Решение по делу № 3а-193/2017 (3а-589/2016;) от 10.11.2016

Дело- 3а-193/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

10 апреля 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре Мельниковой Н.А.,

с участием:

представителя административного истца закрытого акционерного общества «Краевой клинический диагностический центр» Скрипникова А.С.,

представителя администрации г. Невинномысска и Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска – Титова С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску закрытого акционерного общества «Краевой клинический диагностический центр» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Краевой клинический диагностический центр» (далее - ЗАО «ККДЦ») обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска ЗАО «ККДЦ» указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1964 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием — под объектом здравоохранения, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 3 504 306,28 рублей.

05 сентября 2016 года ЗАО «ККДЦ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 00712 от 01 августа 2016 года, в размере 1 183 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 сентября 2016 года указанное заявление отклонено.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года.

В судебное заседание представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, не явились, о причине неявки суд не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ЗАО «ККДЦ» Скрипников А.С. в судебном заседании поддержал исковые требования, с учетом судебного экспертного заключения № 342/12/16Э от 16 января 2017 года уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1964 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием — под объектом здравоохранения, расположенного по адресу: ***, в соответствии с рыночной стоимостью равной 1650000 рублей.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Невинномысска и Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска – Титова С.С. просила в заявленных исковых требованиях ЗАО «ККДЦ» об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1964 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием — под объектом здравоохранения, расположенного по адресу: ****, в соответствии с рыночной стоимостью, отказать в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии разъяснениями, изложенными в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ККДЦ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1964 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием — под объектом здравоохранения, расположенного по адресу: ***, в соответствии с договором аренды земельного участка № 476 от 28 декабря 2004 года, заключенными между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и ЗАО «ККДЦ».

Срок аренды по договору установлен с 16 июня 2004 года по 15 июня 2009 года, с продлением договораарендыпутем автоматическойпролонгации.

Согласно условиям договора аренды арендная плата за пользование земельным участком определяется в соответствии с нормативно-правовым актом, устанавливающим порядок определения размера арендной платы.

Таким образом, ЗАО «ККДЦ», являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, находящегося в распоряжении органа местного самоуправления, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 10 октября 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 3504306,28 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, ЗАО «ККДЦ» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» отчет об оценке № 00712 от 01 августа 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельною участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1 183 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 24 августа 2016 года № 6017.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, разрешение которого требует специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая существенную разницу между кадастровой стоимостью этого имущества и его рыночной стоимостью, определенной в представленном истцом отчете об оценке, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 342/12/16Э от 16 января 2017 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1964 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием — под объектом здравоохранения, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 января 2015 года составила 1650000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2015 года, лицами, участвующими в деле, не оспаривалась.

Исходя из изложенного, административный иск ЗАО «ККДЦ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы - 1650000 рублей.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2016 года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ЗАО «ККДЦ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 сентября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск закрытого акционерного общества «Краевой клинический диагностический центр» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровом номером ***, площадью 1964 кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием — под объектом здравоохранения, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1650000 рублей (1 миллион шестьсот пятьдесят тысяч рублей).

Заявление закрытого акционерного общества «Краевой клинический диагностический центр» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию 05 сентября 2016 года.

В иске закрытого акционерного общества «Краевой клинический диагностический центр» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 15 апреля 2017 года.

Судья Мекерова С.Р.