Решение по делу № 8Г-25323/2023 [88-25048/2023] от 08.11.2023

УИД: 11RS0001-01-2022-005706-15

ТРЕТИЙ КАССАЦИОНННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-25048/2023

№ 2-5433/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                                                          4 декабря 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего                              Швецовой М.В.судей                                                             Бабеншевой Е.А., Михайлова А.Ю.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2433/2022 по иску ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» и Самойловой Светлане Валентиновне о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым, взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, по встречному иску ООО «Асгард» к ЗАО «Промтовары» о признании договора аренды расторгнутым, уменьшении постоянной части арендной платы, взыскании денежных средств,

     по кассационной жалобе Самойловой Светланы Валентиновны на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 21 декабря 2022 года, дополнительное решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 4 мая 2023года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 18 сентября 2023 года.

               Заслушав доклад судьи Бабеншевой Е.А., пояснения представителя ответчика Самойловой С.В. –адвоката Пустовалова М.В., действующего по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

    установила:

ЗАО «Промтовары» обратилось в суд с иском к ООО «Асгард», Самойловой С.В. о признании договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГг.; солидарном взыскании с ООО «Асгард», Самойловой С.В. задолженности по договору аренды недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГг. в размере 600412 рублей 92 коп., солидарном взыскании с ООО «Асгард», Самойловой С.В. задолженности по оплате постоянной части арендной платы в соответствии с п. 4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. к указанному договору аренды недвижимого имущества в размере 140000 рублей; солидарном взыскании с ООО «Асгард», Самойловой С.В. неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. в размере 16115 рублей 53 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 16765 рублей.

ООО «Асгард» предъявлен встречный иск к ЗАО «Промтовары» о признании договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» расторгнутым с другой даты – ДД.ММ.ГГГГг.; уменьшении постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества на сумму 893891 рубль, взыскании излишне уплаченных по договору аренды недвижимого имущества денежных средств в размере 893891 рубль; проведении взаимозачёта требований ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» о взыскании суммы переменной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества и внесённого ООО «Асгард» обеспечительного платежа со взысканием с ЗАО «Промтовары» в пользу ООО «Асгард» денежных средств в размере 3026 рублей 61 коп.

    Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

    Исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» и Самойловой С.В. удовлетворить частично.

    Признать договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГг.

    Взыскать солидарно с ООО «Асгард», Самойловой Светланы Валентиновны в пользу ЗАО «Промтовары» задолженность по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг. в размере 737912 рублей 75 коп.

    В удовлетворении исковых требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», Самойловой С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг. на сумму 2500 рублей 17 коп. отказать.

    В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Асгард» к ЗАО «Промтовары» отказано.

ДД.ММ.ГГГГ суд принял дополнительное решение, которым взыскал солидарно с ООО «Асгард», Самойловой С.В. в пользу ЗАО «Промтовары» пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг. за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. в размере 14499 рублей 17 коп.

    В удовлетворении требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», Самойловой С.В. о взыскании пеней на сумму 1616 рублей 36 коп. отказано.     Взысканы с ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» расходы по уплате государственной пошлины 6000 рублей. Взыскано солидарно с ООО «Асгард», Самойловой Светланы Валентиновны в пользу ЗАО «Промтовары» в счёт возмещения судебных расходов по уплате государственного пошлины 10706 рублей 42 коп.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции изменено и взыскано солидарно с ООО «Асгард», Самойловой С.В. в пользу ЗАО «Промтовары» задолженность по договору аренды недвижимого имущества в размере 623912,75 руб.

    Взыскано с ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» задолженность по договору аренды недвижимого имущества в размере 114000 руб.

    В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

    Дополнительное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ также изменено с изложением резолютивной части следующим образом:

    Взыскать солидарно с ООО «Асгард», Самойловой С.В. в пользу ЗАО «Промтовары» пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества по уплате постоянной части арендной платы за январь 2022 г. за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. в сумме 5390 руб., за февраль 2022 г. за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. в сумме 2817,50 руб., всего 8207,50 руб.

    В удовлетворении требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», Самойловой С.В. о взыскании пеней за несвоевременную уплату переменной части арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ года, за октябрь ДД.ММ.ГГГГ года, за ДД.ММ.ГГГГ года, за ДД.ММ.ГГГГ года, за ДД.ММ.ГГГГ года за период до ДД.ММ.ГГГГ отказано.

    Взыскано с ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7592,32 руб.

    Взыскано солидарно с ООО «Асгард», Самойловой С.В. в пользу ЗАО «Промтовары» расходы по уплате государственного пошлины в сумме 9023,16 руб.

    В кассационной жалобе ответчик по первоначальному иску Самойлова С.В. ставит вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов, ссылаясь на нарушение норм материального права.

    В письменных возражениях представитель ЗАО «Промтовары» ФИО6 полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

    В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика Самойловой С.В. – адвокат ФИО7 доводы кассационной жалобы поддержал.

      Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведения о движении жалобы размещены на сайте суда в сети "Интернет", в связи с чем на основании пункта 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

     Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

     В соответствии со статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

     При рассмотрении данного дела такие нарушения судами были допущены.

    Установлено, что ЗАО «Промтовары» принадлежат на праве собственности нежилые помещения, общей площадью 1631,9 кв.м (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

    Поставку коммунальных ресурсов в виде тепловой энергии и теплоносителя для нужд указанного дома осуществляет ПАО «Т Плюс» - третье лицо по делу.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Промтовары» (арендодатель) и ООО «Асгард» (арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., в соответствии с которым ЗАО «Промтовары» обязалось передать ООО «Асгард» за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение №, площадью 140,8 кв.м, часть нежилого помещения №, площадью 39,8 кв.м (всего общей площадью 180,6 кв.м), расположенные на первом этаже здания по адресу: <адрес>, согласно поэтажному плану, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 данного договора. Пространственное расположение арендуемого по договору объекта выделено на поэтажном плане и экспликации к нему (приложение №). При этом было указано, что здание обеспечено теплом, водой и электроэнергией (п. 1.1 договора).

    В соответствии с п. 1.2 договора арендуемые помещения должны были использоваться под организацию кальянной.

    Пунктами 4.1-4.3 договора предусмотрено, что передача объекта осуществляется по акту приёма-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Объект передаётся не позднее дня подписания акта приёма-передачи объекта. В акте приёма-передачи отражается площадь объекта, техническое состояние объекта на момент его передачи, его недостатки, при наличии таковых.

ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» был подписан акт приёма-передачи арендованного имущества, в котором были отражены показания индивидуальных приборов учёт потребления электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения. Стороны договора подтвердили, что арендованное нежилое помещение пригодно для использования арендатором в соответствии с его целевым назначением без каких-либо ограничений, его техническое, противопожарное, санитарно-эпидемиологическое состояние соответствует предъявляемым действующими нормами требованиям, а также условиям заключённого между сторонами договором. Данным актом стороны договора также подтвердили, что обязательство арендодателя по передаче нежилого помещения арендатору исполнено полностью, и что стороны договора не имеют взаимных претензий друг к другу ни по состоянию, ни по факту передачи помещения.

    В соответствии с п. 6.1 договора данный договор заключается сроком на пять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и действует до истечения срока, предусмотренного данным пунктом. На основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора установили, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента его подписания.

    Арендатор обязуется самостоятельно, своими силами и за свой счёт подать данный договор совместно с документами, полученными от арендодателя, и документами, необходимыми со стороны арендатора, на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней. В случае если в течение 360 дней с момента подписания обеими сторонами договора не будет произведена его государственная регистрация, договор как краткосрочный договор аренды пролонгируется (считается заключённым вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) не тех же условиях на тот же срок - 360 дней. Автоматическая пролонгация данного договора как краткосрочного договора аренды на тех же условиях и на те же сроки возможна не более шести раз подряд. Автоматическая пролонгация краткосрочного аренды является добровольно принятым арендодателем и арендатором обязательством, возникшим из договора согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

    Договор на государственную регистрацию арендатором передан не был.

    Стороны этого договора приступили к его исполнениюДД.ММ.ГГГГг.

    При таких обстоятельствах, с учётом пункта 6.1 договора, суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор был заключён на срок 360 дней (с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг.) с последующей его пролонгацией на тот же срок.

    К ДД.ММ.ГГГГг. от сторон договора каких-либо возражений относительно пролонгации договора выражено не было, в связи с чем указанный договор был пролонгирован на срок по ДД.ММ.ГГГГг. (360 дней).

    Как следует из п. 6.3 договора, досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным данным договором и действующим законодательством РФ (статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ); в случае обращения взыскания Банком ВТБ (ПАО) на предмет залога в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ, с обязательным письменным уведомлением арендатора (при этом договор считается расторгнутым по истечении двух месяцев с момента получения арендатором уведомления).

    Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что любая сторона договора вправе отказаться от исполнения договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, сообщив о своём намерении не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

    По настоящему делу установлено, что ООО «Асгард» приняло помещение без замечаний ДД.ММ.ГГГГг. (зимний период времени), вопреки п.4.1 договора аренды не отразив в акте приемо-передачи тот факт, что температура воздуха ниже +18 градусов как это установлено договором.

    Напротив, актом приемо-передачи генеральный директор ООО «Асгард» Самойлова С.В. подтвердила, что помещение пригодно для использования в соответствии с его назначением.

     Из преддоговорной переписки следует, что генеральному директору ООО «Асгард» Самойловой С.В. было достоверно известно о необходимости разрешения вопроса с отоплением.

    В этой связи она предлагала арендатору включить в договор условия о распределении расходов на систему отопления, например путем возложения на ООО «Асгард» затрат на улучшение арендованного имущества.

    В этой связи доводы ООО «Асгард» о праве на досрочное расторжение договора расценены судами обеих инстанций как не соответствующие требованиям статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанные ответчиком недостатки помещения были ему известны еще до заключения договора, вместе с тем ООО «Асгард» был заключен договор аренды на условиях, в нем предусмотренных.

    При этом стороной истца представлены доказательства работы кальянной на начало 2022 года, что также опровергает доводы арендатора о том, что ДД.ММ.ГГГГ он имел намерения расторгнуть договор по причине низкого температурного режима. Более того, на основании данного уведомления арендатор договор не расторг, подтвердил действие договора и в силу этого согласно пункту 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по этим же основаниям не мог расторгнуть договор впоследствии.

    Согласно п. 2.1.6 договора аренды арендодатель обязался обеспечить температурный режим в арендуемом помещении не ниже 18 градусов тепла в отапливаемый период в соответствии с СанПиН 2.2.4.548-96 не позднее отопительного сезона ДД.ММ.ГГГГ г. При этом собственно снижение температуры воздуха ниже +18 градусов также не подтверждено стороной ответчика допустимыми доказательствами, на что указано судом первой инстанции.

    Соглашения о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами указанного договора заключено не было. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Асгард» о признании договора расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГг. не имеется.

           Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что к ДД.ММ.ГГГГг. воля обеих сторон договора была направлена на прекращение арендных правоотношений. С учётом изложенного и фактического освобождения помещения арендатором, суд удовлетворил исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» о признании договора расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГг.

Разрешая спор об арендной плате, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно п. 2.2.2 договора арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы.

    Пунктом 3.1.1 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 данного договора.

Согласно пунктам 5.1, 5.2.1, 5.2.3 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в данном договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы составляет 70000 рублей в месяц (НДС не облагается). В случае внесения арендатором предоплаты за три месяца аренды до 5-го числа каждого расчётного периода, постоянная часть арендной платы будет составлять 160002 рубля в квартал (НДС не облагается). В случае однократного нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на три банковских дня от даты платежа, арендная плата будет пересчитана исходя из размера 70000 рублей в месяц (НДС не облагается), а также ограничен доступ в арендуемые помещения. Расчётным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя не позднее 05 числа месяца, за который осуществляется платёж.

              Пунктами 5.3.1, 5.3.2 договора предусмотрено, что переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потреблённых арендатором электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, канализации, теплоснабжения, а также ремонту и содержанию общедомового имущества многоквартирного дома. Расчёт по возмещению арендодателю    затрат по электроэнергии, водоснабжению/водоотведению и канализации, теплоснабжению и содержанию нежилых помещений производится согласно определенной формуле, площадь объект аренды/(площадь магазина - площадь арендаторов, имеющих приборы учёта)* количество коммунальных затрат, выставленных арендодателю поставщиками коммунальных услуг)+(площадь объекта аренды/(площадь магазина - площадь мест общего пользования)*количество коммунальных затрат по содержанию мест общего пользования).

В случае наличия прибора учёта фактически потреблённые коммунальные услуги определяются на его основании, при этом арендатор возмещает содержание мест общего пользования согласно вышеуказанной формуле.

    Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур. Оплата переменной части осуществляется арендатором не позднее 10 календарных дней с момента получения выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур.

Согласно пунктам 5.4 и 5.5 договора от ДД.ММ.ГГГГг. датой платежа для целей данного договора считается дата поступления денежных средств на расчётный счёт банка, обслуживающего арендодателя. Начисление арендных платежей осуществляется с даты подписания акта приёма-передачи.

В силу п. 5.6 договора платежи арендатора в соответствии с данным договором засчитываются арендодателем в следующей очерёдности: в первую очередь погашается задолженность арендатора по начисленным в соответствии с разделом 7 данного договора неустойкам; во вторую очередь погашается задолженность по внесению постоянной части арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» было заключено дополнительное соглашение к договору, из которого следует, что в связи с изданием указа Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №, а также указа Главы Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГг. № стороны договора аренды пришли к соглашению об освобождении арендатора от оплаты постоянной части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. При этом оплата переменной части осуществляется арендатором не позднее 10 календарных дней с момента получения выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур (п. 1).

Пунктами 2 и 3 указанного дополнительного соглашения стороны договорились, что в случае продления режима повышенной готовности и ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности, постоянная часть арендной платы с ДД.ММ.ГГГГг. по дату фактического снятия ограничений будет составлять 26000 рублей в месяц (НДС не облагается). При этом после снятия ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности в течение 28 дней, начиная с даты возобновления деятельности, вносит предоплату за 3 месяца аренды в размере 160002 рубля (НДС не облагается).

    Согласно п. 4 дополнительного соглашения стороны договора аренды договорились, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора ранее трёх лет с момента подписания данного соглашения, за исключением случая невозможности использовать арендуемое помещение по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, в том числе продление ограничительных мер в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции вплоть до ДД.ММ.ГГГГг., постоянная часть арендной ставки будет пересчитана исходя из размера 70000 рублей в месяц.

Подпунктом 1 п. 19.1 Указа Главы Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГг. № «О введении режима повышенной готовности» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) была приостановлена до 24 часов ДД.ММ.ГГГГг. работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, указанных в позиции 1 приложения № к данному Указу, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. Данное ограничение не распространяется на столовые, буфеты и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, а также на организации с круглосуточным пребыванием людей.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, основным видом экономической деятельности ООО «Асгард» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10).

    Указанное ограничение действовало на территории МО ГО «Сыктывкар» до ДД.ММ.ГГГГг.

    С ДД.ММ.ГГГГг. на территории МО ГО «Сыктывкар» была разрешена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных, летних веранд (летних кафе) и иных предприятий общественного питания при условии выполнения установленных законодательством требований, в том числе проведения комплекса противоэпидемических мероприятий по перечню согласно приложению № к Указу Главы Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ №.

    Буквальное толкование договора аренды с учетом предварительной переписки сторон в ходе переговоров об условиях договора свидетельствует о том, что внесение постоянной части арендной платы предусматривалось двумя вариантами:

    предоплата за три месяца постоянной части арендной платы до 5-го числа каждого расчётного периода, при этом размер арендной платы составляет 160002 рубля за квартал. В случае однократного нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на 3 банковских дня от даты платежа, арендная ставка подлежит пересчёту исходя из размера 70000 рублей в месяц;

    помесячно по 70000 рублей в месяц.

Таким образом, стороны предусмотрели пересчет арендной платы в случае однократного нарушения предоплаты за три месяца.

По мнению суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, указанные условия при буквальном их толковании свидетельствуют о том, что стороны достигли согласия об уменьшении размера постоянной части арендной платы при условии внесения арендатором предоплаты за 3 месяца не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала на протяжении всего периода действия договора от ДД.ММ.ГГГГ. Последствием нарушения такой договорённости, даже однократного, является пересчёт размера постоянной части арендной платы из расчёта 70000 рублей в месяц, то есть в изначально согласованном сторонами размере.

Суд установил, что предоплата за следующие периоды внесена своевременно:

    за февраль, март, апрель 2020 года,

    за июль, август, сентябрь 2020 года,

    за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года,

    за январь, февраль и март 2021 года,

    за апрель, май, июнь 2021 года,

    за июль, август, сентябрь 2021 года,

    октябрь, ноябрь, декабрь 2021 года.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ООО «Асгард» срока внесения предоплаты по постоянной части арендной платы за первый квартал 2022 года более чем на три банковских дня от даты платежа.

Суд первой инстанции из буквального толкования условий договора аренды о внесении постоянной части арендной платы до 5 числа текущего месяца исходил из того, что указанная часть арендной платы должна была поступить на счет арендодателя в течение первых 5 календарных дней месяца.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 190,193,194 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении вопроса о сроке уплаты арендных платежей указал, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. (первый рабочий день после наступления срока уплаты), арендатор не выполнил обязанности по внесению постоянной части арендной платы за январь 2022 года или предоплаты за первый квартал 2022 года. В течение трёх дней после этой даты и до настоящего времени уплата постоянной части арендной платы за первый квартал 2022 года ООО «Асгард» также внесена не была. Таким образом, ООО «Асгард» допущено однократное нарушение срока предоплаты более чем на три дня, что согласно условиям договора является основанием для пересчета арендной ставки исходя из 70000 рублей в месяц.

ЗАО «Промтовары» настаивало на том, что указанное обстоятельство является основанием для пересчёта постоянной части арендной платы из расчёта 70000 рублей в месяц (за исключением периода с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., который регулируется отдельным соглашением). Установление в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. постоянной арендной платы в сумме 70000 руб., по мнению истца, обусловлено применением п. 4 дополнительного соглашения.

Суд первой инстанции согласился с позицией истца в этой части, поскольку она основана на условиях договора, согласованных сторонами, и привел расчет суммы долга, который не был оспорен сторонами. Доказательств погашения данной задолженности ответчиком не представлено.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции посчитала указанные выводы суда правильными.

Разрешая иск ЗАО «Промтовары» к Самойловой С.В., суд установил следующее.

Обязательства ООО «Асгард» перед ЗАО «Промтовары» по договору аренды обеспечены договором поручительства, заключенным ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Промтовары» и Самойловой С.В.

Самойлова С.В. приняла на себя обязательства нести солидарную ответственность перед ЗАО «Промтовары» (арендодателем) в полном объёме за своевременное исполнение ООО «Асгард» (арендатором) всех своих обязательств по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГг., заключённому между арендодателем и арендатором, а именно: погашение основного долга по ежемесячным платежам; выплата неустойки (штрафов), предусмотренных договором, в случае просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей; возмещение других убытков арендодателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды (п. 1.1)

Пунктом 3.1 договора поручительства от ДД.ММ.ГГГГг. предусмотрено, что договор поручительства действует в течение всего срока действия договора аренды, указанного в п. 1.1 договора поручительства, в том числе и на срок его пролонгации.

    Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что срок поручительства установлен, четко обусловлен сроком договора аренды, т.е. содержит указание на конкретный период времени как это предусмотрено статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако нашла ошибочным вывод суда о том, что условия дополнительного соглашения к договору каким-либо образом размер обязательств ООО «Асгард» перед ЗАО «Промтовары» не увеличивало и не влияло на объём обязательств поручителя.

Данным дополнительным соглашением предусмотрено дополнительное основание пересчета арендной платы за период, регламентируемый этим соглашением, - досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора ранее трех лет с момента подписания договора аренды. Именно этим условием обоснованы требования ЗАО «Промтовары» о взыскании постоянной части арендной платы за май-июнь 2020 года в сумме 140000 руб. (исходя из 70000 руб. в месяц).

    В этой связи судебная коллегия пришла к выводу, что за исполнение этого обязательства Самойлова С.В. ответственности не несет.

    Поскольку судом установлено, что за июнь 2020 года арендатора уплатил 26000 руб., размер долга за спорный период май-июнь 2020 года составит 114000 руб. Данная сумма судебной коллегией исключена из объема ответственности Самойловой С.В. и указано, что солидарному взысканию с арендатора и поручителя подлежит долг по оплате аренды в сумме 623912,75 руб. (737912,75 руб. - 114000 руб.).

Задолженность в сумме 114000 руб. подлежит взысканию с ЗАО «Промтовары».

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных п. 5.7.5 договора оснований для возврата обеспечительного платежа 70 000 руб. в пользу ООО «Асгард», с чем согласился судебная коллегия.

Требования ЗАО «Промтовары» о взыскании пеней судом первой инстанции удовлетворены частично, поскольку суд не согласился с расчетом истца об исчислении неустойки за неуплату постоянной части арендной платы за февраль 2022 года исходя из ее размера 70000 руб., так как договор аренды признан расторгнутым ДД.ММ.ГГГГг., соответственно, размер арендной платы должен быть рассчитан пропорционально 24 дням от месяца, по расчету суда, он - составил 57500 руб. (сторонами не оспорен).

В части взыскания неустойки за неуплату постоянной части арендной платы за январь и февраль 2022 года выводы суда обусловлены нарушением срока, установленного сторонами ( до 5 числа текущего месяца).

Обстоятельства, связанные с наступлением сроков для внесения переменной части арендной платы, обусловлены моментом получения ООО «Асгард» выставленных ЗАО «Промтовары» (ежемесячных) актов выполненных работ и счетов-фактур.

    Определяя период просрочки внесения переменной части арендной платы за сентябрь-декабрь 2021 года, суд исходил из факта получения арендатором соответствующих актов выполненных работ и счетов-фактур согласно представленным истцом реестрам.

Между тем данные реестры, по мнению судебной коллегии суда апелляционной инстанции, не содержат сведений о лице, получившем счет-фактуру и акт выполненных работ, а также о его полномочиях представлять интересы ООО «Асгард», соответственно, не могут быть признаны допустимым доказательством вручения указанных документов ответчику.

Из условий договора следует, что все уведомления, сообщения из настоящего договора, оформляются в письменной форме и направляются заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу стороны, указанному в разделе 10 «Реквизиты сторон», или вручаются лично уполномоченному представителю другой стороны - п.9.4.

Период взыскания неустойки определен истцом датой ДД.ММ.ГГГГг.

В этой связи судебная коллегия пришла к выводу, что в пределах иска требования о взыскании неустойки за неуплату переменной части арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2021 года не подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда отменено с вынесением решения об отказе в иске в данной части.

Выводы суда относительно отказа во взыскании пеней за нарушение срока уплаты переменной части аренды за декабрь 2021 года и за январь 2022 года признаны судом апелляционной инстанции правильными и истцом не оспорены.

Таким образом, судебная коллегия признала, что с ООО «Асгард» и Самойловой С.В. солидарно в пользу ЗАО «Промтовары» подлежат взысканию пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества № по оплате постоянной части арендной платы за январь 2022 года и февраль 2022 года в общей сумме 8207,50 руб.

    Кроме того, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет государственной пошлины, подлежащей взысканию в пользу ЗАО «Промтовары».

     Суд кассационной инстанции, рассматривая данное дело в пределах доводов кассационной жалобы, пришел к выводу, что судами обеих инстанций не учтено следующее.

    Согласно статье 363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (пункт 1).

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (пункт 2).

В силу положений пункта 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

    Из разъяснений, содержащихся в пунктах 42, 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года № 45 "О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве" следует, что поручительство прекращается по истечении указанного в договоре срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается по истечении года со дня наступления срока исполнения основного обязательства. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается по истечении двух лет со дня заключения договора поручительства.

Если договором поручительства, заключенным после наступления срока исполнения основного обязательства, не определен срок действия поручительства, поручительство прекращается по истечении года с момента заключения такого договора.

Указанные сроки не являются сроками исковой давности, и к ним не подлежат применению положения главы 12 ГК РФ.

Поручительство не считается прекратившимся, если в названные сроки кредитор предъявил иск к поручителю, или заявил требование ликвидационной комиссии в ходе процедуры ликвидации поручителя - юридического лица, или подал заявление об установлении требований в деле о банкротстве поручителя (пункт 6 статьи 367 ГК РФ). При разрешении вопроса о сумме, подлежащей взысканию с поручителя в счет исполнения основного обязательства, следует исходить из размера требований, предъявленных к нему в период срока действия поручительства.

Условие договора о действии поручительства до момента фактического исполнения основного обязательства не свидетельствует об установлении определенного срока поручительства. В силу пункта 2 статьи 314 ГК РФ кредитор должен предъявить требование к поручителю в течение сроков, установленных пунктом 6 статьи 367 ГК РФ.

    Из материалов дела следует, что п.6.1 договора аренды предусматривает различные варианты срока аренды в зависимости от наличия государственное регистрации права аренды.

    С учетом данных норм права и разъяснений суд кассационной инстанции полагает заслуживающим внимание доводы кассатора о том, в договоре поручительства срок поручительства не установлен, поскольку в п.3.1 указанного договора установлен срок действия данного договора, но не срок поручительства, в связи с чем сроки предъявления кредитором требований к поручителю истекли, так как иск подан по истечении двух лет со дня заключения договора поручительства.

Частью 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Согласно части 1 статьи 195 этого же кодекса решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вместе с тем, указанным требованиям обжалуемые судебные акты не отвечают, поскольку вынесены без учета вышеизложенных норм материального права и разъяснений по их применению, и без должной правовой оценки возражений ответчика об истечении срока поручительства.

    С учетом изложенного, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционное определение нельзя признать основанными на законе, оно подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

    При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело по требованиям истца и возражениям ответчика в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

    Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 18 сентября 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

    Председательствующий

     судьи