Решение по делу № 2-1-180/2022 от 02.03.2022

Дело №2-1-180/2022

УИД 73RS0012-01-2022-000279-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2022 год                                                     г. Димитровград

                               Ульяновская область

Мелекесский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Гуляев С.А.,

при секретаре Балдиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Двоешкиной Н.И., Двоешкина С.И., Лебедевой Г.А., Вершинина В.В., Барсукова Г.П, к конкурсному управляющему ООО «Анама - Земля» Загалову М.Ш. о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование указав, что между ООО «Анама-Земля» и Герасимовым А.В., действующим от имени участников общей долевой собственности, на основании выписки из протокола собрания участников от **.**.**** заключен договор аренды от **.**.**** б/н.

Согласно решению *** от **.**.**** №*** сведения о границах земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 940800 кв.м., расположенного по адресу: *** были исключены из Единого государственного реестра недвижимости, так как на основании решения суда спорный земельный участок исключен из Единого государственного реестра недвижимости, тем самым снимается с кадастрового учета в существующих границах, прекратив право долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** в ранее установленных границах.

В положениях статьи 432 ГК РФ указано, что существенными условиями договора являются пункты, по которым между сторонами договора достигается взаимное соглашение. Предметом Договора аренды земли является участок. Договор должен содержать сведения индивидуализирующий его, а именно: регистрационный кадастровый номер, месторасположение, точный адрес, площадь, категория надела, вид разрешенного использования, дата возникновения права собственности и регистрации в ЕГРН.

Кроме того, следует учитывать, что в аренду могут быть переданы только такие земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Федерального закона N101-ФЗ).

В связи с установлением факта наложения границ земельного участка *** и исключения его из Единого государственного реестра недвижимости влечет за собой изменение существенных условий договора, снятие с кадастрового учета вышеуказанного земельного участка, а следовательно, является основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 8 договора аренды от **.**.**** арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящим вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту. Согласно, имеющимся у истцов сведениям с стороны ответчика происходили неоднократные нарушения требований земельного законодательства и условий договора аренды от **.**.****, а именно использование земельного участка не по назначению.

ООО «Анама - Земля» достаточное долгое время пользуется земельным участком с кадастровым номером ***, согласно выписке ЕГРН от **.**.****. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенный в кадастровом квартале *** был заключен еще в **.**.**** году сроком на 5 лет и уже тогда арендуемый земельный участок (около 50%) не использовался по назначению.

На основании этого нами было направлено обращение по вопросу несоблюдения ООО «Анама - Земля» обязательств по договору аренды земельного участка в ***. Согласно ответу от **.**.**** №***-ИОМСУ-08,01/3314 вышеуказанный участок длительное время не используется по назначению и зарос сорной и древесно-кустарниковой растительностью, ориентировочный площадью 470000 кв.м., что указывает на наличие возможного нарушения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, согласно ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ данное нарушение влечет за собой наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до семисот тысяч рублей.

Аналогичные ответы о неиспользовании ООО «Анама-Земля» были даны в справке от **.**.**** администрацией «Старосахчинского сельского поселения» и письме МКУ «Управление сельского хозяйства» *** от **.**.****.

Согласно п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Истцом было направлено требование о расторжении договора аренды от **.**.**** б/н между ООО «Анама - Земля» и собственниками земельного участка с кадастровым номером ***, расположенный в кадастровом квартале ***. Ответ на требование о расторжении до настоящего времени получен не был.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Аналогичное право предоставляет арендатору ст. 620 ГК РФ.

    Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

    Просит расторгнуть договор аренды от **.**.**** б/н между ООО «Анама-Земля» и собственниками земельного участка с кадастровым номером ***, расположенный в кадастровом квартале ***. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы - уплаченную государственную пошлину в размере 300 руб.

Истцы Двоешкина Н.И., Двоешкин С.И., Лебедева Г.А., Вершинин В.В. и                   Барсуков Г.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, от последних двух поступили заявления с просьбой рассмотреть данное дело в их отсутствие.

Представитель истцов Двоешкиной Н.И., Двоешкина С.И., Лебедева Г.А.,                     Барсукова Г.П. - Митрофанова Т.А. доводы искового заявления поддержала, просила его удовлетворить. При этом указала, что в настоящее время из 14 собственников спорного земельного участка 5 хотят расторгнуть договор аренды, поскольку земельный участок не обрабатываются.

Ответчик - конкурсный управляющий ООО «Анама - Земля» Загалов М.Ш. в судебное заседание не явился, заявлением просил рассмотреть данное дело в его отсутствие, исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве, просит в иске отказать.

     Представитель третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области, комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации МО «Мелекесский район» Ульяновской области, администрации муниципального образования «Старосахчинское сельское поселение» Ульяновской области в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

     Третье лицо Гришин В.В. в судебном заседании исковые требования истцов не поддержал.

Третьи лица Брагин С.В., Васильева Т.М., Гулюхин А.Н., Бухвалова Г.Н., Варламова Л.Н., Савинов И.Н., Барсукова Т.Н., Лыкова Н.Н., Барсуков Н.П. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица Барсукова Н.П. - Полуэктов П.Ю. в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями истцов не согласился, поскольку не усматривает основания для расторжения договора аренды земельного участка, так как все арендодатели своевременно получают за него арендную плату. При этом с заявлением о расторжении обратилось лишь пятеро граждан. Ставит под сомнение представленные документы о неиспользовании земельного участка, поскольку границы участка не определены. Считает, что этот вопрос должен решаться на собрании собственников всех долей земельного участка.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 9 Федерального закона от **.**.**** №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса.

Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок площадью 940800 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** Собственниками указанного земельного участка являются истцы Двоешкина Н.И., Двоешкин С.И., Лебедева Г.А., Вершинин В.В.,                   Барсуков Г.П. и третьи лица Гулюхин А.Н., Васильева Т.М., Бухвалова Г.Н., Варламова Л.Н., Савинов И.Н., Гришин В.В., Барсукова Т.Н., Лыкова Н.Н., Барсуков Н.П.

В ЕГРН содержится регистрационная запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:08:012901:136 от **.**.****.

Между истцами, третьими лицами и ООО «Анама - Земля» **.**.**** заключен договор аренды земельного участка площадью 940800 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** Указанный договор аренды заключен на срок 10 лет, вступает в силу с момента его регистрации. При этом от имени собственников договор подписывал Герасимов А.В.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ ООО «Анама – Земля» **.**.**** признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «Анама - Земля» назначен Загалов М.Ш.

Пунктом 14 договора аренды от **.**.**** предусмотрено, что в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении срока действия договора аренды, договор автоматически будет пролонгирован на тот же срок.

Пунктом 15 договора аренды от **.**.**** предусмотрено, что изменение его условий или прекращение договора до истечения срока его действия допускается по соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 60 постановления от **.**.**** №*** "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Как следует из материалов дела, никто из арендодателей с письменным заявлением о прекращении аренды не обратился, как указывают истцы в своем иске, в связи с чем, действие договора, таким образом, не окончено. Истцы не приняли надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, материалы дела не содержат данных о направлении истцами конкурному управляющему ООО «Анама - Земля» предупреждения с установлением срока исполнения обязательства по договору аренды.

Таким образом, истцами не доказано соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды спорного земельного участка, что является одним из оснований об отказе в иске.

В силу ч. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Решением Мелекесского районного суда от **.**.****, вступившим в законную силу **.**.****, исковое заявление Брагина С.В. удовлетворено частично. Постановлено исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 940800 кв.м., расположенного по адресу: ***

Указано, что настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о границах земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 940800 кв.м., расположенного по адресу: ***

Из копии ответа на обращение представителя истцов Митрофановой Т.А. администрации МО «***» от **.**.**** следует, что администрацией в целях проверки доводов о наличии возможных нарушений обязательных требований по использованию земель сельскохозяйственного назначения отделом муниципального контроля администрации **.**.**** проведено административное обследование земельного участка с кадастровым номером ***, в результате чего установлено, что спорный земельный участок с северной и восточной стороны длительное время не используется по целевому назначению, ориентировочная площадь составляет 470 000 кв.м. Данные обстоятельства указывают на наличие возможного нарушения обязательных требований по использованию земель сельскохозяйственного назначения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ.

Из копии сообщения МКУ «Управление сельского хозяйства» *** от **.**.**** следует, что земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: ***, с. ***ю 94 га. длительное время не используется для сельскохозяйственного производства, площадь закустаренности земельного участка составляет ориентировочно 47 га.

Из копии ведомости № *** на выдачу арендной платы арендодателем земельных долей от **.**.**** установлено, что истцам и третьим лицам производилась выплаты арендной платы за использование спорного земельного участка в виде пшеницы **.**.****. Арендная плата производилась исходя из принадлежащей земельной доли. В последней графе имеются подписи пайщиков.

В судебном заседании установлено, что арендатор в лице конкурсного управляющего ООО «Анама - Земля» надлежащим образом использует спорный земельный участок в соответствии с договором аренды от **.**.****.

Доказательств привлечения конкурсного управляющего ООО «Анама - Земля» за ненадлежащее использование спорного земельного участка, в том числе по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ суду не представлено. При этом, доли истцов в праве общедолевой собственности на спорный земельный участок не определены на местности и не представляется возможным определить их фактическое местонахождение на спорном земельном участке в связи с чем представленные справки администраций не являются доказательством факта ненадлежащего использования ответчиком именно земельных долей истцов.

Кроме этого, судом установлено, что участники общедолевой собственности земельного участка уполномочили Герасимова А.В. на заключение договора аренды с ООО «Анама - Земля» от **.**.**** тем самым добровольно изъявили желание на его заключение на основании проведенного общего собрания участников общей долевой собственности от **.**.****. Конкурсным управляющим ООО «Анама-Земля» своевременно производится выплата арендной платы, о чем свидетельствуют подписи самих истцов и третьих лиц в ведомости на ее получение.

Судом установлено, что однозначное согласие всех собственников на расторжение договора аренды спорного земельного участка от **.**.**** не имеется. Расторжение договора аренды в отсутствие согласия всех собственников приведет к нарушению прав последних, которых условия оспариваемого договора устраивают.

Учитывая изложенное, суд полагает, что достаточных оснований для удовлетворения искового заявления истцов в настоящий момент не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 и 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых заявлений Двоешкиной Н.И., Двоешкина С.И., Лебедевой Г.А., Вершинина В.В., Барсукова Г.П. к конкурсному управляющему ООО «Анама - Земля» Загалову М.Ш. о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Мелекесский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 28 апреля 2022 года.

Председательствующий                                                                                                  С.А. Гуляев