Решение по делу № 2-5936/2021 от 11.06.2021

11RS0001-01-2021-009329-91 Дело №2-5936/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Некрасовой О.С.,

при секретаре Катаржновой Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре

26 ноября 2021 года дело по исковому заявлению администрации МО ГО «Сыктывкар» к Балашову Якову Александровичу об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась с иском об изъятии у Балашова Я.А. объекта незавершенного строительства площадью 1058 кв. м., степень готовности 90 %, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ... для продажи с публичных торгов,

В обоснование иска указано, что данный объект не был достроен ответчиком к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства.

В судебном заседании представитель АМО ГО «Сыктывкар» Барболина О.И. поддержала заявленный иск; ответчик и его представитель в суд не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, полагая заявленный иск подлежащим оставлению без удовлетворения. Суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела Сыктывкарского городского суда Республики Коми № 2- 5969/2021, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) разъяснено следующее: в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года N 14381/10 сформирована позиция, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Установлено, что ... между администрацией и ... А.В. заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1058 кв.м, расположенного по адресу ..., сроком до 11.11.2019.

06.03.2017 между ... А.В. и Балашовым Я.А. заключен договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером ...

В связи с истечением срока действия Договора аренды земельного участка от ..., в Едином государственном реестре недвижимости от 22.01.2020 погашена регистрационная запись о нем.

13.10.2020 №72-01/216341 Балашов Я.А обращался в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1058 кв.м, расположенного по адресу ... в аренду сроком на 49 лет.

30.09.2020 №72-01/216341 администрация, рассмотрев заявление истца, направила ответ об отказе в предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду для обслуживания индивидуального жилого дома сроком на 49 лет на основании на основании пп. 3 п. 2.10.2 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в собственности МО ГО «Сыктывкар», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 08.07.2015 № 7/2264.

Согласно сведений, представленных филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по РК от 13.10.2020, на земельном участке с кадастровым номером ... расположен незавершенный строительством объект недвижимости (кад.№ ...), степень готовности которого - 90 %.

Балашов Я.А. обращался в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный адресу: ... В обоснование заявленных требований указал, что завершил строительство доме еще в 2018 г. иным путем, кроме обращения в суд, он лишен возможности зарегистрировать право собственности.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 31 августа 2021 года по делу № 2- 5939/2021 признано право собственности Балашова Якова Александровича на индивидуальный жилой дом, расположенный адресу: ..., с навесом над боковым входом в здание, на земельном участке с кадастровым номером ...

При этом суд принял во внимание представленные доказательства, в т.ч. экспертное заключения ООО «...», из которого следует, следует, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания в целом, согласно ГОСТ 31937-2011, оценивается как работоспособное. Построенное здание соответствует требованиям действующих строительных норм и правил. В отношении градостроительных норм имеет место отклонение в отношении расположения одной из стен здания на расстоянии 2,59м от границ смежного участка, что менее требуемого 3м по СП42.13330.2016. Ориентация построенного здания в границе отклонения не создает затенение соседнего участка. Обеспечено противопожарным требованием по расстоянию от границы стены здания до ближайшей постройки. Данное отклонение можно считать незначительным по причине отсутствия ограничений на использование смежного земельного участка в полной мере. Остальные требования построенного контура здания (без пристройки) в границах застройки соблюдены.

Имеет место нарушение требований градостроительных норм и правил в отношении пристройки в виде гаража. Расстояние от границы смежного участка до одной из стен пристройки составляет 0,8*м, что менее требуемого 1м для гаража. Пристройка к стене здания выполнена в границе застройки слитно с конструкцией кирпичного забора, что полностью попадает под ограничение отступа от границы красной линии равное 5м. В данном случае слитное покрытие в виде навеса (без стен) вместо закрытого контура гаража может быть рассмотрено в качестве пристройки к стене здания и опорой на капитальную несущие элементы забора (кирпичные столбы) в границе красной линии. Для этого необходимо разобрать все стены пристройки в виде гаража с сохранением конструкции навеса (крыши) с корректировкой расстояния до смежного участка в 1м. В этом случае существующая основная конструкция крыши навеса будет сохраняться в пределах участка и использоваться, не нарушая прав и интересов третьих лиц. Построенное здание дома в соответствии с требованиями СП 55.13330.2011 пригодно к проживанию, как жилое здание. Отклонение параметров встроенной котельной на твердом топливе по высоте равного 2,45м против требуемого 2,5м в соответствии с требованиями СП 89.13330.2016 можно считать незначительными при существующих условиях обеспечения большего объема помещения котельной. Кроме этого инженерные системы обеспечения котельной установки разведены с учетом необходимого инженерного обслуживания и замены таковых, не ограничены по доступности к узлам и стыкам. Сохранение здания в границах жилого дома (кроме пристройки в виде гаража), как самовольной постройки, не нарушает прав и интересов других лиц, не несет угрозы жизни и здоровью граждан согласно ст. 222 ГК РФ. Замена пристройки в виде гаража на навес в границах участка с организацией слива дождевых вод и устройстве снегозадержателей обеспечит отсутствие нарушений интересов других лиц, не будет нести угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме этого, замена пристройки на расширенный козырек к боковому входу в здание (ранее выход из дома в помещение гаража) в виде навеса на всю длину стены здания и шириной до забора позволит обеспечить требования градостроительных норм и правил, так как это уже не будет являться капитальным строением. Визуально существующая крыша над пристройкой в виде гаража не превышает высоту забора в месте опирания на несущие конструкции такового.

Также суд учел, что Балашовым Я.А. была разобрана задняя стенка гаража и выполнен демонтаж ворот, что следует из экспертного заключения №06-08.2021, согласно которому выполнены рекомендации в соответствии с ранее выданным экспертным заключением №06-03.2021 на объект «Жилой дом по адресу: ... А именно: произведен демонтаж капитальных стен пристройки в виде гаража и выполнен навес над боковым входом в здание. Данное сооружение в виде навеса не является капитальным строением и служит для отвода осадков над входом в здание. Расположение козырька в виде навеса в пределах собственной территории не нарушает требований СП42.13330.2016, которые не относятся к капитальным зданиям. Визуально работы по устройству козырька в виде навеса выполнены в пределах требуемых параметров строительных норм и правил. Опирание навеса обеспечено с одной стороны на капитальные столбы ограждения и с другой стороны на металлические стойки и балки вдоль существующей стены здания. Образование конструкции после демонтажных работ в виде некапитального строения, как навеса со стороны бокового входа в здание находится в пределах территории собственного земельного участка, что не нарушает прав и интересов других лиц, и не несет угрозы жизни и здоровью граждан согласно ст. 222 ГК РФ.

Решение суда в супило в законную силу

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3).

При этом в силу пункта 33 статьи 34 указанного закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (пункт 5).

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено следующее. Если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В обоснование заявленного иска по делу № 2- 5936/2021 Администрация МО ГО «Сыктывкар» указала, что до настоящего времени строительство жилого дома на земельном участке кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ..., не завершено, поэтому в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Балашовым Я.А. при обращении в суд с исковым заявлением по делу № 2- 5969 /2021 указано на завершение строительства дома еще в 2018 году.

В рамках дела № 2-5969/2021 АМО ГО «Сыктывкар» не оспаривала факта завершения строительства объекта по адресу: ...

Тогда как положениями ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изъятия у собственника и продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства,

Кроме того, продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за допущенное нарушение

В рассматриваемом случае самовольного переустройства и (перепланировки), осуществления строительства с нарушением прав и законных интересов граждан, создающего угрозу их жизни или здоровью, невозможности сохранения строения в существующем состоянии не установлено.

Доводы представителя АМО ГО «Сыктывкар» о наличии оснований для удовлетворении иска по причине отсутствия обращения Балашова Я.А. к АМО ГО «Сыктывкар» после завершения строительства индивидуального жилого дома за оформлением его прав на земельный участок ошибочны и не заслуживают внимания.

Суд оставляет заявленный иск без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Отказать в удовлетворении иска администрации МО ГО «Сыктывкар» к Балашову Якову Александровичу об изъятии у Балашова Якова Александровича объекта незавершенного строительства, общей площадью 1058 кв. м., степень готовности 90%, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ... для продажи с публичных торгов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий             О.С. Некрасова

Решение суда принято в окончательной форме 29 ноября 2021 года