Решение по делу № 33-3393/2023 от 21.03.2023

Судья Андрианова Н.Г. Дело № 33-3393/23 (№2-513/23)

25RS 0004-01-2022-004517-66

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 апреля 2023 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Мельниковой О.Г.

судей Харченко А.Н., Рыженко О.В.

при секретаре Чапиной Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» к Артемовой ФИО10 о признании договоров прекращенными, возложении обязанности, по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» на решение Советского районного суда г. Владивостока от 23.01.2023.

Заслушав доклад судьи Мельниковой О.Г., выслушав объяснения представителя ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» - Малиновского К.Ю., судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, указав в обоснование требований следующее. Между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и Матвиенко В.Л заключены договоры участия в долевом строительстве, участниками долевого строительства были заключены соглашения об уступке прав требований с переводом долга в пользу ответчика.

Объекты долевого строительства переданы Артемовой А.В. по акту приема-передачи с сохранившейся задолженностью; ответчиком на объекты недвижимости зарегистрировано право собственности. Задолженность в рамках договоров не погашена.

Полагая свои права нарушенными, истец просил признать договор участия в долевом строительстве №2К-106 от 23.03.2021 и договор участия в долевом строительстве №ЗК-105 от 23.03.2021, заключенные между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и Артемовой А.В. расторгнутыми. Прекратить право собственности Артемовой А.В. на жилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью 58.5 кв.м. расположенное по адресу: <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером: №. общей площадью 98,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Обязать Артемову А.В. возвратить жилое помещение с кадастровым номером: № общей площадью 58.5 кв.м. расположенное по адресу: <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером: №. общей площадью 98.5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> по акту приема-передачи ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» в течение 7 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с Артемовой А.В. в пользу ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» денежную сумму в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда и до его фактического исполнения.

В судебном заседании представитель истца Малиновский К.Ю. поддержал исковые требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 23.01.2023 исковые требования оставлены без удовлетворения.

С решением суда не согласился истец, его представителем подана апелляционная жалоба об отмене решения и принятии по делу нового, об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, в пределах ч.1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы.

По делу установлено, что 23.03.2021 между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и Матвиенко В.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 2К-106. Объектом долевого строительства являлось жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Цена объекта составила 7 313 000 рублей, из которой 2 313 000 рублей вносится в течение 5 дней с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, до 30.04.2021 вносится 1 633 000 рублей, до 30.05.2021 - 1 633 000 рублей, до 0.06.2021 - 1 734 000 рублей.

23.03.2021 между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и Матвиенко В.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 2К105. Объектом долевого строительства являлось жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адpecy: <адрес>.

Цена объекта составила 11 793 500 рублей, из которой 4 293 500 рублей вносится в течение 5 дней с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, до 30.04.2021 вносится 2 500 000 рублей, до 30.05.2021 - 2 500 000 рублей, до 0.06.2021 -2 500 000 рублей.

В силу положений договоров (п.2.9) застройщик вправе удерживать квартиру и не предавать участнику долевого строительства до полной оплаты договора.

Участник долевого строительства обязан произвести оплату цены квартиры в соответствии с условиями договора (п. 3.3.1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется только при условии полной платы цены договора и пени за просрочку платежей (п. 6.3).

26.09.2021 между Матвиенко В.А. и Артемовой А.В. заключены договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве № 2К-105. № 2К-106; на Артемову А.В. переведен долг перед застройщиков в рамках каждого из договоров участия в долевом строительстве в сумме 11 793 500 рублей и 7 313 000 рублей соответственно.

22.07.2021 в отношении многоквартирного дома получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с корректировкой адресного наименования: <адрес>

07.10.2021 застройщиком по акту приема-передачи объекта долевого строительства Артемовой А.В. передана в частную собственность квартира в рамках договора участия в долевом строительстве № 2К-105 с задолженностью по оплате 11 793 500 рублей.

08.10.2021 застройщиком по акту приема-передачи объекта долевого строительства Артемовой А.В. передана в частную собственность квартира в рамках договора участия в долевом строительстве № 2К-106 с задолженностью по оплате 7 313 000 рублей.

Ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости: жилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью 58.5 кв.м. неположенное по адресу: г. <адрес> и жилое помещение кадастровым номером: №, общей площадью 98,5 кв.м. расположенное по адреcy: <адрес>

Обязательства по оплате договоров участия в долевом строительстве Артемовой А.В. не исполнены. 14.06.2022 в адрес Артемовой А.В. направлено предупреждение о необходимости погасить задолженность в общей сумме 19 106 500 рублей.

28.07.2022 в адрес Артемовой А.В. направлено уведомление об отказе ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» от исполнения договоров участия в долевом строительстве.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ч. 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положениями п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что несмотря на нарушение ответчиком сроков внесения платежей в рамках каждого из договоров, имея основания для отказа от договоров (исполнения договора), продолжил исполнение последних со своей стороны, возвел и передал объекты долевого строительства его участнику, таким образом, обстоятельства свидетельствующие о наличии оснований для одностороннего отказа от договора отсутствуют, в связи с чем требования истца удовлетворению не подлежали.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда полагает вывод суда ошибочным.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае неисполнения требования.

При наступлении обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может реализовать путем направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что требования ООО Специализированный застройщик «ОСК-3» не подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции полагает, что истцом в полной мере была соблюдена процедура предупреждения о необходимости погашения задолженности и его последствиях, указанных в части 4 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку Артемовой А.В. предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве было получено, были разъяснены последствия неисполнения указанного требования. Кроме того, был соблюден тридцатидневный срок предупреждения дольщика о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Владивостока от 23.01.2023 отменить, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» - удовлетворить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Признать договор участия в долевом строительстве №2К-106 от 23.03.2021 и договор участия в долевом строительстве №ЗК-105 от 23.03.2021, заключенные между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и Артемовой ФИО11 расторгнутыми.

Прекратить право собственности Артемовой ФИО12 на жилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью 58,5 кв.м., расположенное по адресу: г. <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером: № общей площадью 98,5 кв.м., расположенное по адресу: г. <адрес>

Обязать Артемову ФИО13 возвратить жилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью 58,5 кв.м., расположенное по адресу: г<адрес> и жилое помещение с кадастровым номером: № общей площадью 98,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> по акту приема-передачи ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» в течение семи календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Артемовой ФИО14 в пользу ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» денежную сумму в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда и до его фактического исполнения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.04.2023.

Председательствующий    

Судьи