Решение по делу № 2-3767/2024 от 09.09.2024

Дело № 2-3767/2024

№ 61RS0005-01-2024-006058-51

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

«04» октября 2024 года Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Агрба Д.А.,

при секретаре судебного заседания Носовой А.Н.,

с участием представителя истца ИП Веретениной О.В. - Солонова А.С., действующего на основании доверенности, ответчика Гончарова Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Веретениной О. В. к Гончарову Ю. А. об освобождении арендатором нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ИП Веретенина О.В. обратилась в суд с иском к Гончарову Ю.А. об освобождении арендатором нежилого помещения, указывая, что 01.04.2024 между ИП Веретениной О.В. и Гончаровым Ю.А. заключен договор аренды №.24А недвижимого имущества - нежилого помещения №, литер ПП1, площадью 100 кв.м. и части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>. Указанное имущество передано Гончарову Ю.А. по акту приема-передачи от 01.04.2024 без замечаний. Назначение использования имущества – под складское помещение.

Так, ответчик самостоятельно, без согласования с Арендодателем смонтировал на крыше арендуемого помещения бак объемом 500 литров. В ходе установки были повреждены ворота арендуемого помещения, поскольку для монтажа труб и ввода их с улицы Гончаров Ю.А. прогнул металлическое полотно ворот, с целью образования пространства между коробкой ворот и несущей конструкцией ворот для ввода трубы в помещение.

В связи с грубым нарушением условий договора аренды в адрес Гончарова Ю.А. истцом направлено уведомление от 17.07.2024 о досрочном расторжении Договора № 15.24А аренды недвижимого имущества от 01.04.2024, в котором указано, что договор аренды считается расторгнутым с 16.08.2024, к указанной дате ответчик обязан был освободить арендуемое имущество и передать Арендодателю не позднее 16.08.2024 по акту приема — передачи арендуемое имущество. Однако данное уведомление ответчиком было проигнорировано.

В течение почти двух месяцев, до даты написания претензии (10.07.2024), Арендодатель неоднократно просил ответчика демонтировать самовольно размещенный снаружи (на крыше) бак для воды, а внутри помещения оборудование для принятия душа. Переданное ответчику во временное пользование имущество не оборудовано системой водоотведения, следовательно, самовольное, не санкционированное собственником, размещение систем требующих водоотведения (канализации) является нарушением условий Договора. В связи с грубым нарушением условий договора аренды, 10.07.2024 в адрес ответчика была направлена претензия, в которой указаны допущенные им нарушения условий договора аренды недвижимого имущества №.24А от 01.04.2024 и сроки их устранения. Демонтаж смонтированного оборудования Гончаровым Ю.А так и не произведен.

27.08.2024 истцом направлена повторная досудебная претензия, на которую ответчик ответил категорическим отказом освободить помещение и прилегающий земельный участок. При этом Гончаров Ю.А. сам подтвердил факт давление на плиты перекрытия бака объемом 500 литров, что соответствует весу 500 кг., и слив воды под фундамент-стойку, на которой лежат (опираются) плиты перекрытия. Вода сливалась на пол помещения, а потом выливалась на улицу и скапливалась под опорными, несущими конструкциями здания. Это недопустимо как конструкцией здания, так и нормами СЭС.

В настоящее время помещение №, литер ПП1, площадью 100 кв.м., расположенное по адресу <...>, <...>, переданное в аренду под складское помещение и часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу г <...> для использования в качестве площадки для стоянки автотранспорта не освобождены, в связи с чем истец просил суд обязать ответчика освободить нежилое помещение №, литер ПП1, площадью 100 кв.м. и часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>.

    ИП Веретенина О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается материалами настоящего дела, поэтому дело слушается в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ИП Веретениной О.В. по доверенности в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме, дав пояснения аналогичные доводам иска.

Ответчик Гончаров Ю.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований и просил в иске отказать. При этом ответчик не оспаривал, что арендуемое помещение не используется по целевому назначению - склад. Также пояснил, что истец не возместила его расходы на ремонт нежилого помещения, которые он понес. В обоснование своих доводов предоставил письменные возражения, которые приобщены к материалам настоящего дела.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, то есть в соответствии с тем целевым назначением здания, которое указано в договоре аренды (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Обязанности сторон при прекращении договора аренды регламентированы статьей 622 ГК РФ, предписывают необходимость возврата арендованного имущества собственнику в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае отказа возвратить арендованное имущество либо при нарушении сроков возврата, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, возмещения убытков, взыскания неустойки.

Из материалов дела усматривается, что ИП Веретенина О.В. является собственником нежилого помещения №, литер ПП1, площадью 100 кв.м. и части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

01.04.2024 между ИП Веретениной О.В. и Гончаровым Ю.А. заключен договор аренды №.24А недвижимого имущества - нежилого помещения №, литер ПП1, площадью 100 кв.м. и части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...> <...>. Указанное имущество было передано Гончарову Ю.А. по акту приема-передачи от 01.04.2024 года без замечаний. Назначение использования имущества – под складское помещение.

    В соответствии с условиями заключенного договора Арендатор обязуется использовать переданное ему Имущество по назначению, указанному в п. 1.1.1 и п. 1.1.2 договора, для чего самостоятельно получать в государственных муниципальных и/или органах необходимые для осуществления своей деятельности разрешения и документы (п.3.318), поддерживать его в исправном состоянии (п.3.3.1).

    В силу п.3.2.1 Договора аренды, настоящий договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления Арендатора не мене чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В случае грубого нарушения условий договора и предусмотренного порядка на общей территории базы, в срок установленный Арендодателем.

В соответствии с п 3.3.4. Договора аренды, Гончаров Ю.А. был обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества и уборку арендуемых помещений и прилегающей территории в соответствии с указанным договором.

Перепланировку, переоборудование и другие капитальные ремонтные работы арендуемого имущества и находящихся в них приборов и систем только с письменного согласия Арендодателя.     

Из установленных по делу обстоятельств следует, что ответчик Гончаров Ю.А. самостоятельно, без письменного согласия Арендодателя произвел переоборудование арендованного имущества: провел воду, смонтировал на крыше арендуемого помещения бак объемом 500 литров. В ходе установки были повреждены ворота арендуемого помещения, поскольку для монтажа труб и ввода их с улицы Гончаров Ю.А. прогнул металлическое полотно ворот, с целью образования пространства между коробкой ворот и несущей конструкцией ворот для ввода трубы в помещение.

В течение почти двух месяцев, до даты составления претензии (10.07.2024), Арендодатель неоднократно просил ответчика демонтировать самовольно размещенный снаружи (на крыше) бак для воды, а внутри помещения оборудование для принятия душа. Переданное ответчику во временное пользование имущество не оборудовано системой водоотведения, следовательно, самовольное, не санкционированное собственником, размещение систем требующих водоотведения (канализации) является нарушением условий Договора.

Таким образом, указанные действия, в том числе, свидетельствуют о том, что арендуемое нежилое помещение используется не по назначению.

В связи с грубым нарушением условий договора аренды, 10.07.2024 в адрес ответчика направлена претензия, в которой указаны допущенные им нарушения условий договора аренды недвижимого имущества №.24А от 01.04.2024 и сроки их устранения. Демонтаж смонтированного оборудования Гончаровым Ю.А не произведен.

В связи с грубым нарушением условий договора аренды в адрес Гончарова Ю.А. истцом направлено уведомление от 17.07.2024 о досрочном расторжении Договора № 15.24А аренды недвижимого имущества от 01.04.2024, в котором указано, что договор аренды считается расторгнутым с 16.08.2024, и к указанной дате ответчик обязан освободить арендуемое имущество и передать Арендодателю не позднее 16.08.2024 по акту приема — передачи арендуемое имущество. Однако данное уведомление ответчиком проигнорировано.

27.08.2024 истцом направлена повторная досудебная претензия, которая ответчиком также оставлена без удовлетворения.

Таким образом, в соответствии с пп 3.2.1 и п 6.3 Договора Арендодатель в одностороннем порядке имеет право на досрочное внесудебное расторжение Договора № 15.24А от 01.04.2024.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Установлено, что истцом ИП Веретениной О.В. в адрес ответчика Гончарова Ю.А. 17.07.2024 направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с грубым нарушением его условий с указанием на необходимость освобождения спорного нежилого помещения и части земельного участка в срок до 16.08.2024. Данное письмо ответчиком получено лично. Также 27.08.2024 истцом направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, нежилое помещение и прилегающий земельный участок до настоящего времени не освобождены.

Таким образом, с 16.08.2024 договор аренды № 15.24А недвижимого имущества является прекращенным и влечет возникновение обязанности ответчика освободить спорное нежимое помещение и часть земельного участка.

Ответчик в нарушение условий договора и установленного порядка землепользования в настоящее время не имеет каких-либо законных оснований для использования спорного недвижимого имущества.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает требования ИП Веретениной О. В. к Гончарову Ю. А. об освобождении арендатором нежилого помещения обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Гончарова Ю. А. освободить нежилое помещение №, литер ПП1, площадью 100 кв.м. и часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2024 года.