что законодатель вполне допускает, что в тексте договора купли-продажи условие о качестве товара может отсутствовать. Однако общая обязанность передать товар определенного качества на продавца возложена всегда без каких-либо исключений в силу закона.

Правила п. 2 направлены на обеспечение надлежащего исполнения договора и защиту прав покупателя, когда договором купли-продажи не определено качество товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых обычно используется подобная вещь, а если покупатель при заключении договора сообщил продавцу конкретную цель приобретения товара, то он должен быть пригодным для использования в соответствии с этой целью.

Надлежащим признается исполнение, если продавец передает товар, пригодный для любых целей, которым он обычно служит. Непригодным для обычного использования считается товар, если у него отсутствуют определенные качества и это препятствует его фактическому использованию, ведет к отрицательному результату, либо увеличивает расходы или издержки потребителя.

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Согласно ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего здания, сооружения или их части; деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории; повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд приходит к выводу, что в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ имеющиеся скрытые недостатки спорного жилого дома не является существенным недостатком и не свидетельствует о нарушении ответчиком существенных условий договора купли-продажи дома, в связи с чем оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

При рассмотрении дела суд разъяснял истцу положения ст. 56 ГПК РФ и предлагал представить доказательства, свидетельствующие о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а именно: доказательства неустранимости недостатков, либо несоразмерности расходов или затрат времени на их устранение. Однако, истец своим правом не воспользовался и доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности не предоставил.

Данных истцов о том, что проживание в жилом доме невозможно вследствие угрозы жизни и здоровью граждан, а равно о том, что ответчик намеренно скрыл от истцов приведенные им в обоснование иска обстоятельства, материалы гражданского дела не содержат.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателем (истцами) не предъявлялись. Приобретая имущество, истцы имели возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

Техническое состояние спорного жилого дома на момент заключения сделки является работоспособным, обеспечено безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования, а также данная постройка не представляет угрозу для жизни и деятельности людей.

Кроме того, предмет договора в связи с пожаром отсутствует, спорная доля сгорела, таким образом, стороны в обратное положение не могут быть возвращены.

На основании изложенного выше суд приходит к выводу о том, что восстановить права истца путем расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенного по адресу: ? (одна вторая) доли жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> № и ? (одна вторая) доли земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ <адрес>, кадастровый №, возможным не представляется.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Г, Г Я не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требованиях Г, Г к З о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГ.

Судья                              Ю.С. Федунова