Решение по делу № 3а-513/2020 от 05.11.2019

                                                                                Дело № 3а-513/2020

    РЕШЕНИЕ

    Резолютивная часть

    Именем Российской Федерации

    12 мая 2020 года        г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестПроект» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестПроект», поданное в Московский областной суд 06 ноября 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости торгово-выставочного центра, площадью 2935.2 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 05 июня 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова

                                                                               Дело № 3а-513/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    12 мая 2020 года        г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестПроект» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

    общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестПроект» (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости торгово-выставочного центра, площадью 2935.2 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 05 июня 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых, выразив несогласие с экспертным заключением, полагая его не допустимым доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объекта недвижимости торгово-выставочного центра, площадью 2935.2 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость определена по состоянию на 05 июня 2019 года и утверждена в размере 114 312 602.68 рублей актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» №118 от 06.06.2019 года.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Оценка Инсайт», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 52 778 000.00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовой консалтинг» Кругляковой Виктории Марковне.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №23/01/20 от 17.01.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 88 952 100.00 рублей

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Кругляковой В.М., согласился представитель административного истца, представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразили несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 5-7 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подвергли его сомнению, в частности, оба указали, что при определении стоимости на стр. 42 заключения в Таблицах 14,15 экспертом не проанализированы и не учтены в расчетах элементы сравнения, существенные для определения стоимости объектов оценки, такие как: дата предложения; тип объекта для объекта-аналога №1;

На стр. 44 расчет корректировки удалённости от МКАД экспертом рассчитывается по собственной формуле рис. 26 для офисного назначения; рис. 27 для торгового назначения, формула зависимости составлена на основе нерепрезентативной о выборке состоящей всего из четырёх значений, адекватность полученной формулы не проверена на соответствие рыночным данным и источникам, размещенным в открытом доступе;

Таб. 20 на стр. 54 заключения значение рыночной стоимости, определенной путем корректировки кадастровой стоимости не корректен и не проверен на соответствие полученному результату рыночным показателям на дату оценки. Метод использованный экспертом в практике не описан и требует дополнительной апробации и подтверждению на соответствии технологий при определении рыночной стоимости. Допустимо использовать показатели кадастровой стоимости для расчета корректировок, но использовать в качестве аналога кадастровую стоимость земельного участка не корректно.

По мнению представителей, допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах. Представитель Министерства имущественных отношений ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения эксперта Кругляковой В.М. данные на замечания сторон, с указанными выше доводами представителей согласиться не может исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» при определении стоимости экспертом в заключении учтена дата предложения в рамках корректировки на рыночные условия, которая включена экспертом в расчеты арендной ставки за пользование помещениями офисного и торгового назначения исследуемого объекта (Таблицы 14,15) заключения и величины которой обоснованы на стр. 43. При этом использование в расчетах арендной ставки за пользование помещениями офисного и торгового назначения исследуемого объекта корректировки на тип объекта не требуется, поскольку как исследуемый объект, так все образцы для исследования (в т.ч. образец для исследования №1) имеется возможность сдавать в аренду по частям. Эксперт рассматривал все объекты с этой точки зрения, следовательно, тип объектов будет сопоставимый – встроенные помещения.

В соответствии с требованиями п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из п. 22 (д) ФСО №7 следует, что при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами- аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

В данном заключении экспертом в рамках доходного подхода применена корректировка на удаленность от МКАД стр. 43-45 заключения. В основе определения данной корректировки лежит обзор, составленный аналитическим центром ООО «ПФК» для московского региона (МР) за пределами МКАД на базе объявлений отражающий тенденции на рынке исследуемого объекта по состоянию на дату исследования. На материалы данного обзора, находящиеся в открытом доступе, в составе заключения эксперта на стр. 20 имеется прямая ссылка. При построении на основе данных вышеупомянутого обзора графиков зависимости величины арендной ставки помещений офисного/торгового назначения юго-западного направления от удаленности от МКАД эксперт использовал метод, основанный на построении по имеющимся данным точечной динамики, соединенной в последствии линией тренда, представляющей собой инструмент технического анализа, основным предназначением которого является выявление тренда на рынке, а также идентификации моментов замедления, изменения направления и разворота текущего тренда и позволяющей прогнозировать различные данные. При этом близость значения линии тренда к фактическим данным характеризуется величиной достоверности аппроксимации R2. В рамках доходного подхода при определении корректировок на удаленность от МКАД экспертом построены степенные функциональные зависимости, величина достоверности аппроксимации составила 0,99 и 1,00 стр. 44 заключения эксперта.

Исходя из приведенного следует, что в основе метода, используемого экспертом в рамках доходного подхода для расчета корректировок на удаленность от МКАД лежат актуальные по состоянию на дату исследования рыночные данные о стоимости объектов сопоставимых с исследуемым, полученные Экспертом из общедоступных аналитических источников т.е. требования п. 22 (д) ФСО №7 соблюдаются в полной мере. Полученные величины достоверности аппроксимации свидетельствуют о высоком качестве достоверности результатов проведенного анализа.

Экспертом в рамках доходного подхода получена рыночная стоимость единого объекта недвижимости, которая включает в себя стоимость земельного участка, непосредственно отнесенного к исследуемому объекту. В данном случае эксперту необходимо было выделить данную стоимость. Утверждение представителя ГБУ МО «ЦКО» о том, что принятое Экспертом к расчету значение стоимости земельного участка не проверено на соответствие рыночным показателям ошибочно, поскольку эксперт на стр. 54 заключения указывает, что данная стоимость соответствует рыночным данным, указанным в анализе рынка Таблица 9 заключения и может быть применена для дальнейших расчетов.

Эксперт провел в рамках исследования анализ рынка земельных участков Московской области в 2017-2018 гг., результаты которого представлены на стр. 28-30 заключения и при выделении в рамках доходного подхода стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости сопоставил среднюю удельную кадастровую стоимость земельного участка полученным в ходе анализа рынка данным. Тот факт, что средняя удельная кадастровая стоимость земельного участка вошла в определенный в ходе анализа рынка земельных участков диапазон стоимости на дату исследования (близкую к дате исследования)земельных участков из категории земли населенных пунктов, расположенных в близких районах с расположением исследуемого объекта и предназначенных под размещение коммерческих объектов, позволил эксперту в дальнейшем проводить расчет по данной средней удельной кадастровой стоимости.

В соответствии с требованиями п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Суд с учетом анализа экспертного заключения, пояснений данных экспертом в ходе судебного разбирательства приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы, а также выводов и суждений эксперта, изложенных в письменных пояснениях на замечания сторон, у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы                    в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны министерства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 06 ноября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестПроект», поданное в Московский областной суд 06 ноября 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости торгово-выставочного центра, площадью 2935.2 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 05 июня 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2020 года.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова