Решение по делу № 2-2597/2023 от 25.01.2023

Дело № 2-1-2597/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Калуга 22 февраля 2023 года

Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Салтыковой М.В.

при помощнике Николаевой И.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Домничева А. С. к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о расторжении договора купли-продажи, кредитного договора,

УСТАНОВИЛ:

В Калужский районный суд Калужской области поступило исковое заявление Домничева А.С. к ПАО «Сбербанк России» с учетом уточнения требований просил признать недействительной сделку - договор купли - продажи квартиры № № от 15 декабря 2021 года расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № заключенный между Домничевым А. С. и ПАО «Сбербанк России». Применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение: Возвратить в собственность Публичного акционерного общества «Сбербанк России» квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый №. Расторгнуть кредитный договор № от 15 декабря 2021 года заключенный между Домничевым А. С. и ПАО «Сбербанк России». Взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу Домничева А. С. первоначальный взнос по договору купли - продажи жилой недвижимости № от 15 декабря 2021 года в размере 735000 рублей, по кредитному договору № от 15.12.2011 года уплаченные проценты в размере 304 354 рубля 92 копейки, сумму основного долга в размере 31 898 рублей, убытки в размере 7000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 80000 рублей. В обосновании требований указал, что на открытых торгах приобрел у ответчика квартиру, после регистрации права собственности, узнал о наложении ареста на основании постановления Обнинского городского суда Калужской области от 27 мая 2021 года на данный объект недвижимости. Досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств ответчиком удовлетворена не была. Полагая нарушенными своим права, истец обратился в суд с настоящим иском.

Домничев А.С., его представитель по ордеру Дерюгина Т.А., в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности Теленков Ю.В. в судебном заседании в иске просил отказать, по доводам изложенным в отзыве.

Третьи лица Перимова А.Р., Корженков Е.Ю., Иотченко Г.Б., Потоманова О.В., Потоманов Г.А., Обнинское ГОСП УФССП России по Калужской области, Управление Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что 15 декабря 2021 года между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (продавцом) и Домничевым А.С. (покупателем) был заключен договор № купли-продажи жилой недвижимости по адресу: <адрес>, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый №.

Пунктом 1.1. Договора предусмотрено, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество по адресу: <адрес>

Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании Акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, выдан 17.08.2021 г. Постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю № Обнинское ГОСП УФССП России по Калужской области.

Согласно п. 2.1 Договора стоимость объекта составила 3672000 рублей.

Часть стоимости объекта в размере 735000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств путем безналичного перечисления на счет продавца, указанный в разделе 11 договора, в день подписания. (п.2.2.1.) Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2 937 000 рублей оплачивается Покупателем в течении 5 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект за счет кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк России» в лице Калужского отделения, в соответствии с кредитным договором № от 15.12.2021 года заключенным на приобретение готового жилья (п.2.2.2).

15 декабря 2021 года между Домничевым А.С., Перимовой А.Р. и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого Банк предоставил кредит в сумме 2937000 рублей, под 9,60% годовых, сроком возврата по истечении 300 месяцев для приобретение квартиры по адресу: <адрес>.

15 декабря 2021 года между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (продавцом) и Домничевым А.С. (Покупателем) подписан акт приема- передачи Объекта к договору купли- продажи жилой недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1.2 Договора купли- продажи продавец гарантирует, что на момент заключения договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен (не ограничен) никакими другими правами третьих лиц, прямо не указанными в Договоре.

24 декабря 2021 года Домничев А.С. зарегистрировал переход права собственности в Управлении Росреестра по Калужской области в отношении спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.12.2021 года.

Согласно выписки из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ выданной УК «Уют» в спорной квартире зарегистрированы Иотченко Г.Б., Потоманова О.В., Потоманов Г.А.

23 октября 2020 года по заявлению Иотченко Г.Б, возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.

Постановлением Обнинского городского суда Калужской области наложен арест на имущество в виде запрета пользоваться и распоряжаться квартирой по адресу: <адрес>, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый №, который по постановлению суда неоднократно продлевался.

04 апреля 2022 в Едином государственном реестре недвижимости проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права: запрещение на совершение действий по регистрации в отношении объекта недвижимости: вышеуказанной квартиры на основании постановления Калужского районного суда Калужской области от 21 марта 2021 года.

13 апреля 2022 года Домничев А.С. обратился Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» с досудебной претензией о расторжении договора купли- продажи, кредитного договора и возврате денежных средств, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Согласно п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку судом установлено, что условием договора купли-продажи ответчиком гарантировано, что продаваемый объект недвижимости не находится в залоге и свободен от прав третьих лиц, доказательств объективно свидетельствующих о том, что истец знал и согласился на покупку недвижимости с обременениями в виде наложения ареста по уголовному делу, в ходе рассмотрения дела, не представлено. До настоящего времени запись об аресте не погашена.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для признании недействительной сделки договора купли - продажи квартиры № № от 15 декабря 2021 года заключенной между Домничевым А. С. и ПАО «Сбербанк России», возврате в собственность ответчика спорной квартиры и расторжении кредитного договор № от 15 декабря 2021 года.

Правовые последствия расторжения договора урегулированы статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 5 которой, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, в том числе уплаты процентов на сумму предварительной оплаты квартиры.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку истцом для оформление сделки были затрачены денежные средства по регистрации сделки в размере 2000 рублей, оплата оценки недвижимости в размере 5000 рублей, первоначальный взнос по договору купли - продажи в размере 735000 рублей, которые подлежат взысканию с ПАО «Сбербанк России» в пользу Домничева А. С., а также по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ уплаченные проценты в размере 304 354 рубля 92 копейки, сумма основного долга в размере 31 898 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по его письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера расходов по оплате услуг представителя суд учитывает характер и сложность спора, объем проделанной работы. С учетом конкретных обстоятельств, а также требований разумности и соразмерности, суд считает возможным взыскать судебные расходы в размере 40 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Домничева А. С. удовлетворить.

Признать недействительной сделку - договор купли - продажи квартиры № № от 15 декабря 2021 года расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № заключенный между Домничевым А. С. и ПАО «Сбербанк России».

Применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение:

Возвратить в собственность Публичного акционерного общества «Сбербанк России» квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый №.

Расторгнуть кредитный договор № от 15 декабря 2021 года заключенный между Домничевым А. С. и ПАО «Сбербанк России».

Взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу Домничева А. С. первоначальный взнос по договору купли - продажи жилой недвижимости № от 15 декабря 2021 года в размере 735000 рублей, по кредитному договору № от 15.12.2011 года уплаченные проценты в размере 304 354 рубля 92 копейки, сумму основного долга в размере 31 898 рублей, убытки в размере 7000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 40000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: М.В. Салтыкова

Решение изготовлено 02 марта 2023 года