Решение по делу № 33-7167/2019 от 14.06.2019

Судья – Журавлева В.М.

Дело № 33 – 7167/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Васева А.В., Мехоношиной Д.В.,

при секретаре Нечаевой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 17 июля 2019 года дело по апелляционной жалобе Мокрушина Артемия Валерьевича на решение Краснокамского городского суда Пермского края от 25 апреля 2019 года, которым постановлено:

«Удовлетворить исковые требования Пономарева Сергея Викторовича.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Денисова Дмитрия Валерьевича к Пономареву Сергею Викторовичу на основании договора купли-продажи от 18.06.2018 года на недвижимое имущество, расположенное по адресу ****:

1-этажное кирпичное здание склада, общая площадь 190,9 кв.м, лит.К, кадастровый номер **;

1-этажное кирпичное здание мастерской, общая площадь 62,1 кв.м, лит.В, кадастровый номер **;

1-этажное кирпичное здание гаража, общая площадь 216,4 кв.м, лит.Ж. кадастровый номер **;

1-этажное кирпичное здание склада с пристроем, общая площадь 252,2 кв.м, лит.З, 31, кадастровый номер **;

1-этажное кирпичное здание мастерской, общая площадь 62,4 кв.м, лит.Д, кадастровый номер **;

нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 967,8 кв.м, этаж: подвал, 1, 2, номера на поэтажном плане: 1, 15, 17 - 39,1, кадастровый номер **;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-коммерческой деятельности, общая площадь 7 063 кв.м, кадастровый номер **.

Взыскать с Денисова Дмитрия Валерьевича в пользу Пономарева Сергея Викторовича государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения третьего лица Мокрушина А.В., представителей третьего лица Мокрушина А.В. по доверенности Казанцева А.И., по устному ходатайству Звягина М.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, третьего лица ПАО «Промсвязьбанк» по доверенности Белоусовой А.И., указавшей на обоснованность доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пономарев С.В. обратился с иском к Денисову Д.В. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи от 18.06.2018.

Исковые требования мотивированы тем, что 18.06.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Денисов Д.В. продал Пономареву С.В. недвижимое имущество, расположенное по адресу ****: 1-этажное кирпичное здание склада, общая площадь 190,9 кв.м, лит.К, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание мастерской, общая площадь 62,1 кв.м, лит.В, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание гаража, общая площадь 216,4 кв.м, лит.Ж, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание склада с пристроем, общая площадь 252,2 кв.м, лит.3, 31, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание мастерской, общая площадь 62,4 кв.м, лит.Д, кадастровый № **; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 967,8 кв.м, этаж: подвал, 1, 2, номера на поэтажном плане: 1, 15, 17-39,1, кадастровый № **; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-коммерческой деятельности, общая площадь 7 063 кв.м, кадастровый № **. Во исполнение договора данное недвижимое имущество передано ответчиком истцу в день заключения договора. Однако в течение 7 дней ответчик в МФЦ не явился, до настоящего времени документы в МФЦ не поданы, ответчик уклоняется от явки в МФЦ, регистрация перехода права собственности на его имя не произведена.

Определением Краснокамского городского суда от 11.02.2019 года привлечен к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «Промсвязьбанк».

Определением Краснокамского городского суда от 04.03.2019 года привлечен к участию в деле в качестве третьего лица Мокрушин А.В..

С решением суда не согласно третье лицо Мокрушин А.В., в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что при рассмотрении спора суд не был лишен возможности, исходя из доводов сторон, дать оценку договору купли-продажи, совершенному 18.06.2018 между сторонами. Судом не дана оценка добросовестности действий сторон, наличия злоупотребления правом. Так, сделка сторонами заключена после того, как решением Краснокамского городского суда от 13.03.2018, вступившего в законную силу 20.04.2018, с Денисова Д.В. взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на семь объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом рассматриваемого договора. В связи с неисполнением решения суда возбуждено исполнительное производство, в ходе которого судебный пристав неоднократно откладывал исполнительные действия в связи с обращением Денисова Д.В. в суд с заявлениями о приостановлении исполнительного производства, предоставлении рассрочки исполнения решения суда. В частности, 20 и 23 августа 2018 суд вынес два определения об отказе Денисову Д.В. в удовлетворении заявленных требований. Суд не принял во внимание, что обращаясь в августе 2018 в суд ни сам Денисов, ни его адвокат, не сообщили о продаже имущества третьему лицу, не обжаловали постановление судебного пристава от 02.07.2018 о запрете регистрационных действий, что было бы необходимо для регистрации перехода права собственности. Указанные обстоятельства свидетельствуют, что представленный договор фактически подписан сторонами намного позднее (является мнимым), обращение истца по настоящему делу является способом затягивания процесса исполнения решения суда с попыткой вывода имущества, на которое обращено взыскание. Кроме того, материалы дела содержат сведения о безусловной осведомленности истца о наличии задолженности ответчика перед банком и очевидном сговоре сторон на совершение мнимой сделки. Никто из сторон договора не обращался в банк за согласием на продажу спорного имущества, стороны не обращались и в орган по государственной регистрации прав для совершения регистрационных действий.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит его подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 18.06.2018 между Пономаревым С.В. (истец, покупатель) и Денисовым Д.В. (ответчик, продавец) заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность покупателя передано недвижимое имущество, расположенное по ул.****: 1-этажное кирпичное здание склада, общая площадь 190,9 кв.м, лит.К, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание мастерской, общая площадь 62,1 кв.м, лит.В, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание гаража, общая площадь 216,4 кв.м, лит.Ж, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание склада с пристроем, общая площадь 252,2 кв.м, лит.3, 31, кадастровый № **; 1-этажное кирпичное здание мастерской, общая площадь 62,4 кв.м, лит.Д, кадастровый № **; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 967,8 кв.м, этаж: подвал, 1, 2, номера на поэтажном плане: 1, 15, 17-39,1, кадастровый № **; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-коммерческой деятельности, общая площадь 7 063 кв.м, в границах согласно кадастровому паспорту, кадастровый № **.

Недвижимое имущество продано покупателю за 5993000 рублей (п.3), которые уплачиваются в следующие сроки и порядке: 150000 рублей - в день подписания договора, 5843000 рублей - в течение 3-х дней с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя покупателя. В подлиннике договора имеется запись Денисова о получении денежных средств в сумме 150000 рублей.

При заключении договора продавец гарантировал покупателю (п.4), что недвижимое имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц.

Согласно п.5 договора до подписания настоящего договора стороны произвели передачу-принятие недвижимого имущества без подписания отдельного документа (акта приема-передачи) и считают свои обязательства исполненными с момента подписания настоящего договора.

Письмом от 22.06.2018 ООО «Импульс» (директором которого является истец Пономарев С.В.) сообщило ПАО «Промсвязьбанк», что ООО «Импульс» на основании договора аренды от 01.03.2018 является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: **** (все объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от 18.06.2018), гарантирует оплату Денисову Д.В. в счет арендных платежей 1600000 рублей в установленные мировым соглашением сроки и ежемесячные платежи по условиям мирового соглашения в размере не менее 650000 рублей в месяц.

06.11.2018 Пономарев Д.В. обратился к ответчику с письменным заявлением (л.д.22) о необходимости явки в органы МФЦ для сдачи документов с целью регистрации перехода права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости; заявление ответчиком получено, о чем имеется соответствующая отметка в тексте заявления.

Решением Краснокамского городского суда Пермского края от 13.03.2018 года с Денисова Д.В. в пользу ПАО «Промсвязьбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6612235, 73 рублей, судебные расходы на оценку (25000 рублей) и в возмещение госпошлины (47261, 18 рублей), обращено взыскание на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом рассматриваемой сделки.

22.05.2018 возбуждено исполнительное производство в отношении должника Денисова Д.В..

22.11.2018 ПАО «Промсвязьбанк» заключил договор об уступке прав требований с Мокрушиным А.В., по которому уступил последнему право требования к должнику Денисову Д.В..

04.12.2018 на основании определения Краснокамского городского суда приостановлено исполнительное производство в связи с принятием к производству суда иска Пономарева С.В. об освобождении имущества от ареста.

Определением Краснокамского городского суда от 01.03.2019 произведена замена стороны взыскателя по исполнительному производству с ПАО «Промсвязьбанк» на Мокрушина А.В..

При разрешении спора суд, руководствуясь ст.218, ст.454, ст.550, ст.551 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Пономаревым С.В. исковых требований. При этом суд исходил из того, что договор купли-продажи от 18.06.2018 отвечает необходимым требованиям, факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности подтверждается уведомлением Пономарева С.В. от 06.11.2018, несогласием ответчика с иском, договор купли-продажи недействительным не признавался, обременение в виде залога переходит к приобретателю имущества.

Коллегия не может согласиться с выводами суда.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ, осуществляется по заявлению сторон договора.

Частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Из приведенных положений закона и акта его толкования следует, что требование о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению судом лишь в том случае, когда истец докажет, что ответчик уклоняется от регистрации (фактически заменяет заявление о регистрации от уклоняющейся стороны) и данное обстоятельство является единственным препятствием к проведению государственной регистрации, то есть иных оснований для отказа истцу в проведении государственной регистрации не имеется.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что недвижимое имущество, являющееся предметом рассматриваемого договора и в отношении которого заявлены требования о переходе права собственности, обременено ипотекой в пользу третьего лица.

В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.

В соответствии с п.4 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Договором залога (л.д.157-160) предусмотрена обязанность залогодателя не допускать отчуждения заложенного недвижимого имущества иначе, как с предварительного письменного согласия залогодержателя (п.4.1.6 договора).

При рассмотрении настоящего спора установлено, что согласия залогодержателя на совершение сторонами оспариваемой сделки не имеется (залогодержатель возражает против регистрации перехода права собственности) и не может быть представлено в орган по государственной регистрации прав. В тексте договора сторонами наличие обременения не указано.

Кроме того, по данным выписок из ЕГРН в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора, на основании постановления судебного пристава ОСП по г.Краснокамску УФФСП по Пермскому краю от 02.07.2018 зарегистрировано обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий, что является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Данное обстоятельство оценку суда первой инстанции не получило.

Из указанного следует, что уклонение ответчика не является единственным препятствием к регистрации перехода права, фактически иск заявлен истцом в целях преодоления необходимого в силу закона и договора согласия залогодержателя на совершение сделки и запрета регистрации, наложенного судебным приставом-исполнителем.

В силу п. 1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В соответствии с абзацами 3, 4 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с доводами заявителя жалобы и третьего лица ПАО «Промсвязьбанк», что в действиях сторон усматривается злоупотребление правом, выражающимся в неисполнении условий заключенного договора ипотеки, регистрации перехода права, несмотря на запрет совершения регистрационных действий, объявленного судебным приставом, затягивании сроков исполнения вступившего в законную силу судебного акта, которое неизбежно произойдет в случае смены собственника имущества, в отношении которого соответствующий судебный акт (об обращении взыскания на имущество) не принимался.

В связи с этим решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с принятием нового решения – об отказе в иске.

Руководствуясь ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Краснокамского городского суда Пермского края от 25 апреля 2019 отменить.

Принять по делу новое решение, которым Пономареву Сергею Викторовичу в удовлетворении исковых требований к Денисову Дмитрию Валерьевичу о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору от 18.06.2018 – отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи: