Решение по делу № 33-2773/2019 от 27.05.2019

Докладчик Иванов П.Д. Апелляционное дело № 33-2773/2019

Судья Николаева М.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 июня 2019 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А. и Иванова П.Д.,

при секретаре судебного заседания Котловой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Петрова Виталия Владимировича к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Красная Чувашия» о признании договора купли-продажи объектов недвижимости действительным и признании права собственности на объекты недвижимости, поступившее по апелляционной жалобе Петрова В.В. на решение Урмарского районного суда Чувашской Республики от 12 апреля 2019 года,

установила:

Петров В.В. обратился в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Красная Чувашия» (далее также СХПК «Красная Чувашия») о признании договора купли-продажи объектов недвижимости действительным и признании права собственности на объекты недвижимости. В обоснование иска указано, что 20 сентября 2018 года между Петровым В.В. и СХПК «Красная Чувашия» в лице его председателя Шутова В.А. был заключен договор купли-продажи, по которому Петров В.В. приобрел в собственность следующие объекты недвижимости: 1) крытый ток сенохранилище МТФ (инв. № 75), 1982 года постройки, расположенный в 2000 м. севернее от окраины села по адресу: <адрес>, за 90000 руб., 2) конюшня (инв. № 9), 1964 года постройки, расположенная в 2000 м. севернее от окраины села по адресу: <адрес>, за 10000 руб. Свои обязательства по договору Петров В.В. выполнил в полном объеме, уплатил стоимость объектов недвижимости в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 20 сентября 2018 года, а также квитанцией к приходно-кассовому ордеру и кассовым чеком от 20 сентября 2018 года. По акту приема-передачи объекты недвижимости были переданы Петрову В.В. После приобретения объектов недвижимости, фактически владея ими как собственник, оформить право собственности на них истец не имеет возможности, поскольку объекты были построены колхозом «Красная Чувашия», правопредшественником СХПК «Красная Чувашия» хозяйственным способом. Истец организовал техническую инвентаризацию и первичный учет спорных объектов недвижимости, изготовил технические паспорта на них. Приведя вышеуказанные обстоятельства, ссылаясь на положения ст. ст. 131, 223, 218 ГК РФ, ст. 100 ГК РСФСР, положения ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указывая, что право собственности на спорные объекты недвижимости за ответчиком зарегистрировано не было ввиду возникновения на них права собственности до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также, что СХПК «Красная Чувашия» является преемником колхоза «Красная Чувашия», в связи с чем ответчик имело право заключить сделку купли-продажи спорного имущества, Петров В.В. просил признать действительным договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный 20 сентября 2018 года между СХПК «Красная Чувашия» и Петровым В.В., признать за Петровым В.В. право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Петров В.В. и его представитель Ильин Н.В. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика - председатель СХПК «Красная Чувашия» Шутов В.А. в судебном заседании исковые требования Петрова В.В. признал.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, администрации Яншихово-Норвашского сельского поселения Чувашской Республики, администрации Янтиковского района Чувашской Республики, Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий-Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в судебное заседание не явились.

Решением Урмарского районного суда Чувашской Республики от 12 апреля 2019 года в удовлетворении иска Петрова В.В. отказано.

На указанное решение суда Петровым В.В. подана апелляционная жалоба на предмет его отмены по мотивам незаконности и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что вывод суда о том, что договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным в виду отсутствия на момент заключения сделки у продавца права собственности на предметы сделки, ошибочен. Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости были построены колхозом «Красная Чувашия» хозяйственным способом, однако права колхоза на объекты недвижимости не зарегистрированы, поскольку их возникновение имело место до вступления в законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а поскольку СХПК «Красная Чувашия» является правопреемником колхоза «Красная Чувашия», то ему в силу закона перешло право собственности на спорные нежилые объекты недвижимости. Вывод суда об отсутствии права собственности у СХПК «Красная Чувашия» на спорные нежилые здания является неверным. В договоре купли-продажи объекты недвижимости были максимально индивидуализированы, к договору была приобщена фототаблица с их изображением. Кроме того, суд необоснованно не принял во внимание письменное признание СХПК «Красная Чувашия» исковых требований Петрова В.В., в материалах дела отсутствуют сведения о том, что спорные помещения принадлежали на праве собственности третьим лицам или кто-либо оспаривал право собственности на данные объекты недвижимости или заявлял на них свои права.

Истец Петров В.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца Ильин Н.В. просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Представитель ответчика СХПК «Красная Чувашия» Шутов В.А. также просил апелляционную жалобу Петрова В.В. удовлетворить.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, администрации Яншихово-Норвашского сельского поселения Янтиковского района Чувашской Республики, администрации Янтиковского района Чувашской Республики, Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий-Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в судебное заседание не явились.

На основании статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном статьей 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи и иной сделки отчуждения этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 20 сентября 2018 года между СХПК «Красная Чувашия» (продавец) в лице председателя Шутова В.В. с одной стороны и Петровым В.В. (покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости № С20/2018, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимости, находящиеся на территории старой, не действующей и заброшенной молочно-товарной фермы, за 131000 руб., а именно:

1) МТФ Ян-Норв. крытый ток сенохранилище (инв. № 75), 1982 года постройки, за 90000 руб., расположенный по адресу: примерно в 2000 м. севернее от окраины села по адресу: <адрес>. Строение не действующее, крыша из шифера со значительным износом и разрушением, арки железобетонные, сквозная, без ворот;

2) Силосные траншеи для сенажа 1000 т. (инв. № 90), 1981 года постройки, за 31000 руб., расположенные по адресу: примерно в 2000 м. севернее от окраины села по адресу: <адрес>. Строение не действующее;

3) Конюшня, стены кирпичные (инв. № 9), 1964 года постройки, за 10000 руб., расположеная по адресу: примерно в 2000 м. севернее от окраины села по адресу: <адрес>, строение не действующее, крыша из шифера со значительным износом, стены кирпичные, треснутые.

20 сентября 2018 года был составлен акт приема-передачи объектов недвижимости к договору купли-продажи № С20/2018 от 20 сентября 2018 года, по которому продавец СХПК «Красная Чувашия» передал, а покупатель Петров В.В. принял вышеуказанные объекты недвижимости.

Передача денежных средств в сумме 131000 руб. Петровым В.В. СХПК «Красная Чувашия» в соответствии с условиями договора подтверждается актом приема-передачи денежных средств, квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 20 сентября 2018 года и кассовым чеком от 20 сентября 2018 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Петрова В.В., суд первой инстанции исходил из того, что не представлено доказательств того, что СХПК «Красная Чувашия» до заключения договора купли-продажи с Петровым В.В. обладало ранее возникшим правом собственности на спорное имущество и имело право произвести его отчуждение, сам договор купли-продажи недвижимого имущества № С20/2018 от 20 сентября 2018 года, заключенный между Петровым В.В. и СХПК «Красная Чувашия», в силу закона является ничтожным, поскольку отчуждение спорных объектов недвижимости было произведено лицом, которое не обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки. Сделав такой вывод, суд не нашел оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела государственная регистрация прав продавца СХПК «Красная Чувашия» на спорное имущество для последующего оформления перехода прав не производилась.

Как разъяснено в п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, подтверждает его государственный кадастровый учет (часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ)).

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 218-ФЗ).

Подпунктом 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в частности технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

До 1 января 2013 года государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в силу положений ст. 43 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции до 1 января 2017 года) осуществлялся органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

В силу ч. 4 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

В части 1 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ закреплено также положение о том, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН, которая проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Федеральный закон № 218-ФЗ при этом установил, что государственная регистрация таких прав на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного закона сделки с объектом недвижимого имущества (ч. 3 ст. 69).

Как указано в ч. 9 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ, сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона №122-ФЗ и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в ЕГРН по правилам, предусмотренным названной статьей для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Частью 5 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного ст. 62 указанного Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено этим же Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН на основании: 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав; 3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы в материалах дела не имеется доказательств того, что спорные объекты были построены колхозом «Красная Чувашия» и у него возникли права на эти объекты недвижимости, которые впоследствии перешли его правопреемнику СХПК «Красная Чувашия».

Имеющаяся в материалах дела архивная выписка, в которой содержатся сведения из производственно-финансового плана на 1965 год колхоза «Красная Чувашия» Ян-Норвашинского сельсовета Канашского района Чувашской АССР о строительстве нового объекта «Конюшня» на 20 гол., из производственно-финансового плана на 1982 год колхоза «Красная Чувашия» Янтиковского района Чувашской АССР о строительстве крытого тока, не свидетельствуют о том, что эти объекты являлись именно спорными объектами, были построены, приняты на учет и эксплуатировались колхозом «Красная Чувашия».

Учитывая, что сведений о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договора купли-продажи в материалах дела не имеется, то ответчик, не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемые объекты, был не вправе распоряжаться ими.

Поскольку отчуждение вышеуказанных объектов по договору купли-продажи от 20 сентября 2018 года было произведено лицом, которое не обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки, такая сделка противоречит требованиям п. 2 ст. 209 ГК РФ, в связи с чем основания для признания договора купли-продажи действительным у суда отсутствовали.

Оформление истцом технической документации на спорные объекты не может являться основанием признания права собственности на спорное имущество.

Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание письменное признание иска ответчика, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Оснований для принятия признания иска ответчиком не было, поскольку такое признание иска противоречит закону.

Судом первой инстанции правильно установлены, всесторонне и полно исследованы все юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам, и оснований считать их ошибочными не имеется. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права. Решение суда следует признать законным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу Петрова В.В. на решение Урмарского районного суда Чувашской Республики от 12 апреля 2019 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: Е.А. Арсланова

П.Д. Иванов