Решение по делу № 33а-5524/2018 от 13.07.2018

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 33а-5524

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Унтевской Е.Л.

судей Поздняковой О.Ю., Герасимовой О.В.

рассмотрела в порядке упрощенного (письменного) производства в г.Хабаровске 03 августа 2018 года дело по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 22,

по апелляционной жалобе представителя администрации г. Комсомольска-на-Амуре – Т.А. Лисайчук на решение Хабаровского краевого суда от 01 июня 2018 года.

Заслушав доклад судьи Герасимовой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 29.01.2018 года № 22, которым на основании заявления ООО «Владимир» определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 2 263 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.08.2013 года в размере 988 931 рубля. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что у ООО «Владимир» отсутствует право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Земельные участки, как указано в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, однократно предоставляются в аренду для завершения строительства собственнику такого объекта исключительно расположенному на земельном участке. На земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> объект, принадлежащий ООО «Владимир», отсутствует, а договор аренды от 21.03.2017 года №, предметом которого является этот земельный участок, не прошел государственную регистрацию, следовательно, не имеет юридической силы для третьих лиц. Представленный в Комиссию отчет об оценке от 14.12.2017 года № (составлен оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков») не отвечает требованиям федеральный стандартов оценки, поэтому не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка и не может приниматься в качестве доказательства. Оценщиком некорректно выполнена корректировка «на местоположение», что привело к необоснованному снижению стоимости. При её расчете применено постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013 года № 461-па «Об установлении размеров коэффициентов для определения арендной платы за использование значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год» и коэффициент 1,0 для всех аналогов, так как оценщиком сделан вывод, что значения коэффициентов для единого вида разрешенного использования одинаковы вне зависимости от зоны и подзоны градостроительной ценности, в которых земельные участки находятся. Но земельные участки не относятся к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, поэтому указанное постановление не подлежало применению. Применению подлежало постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.01.2013 года № 145-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год», которым для объектов-аналогов установлены коэффициенты от 0,03123 до 0,14090. Оценщик необоснованно отказался от применения корректировки «на вид разрешенного использования». Оценщик не учел, что объекты-аналоги № 2 и № 3 имели обременения в виде ипотеки и иных ограничений, что не могло не повлиять на определение рыночной цены на эти объекты в сторону понижения, когда заключались сделки. В нарушение подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 оценщиком был отобран только один аналог (№ 3 по <адрес>), имеющий сходный с объектом оценки ВРИ–5. Но при расчете итоговой рыночной стоимости этот аналог был исключен из расчета, так как его стоимость не входит в рассчитанный доверительный интервал с диапазоном стоимостей от 17 руб./кв.м. до 1923 руб/кв.м.. При таком положении оценщику надлежало расширить территорию исследования для отбора большего количества аналогов с таким же как у объекта оценки ВРИ, за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Решением Хабаровского краевого суда от 01 июня 2018 года в удовлетворении требований администрации г.Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Комсомольска-на-Амуре – Т.А. Лисайчук с постановленным по делу решением не согласилась, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Указывает, что административным истцом представлено достаточно доказательств и замечаний, свидетельствующих о недостоверности Отчета. У ООО «Владимир» отсутствует право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, так как договор аренды испрашиваемого земельного участка не зарегистрирован. Оценщик применил недостаточное количество корректировок. При расчете стоимости земельного участка оценщик применил постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013 года № 461-па «Об установлении размеров коэффициентов для определения арендной платы за использование значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год», однако в данном случае применению подлежало постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.01.2013 года № 145-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год», которым для объектов-аналогов установлены коэффициенты от 0,03123 до 0,14090. Не применение оценщиком корректировка на вид разрешенного использования привело к необоснованному снижению стоимости. Объекты – аналоги исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по местоположению, площади), выбраны оценщиком некорректно. Изменение кадастровой стоимости земельных участков на рыночную стоимость, определенную с нарушением норм действующего законодательства, приводит к нарушению финансовых и бюджетных прав муниципального образования. Просит решение суда первой инстанции отменить.

В возражениях на апелляционную жалобу председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю – А.В. Мирошниченко просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени его проведения были уведомлены надлежащим образом. Их явка обязательной не является, судом таковой     не признавалась. На основании ч.7 ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.

Согласно ч.1 ст.308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца тридцать пятого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № от 02.02.2014 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «Владимир» предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 363 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с целью строительства магазина. Срок действия договора установлен с 02.02.2014 года по 01.02.2027 года. Договор зарегистрирован в Росреестре 05.03.2014 года (номер регистрации <данные изъяты>).

Между арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, и арендатором ООО «Владимир» 21.03.2017 года заключен договор аренды №, предметом которого является земельный участок площадью 2 363 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с целью строительства магазина; цель использования – занимаемый объектом незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, с целью завершения строительства магазина. Срок действия договора установлен с 14.02.2017 года по 12.02.2020 года. Договор не зарегистрирован в Росреестре.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 06.08.2013 года в размере 8 268 209,95 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.12.2015 года.

ООО «Владимир» обратилось 28.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, приобщив к нему и отчет № об определении рыночной стоимости, составленный 14.12.2017 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 06.08.2013 года имеет значение 988 931 рубль.

Заявление ООО «Владимир» рассмотрено на заседании Комиссии 29.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 22 от 29.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установленной в отчете об оценке по состоянию 06.08.2013 года в размере 988 931 рубля.

Порядок создания и работы Комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 (далее - Порядок).

Согласно п.20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям ст. 11 Закона.

В соответствии с п.12 Порядка, Комиссией принято оспариваемое решение единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № от 14.12.2017 об определении рыночной стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Также судом исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация г.Комсомольска-на- Амуре ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, однако указанные доводы не нашли своего подтверждения ввиду следующего.

Из Отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 06.08.2013, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 4 объекта (приложение № 7 к Отчету), сопоставимых с объектом оценки. Информация об этих объектах и совершенных в отношении них сделок размещена на официальных сайтах администрации города Комсомольска-на-Амуре и Росреестра. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов (местоположение с указанием зоны (подзоны) градостроительной ценности, площади, цена сделки, дата сделки, условия продажи, категория земельного участка, вид разрешенного использования, продаваемое право на объект, его расположение) представлены в отчете в таблице № 3.3 «Описание объектов-аналогов». Проводя сравнение объектов-аналогов, оценщик применил корректировки: «на дату продаж», «на вид разрешенного использования», «на местоположение», «на площадь участка», «расположение относительно красной линии». Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблицах 5.1 и 5.2 и на страницах 42-44). Корректировку «на условия продажи (торг)» оценщик не производил, поскольку для расчета рыночной стоимости использована информация о стоимости земельных участков, проданных, согласно данным источников информации, в условиях открытого рынка.

Указание в жалобе на то, что у ООО «Владимир» отсутствует право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, так как договор аренды испрашиваемого земельного участка не зарегистрирован, является ошибочным.

Из материалов дела следует, что ООО «Владимир» начато строительство магазина, и на день договора аренды № от 21.03.2017 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на земельном участке находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, собственником которого является ООО «Владимир». Договор аренды от 21.03.2017 года заключен между сторонами в письменной форме, земельный участок находится по настоящее время во владении и пользовании ООО «Владимир», соглашение о прекращении действия договора между сторонами не заключено, решение суда о расторжении договора отсутствует. С февраля 2014 года по настоящее время ООО «Владимир» является плательщиком арендной платы, размер которого определяется от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 28.14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Поскольку общество является собственником объекта незавершенного строительства недвижимости, расположенного на земельном участке, то отсутствие государственной регистрации договора аренды не лишает общество права на оспаривание результатов кадастровой оценки, поскольку, являясь собственником объекта недвижимости незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, оно обязано вносить арендную плату за пользование этим земельным участком.

Довод о том, что оценщик при проведении корректировок неправомерно применил данные постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013 года № 461-па «Об установлении размеров коэффициентов для определения арендной платы за использование значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год», подлежит отклонению, ввиду следующего.

Постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013 года № 461-па «Об установлении размеров коэффициентов для определения арендной платы за использование значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год», установлены значения коэффициента для земельных участков, с видом разрешенного использования – «предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», установлено значение коэффициента 0,4854, независимо от зоны и подзоны градостроительной ценности, оснований для применения постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.01.2013 года № 145-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год» у оценщика не имелось, поскольку информация об объектах аналогах, не свидетельствует о праве собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на земельные участки – аналоги.

Указание в жалобе на то, что объект оценки несопоставим с объектами-аналогами, были предметом рассмотрения судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, в соответствии с которыми выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Разница в площади участков и в месторасположении устранена путем применения соответствующих корректировок.

Довод о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную, влечет значительное снижение сумм поступающих в бюджет города, подлежит отклонению, так как налоговые правоотношения носят публично-правовой характер. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости установлена пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и не зависит от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, вследствие чего не могут быть приняты судебной коллегией.

При таком положении решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 22, является законным и обоснованным.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 01 июня 2018 года по делу по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 22 - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре – Т.А. Лисайчук, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий    Е.Л. Унтевская

Судьи    О.Ю. Позднякова

    О.В. Герасимова