Решение по делу № 33-1091/2024 от 29.01.2024

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-1091/2023

2-66/2023 (судья Примакова Т.А.)

36RS0001-01-2022-003124-55

Строка № 2.205

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27июня2024года городВоронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ваулина А.Б.,

судей Леденевой И.С., Низова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Еремишине А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Низова И.В. гражданское дело №2-66/2023 по иску Концевого Алексея Викторовича к Мартоян Елене Сергеевне, Мартоян Нверу Володяевичу о взыскании суммы долга по договору займа, процентов, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе Мартоян Елены Сергеевны на решение Железнодорожного районного суда города Воронежа от 20 марта 2023 года,

установила:

Концевой А.В. обратился с иском к Мартоян Е.С., Мартоян Н.В. о взыскании суммы долга по договору займа, процентов, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что 13 мая 2021 года между ИП Концевым А.В. и ИП Мартоян Е.С. заключен договор займа, согласно которому займодавец (ИП Концевой А.В.) предоставляет заемщику (ИП Мартоян Е.С.) заем на сумму 1900000 руб., а заемщик обязуется займодавцу такую же сумму не позднее 13мая 2024 года, с соблюдением всех условий договора.

С учетом уточнения требований, истец просил взыскать с Мартоян Е.С. сумму долга по договору займа от 13 мая 2021 года в размере 1900000 руб., проценты за пользование займом за период времени с 13 июля 2021 года по 13 марта 2023 года в размере 1197000 руб. Взыскание процентов за пользование займом произвести до момента фактического исполнения обязательства в сумме 57000 руб. ежемесячно, начиная с 13 апреля 2023 года; неустойку за периоды времени с 14 июля 2021 года по 31марта 2022 года, с 02 октября 2022 года по 20 марта 2023 года в размере 1637800руб. Взыскание неустойки произвести до момента фактического исполнения обязательства в размере 0,2 % за каждый день просрочки от суммы основного долга 1900000 руб., начиная с 21 марта 2023 года; обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, площадью: 154,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Кадастровый номер: №, земельный участок, площадью: 617 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый номер: №, находящееся в совместной собственности Мартоян Е.С., Мартоян Н.В., путем реализации с публичных торгов. Определить начальную продажную цену заложенного имущества - 3800000 руб., в том числе: жилой дом - в 3000000 руб., земельный участок - в 800000руб. Кроме того взыскать с ответчика Мартоян Е.С. уплаченную государственную пошлину в размере 29727 руб.

Решением Железнодорожного районного суда города Воронежа от 20марта 2023года исковые требования удовлетворены частично, с Мартоян Е.С. в пользу Концевого А.В. взысканы сумма долга по договору займа от 13 мая 2021 года в размере 1900000 руб., проценты за пользование займом за период времени с 13июля 2021 года по 13 марта 2023 года в размере 1197000 руб., неустойку за период с 14июля 2021 года по 31 марта 2022 года, с 02 октября 2022 года по 20 марта 2023года в размере 200000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 29727 руб., проценты за пользование займом до даты фактического исполнения обязательств в сумме 57000 руб. ежемесячно, начиная с 13 апреля 2023года, неустойка до даты фактического исполнения обязательства в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы основного долга в размере 1900000 руб., начиная с 21марта 2023 года. Обращено взыскание на предмет залога по договору залога недвижимого имущества к договору займа от 13 мая 2021 года: жилой дом, площадью: 154,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, земельный участок, площадью: 617 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, зарегистрированные на праве собственности за Мартоян Е.С., являющиеся общей совместной собственностью Мартоян Е.С. и Мартоян Н.В., путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 3800000 руб., в том числе жилой дом – 3000000руб., земельный участок - 800000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Мартоян Е.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В жалобе указано, что судом незаконно отказано в ходатайстве ответчика об отложении судебного заседания, в связи с чем, она была лишена возможности выступить с дополнительными объяснениями, а также участвовать в судебных прениях. Районным судом не установлено, на каких условиях заключен договор займа, поскольку истцом представлен неподписанный экземпляр договора. Денежные средства были получены не на цели, связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитальным ремонтом или иными неотделимыми улучшениями, а также с погашением ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, следовательно, на жилой дом и земельный участок не может быть обращено взыскание. Судом незаконно отказано в привлечении к участию в деле прокурора, незаконно привлечен в качестве третьего лица орган опеки и попечительства, который проигнорировал свои обязанности и не дал заключение по существу спора (т.2 л.д.15-19).

В письменных возражениях истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения (т.2 л.д.24-26).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 июля 2023 года решение Железнодорожного районного суда города Воронежа от 20марта 2023года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Мартоян Е.С. без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 июля 2023 года отменено в части оставления без изменения решения Железнодорожного районного суда города Воронежа от 20марта 2023года в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества. В указанной части дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебною коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда. В остальной части решение Железнодорожного районного суда города Воронежа от 20марта 2023года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 июля 2023 года оставлены без изменения, кассационная жалоба Мартоян Е.С. – без удовлетворения.

В определении судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции указано, что вопреки требованиям ст.89 ГПК РФ суд первой инстанции, придя к выводу о необходимости назначения по делу судебной экспертизы стоимости недвижимого имущества, уклонился от разрешения указанных вопросов, требующих специальных познаний.

Таким образом, в остальной части решение суда первой инстанции вступило в законную силу и предметом исследования в суде апелляционной инстанции не является.

Ответчик Мартоян Е.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила определить начальную продажную стоимость исходя из рыночной стоимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Концевого А.В. – адвокат Каляпин А.И., действующий по доверенности, просил установить начальную продажную стоимость исходя из установленной судебным экспертом рыночной стоимости.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2023 года изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав объяснения явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В ходе рассмотрения требований Концевого А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции посчитал возможным при определении начальной продажной цены заложенного имущества руководствоваться именно залоговой стоимостью, указанной в договоре залога недвижимого имущества от 13 мая 2021 года.

Судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в указанной части, исходя из следующего.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

В соответствии со ст.77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

На основании ст.ст.50, 51 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

В силу п.1 ст.350 ГК РФ, ч.1 ст.56 Закона об ипотеке реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.2 ст.348 ГК РФ, ст.ст.54, 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В то же время в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика судебной коллегией назначена оценочная экспертиза.

Согласно заключению № 08-05-24 от 22 мая 2024 года рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на май 2024 года, составляет: 3974000 (Три миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи) руб. Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на май 2024 года, составляет: 2104000 (Два миллиона сто четыре тысячи) руб.

Оценив заключение экспертизы, выполненное ООО «Архитектурно – экспертный центр», судебная коллегия приходит к выводу, что данное заключение является допустимым доказательством.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями ст.ст.84, 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на все поставленные вопросы достаточно ясны и полны, заключение судебной экспертизы согласуется с иными доказательствами по делу, каких-либо противоречий в экспертном исследовании судебная коллегия не усматривает, так же как и оснований не согласиться с заключением эксперта. Оснований сомневаться в достоверности изложенных в заключении экспертизы выводов не имеется, равно как и не усматривается какой-либо заинтересованности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение ООО «Архитектурно – экспертный центр», сторонами по делу не оспорено, иного заключения не представлено, а также не приведено доводов и оснований, свидетельствующих о недостаточной ясности или неполноте заключения эксперта, вызывающих сомнения в правильности или обоснованности данного заключения, каких-либо иных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества для реализации на публичных торгах исходя из заключения ООО «Архитектурно – экспертный центр» № 08-05-24 от 22 мая 2024 года и положений пп.4 п.2 ст.54 Закона об ипотеке: на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на май 2024 года, в размере 3974000 руб.; на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере 2104000 руб.

Ввиду изложенного решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, на которое обращено взыскание равной залоговой стоимости, нельзя признать законным, оно принято с нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя апелляционной жалобы, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для изменения решения суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, на которое обращено взыскание.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда города Воронежа от 20 марта 2023года изменить в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 4862400 руб., в том числе жилой дом – 3179200 руб., земельный участок 1683200 руб.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04 июля 2024года.

Председательствующий

Судьи коллегии