Решение по делу № 3а-379/2021 от 26.10.2021

Дело № 3а-379/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2021 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А.,

при секретаре         Агатаевой А.С.,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Зеленый рынок» - Крайновой Т.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Зеленый рынок» об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Зеленый рынок» (далее – ООО «Зеленый рынок») обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2 968 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для завершения строительства торгового павильона, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 672 000 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование административного иска общество указало, что является собственником вышеназванного земельного участка, кадастровая стоимость которого, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете № <данные изъяты>, составленном ООО «ЦЭО «Церта», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из ее размера рассчитывается земельный налог.

Представитель административного истца ООО «Зеленый рынок» – Крайнова Т.О., действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», администрации г. Челябинска в суд не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН о сведениях о характеристиках объекта недвижимости от 14 мая 2021 года ООО «Зеленый рынок» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2 968 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – для завершения строительства торгового павильона, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (л.д. 9-15).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 октября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> отражена в размере 24 371 910,08 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 8).

Вместе с тем в отчете № <данные изъяты> об оценке земельного участка, составленном оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» – ФИО1 06 июля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 16 672 000 руб. (л.д. 19-57).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16 сентября 2021 года № <данные изъяты> было отклонено заявление ООО «Зеленый рынок» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты>, поданное на основании установления в отношения его рыночной стоимости в связи с тем, что при рассмотрении отчета об оценке рыночной стоимости № <данные изъяты> было выявлено нарушение требований к проведению оценки недвижимости, установленных ФСО № 7, - некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, а именно при проведении анализа рынка использованы предложения о продаже объектов недвижимости из нижнего диапазона цен, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки (стр. 44-48, 67 отчета об оценке № 2604-05-2021-М/74-1). Нарушение п. 11 ФСО № 7 (л.д. 16-17).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости принадлежащего обществу земельного участка затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление земельного налога, подлежащего уплате административным истцом (в силу ст.ст. 390-391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении земельных участков определяется как их кадастровая стоимость), административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № <данные изъяты> об оценке земельного участка от 06 июля 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» – ФИО2., которая является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в АО «АльфаСтрахование» по полису № <данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2013 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета об оценке от 06 июля 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком было проанализировано 18 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 5 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 69-72 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 10 элементам характеристик, из которых по 7 элементам применил корректировку, а именно: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки), условия рынка (скидки к ценам предложения), местоположение, расположение относительно красной линии, физические характеристики объекта (площадь), другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями). По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 августа 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Зеленый рынок» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2 968 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 672 000 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 20 августа 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий                         И.А. Ишимов