Решение по делу № 2-1952/2023 от 20.03.2023

Дело № 2-1952/2023

УИД 44RS0001-01-2021-006225-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2023 года

Свердловский районный суд города Костромы в составе:

судьи Шуваловой И.В.,

при секретаре Ершовой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Державца Д.С. к ООО «Европа» о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Державец Д.С. обратился в суд с указанным исковым заявлением, просил обязать ООО «Европа» передать в его собственность и признать право собственности на квартиру № №, на третьем этаже общей площадью 56,8 кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Свои требования мотивировал тем, что ООО «Европа» в соответствии с Разрешением на строительство от 04.09.2018 № 44-RU-44328000-260-2018 (внесение изменений в Разрешение на строительство № RU 44328000-477/2/2012, выданного Администрацией города Костромы 30.04.2013) осуществляло строительство 3-х этажного многоквартирного жилого дома № № по ГП в составе комплекса из трех жилых домов по адресу: <адрес> (далее - жилой дом). Строительство 3-х этажного многоквартирного жилого дома № № по ГП в составе комплекса из трех жилых домов по адресу: <адрес>, осуществлялось на земельном участке площадью 7 564 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2012 года серия №, выданного повторно взамен свидетельства серии № от 12.07.2012 года. 23.12.2014 между ООО «Европа и Державцом Д.С. был заключен Инвестиционный договор № №, в соответствии с которым Инвестор (Державец Д.С.), привлекаемый Застройщиком (ООО «Европа») для финансирования Инвестиционного проекта в объеме денежных средств в объеме пропорциональной той части площадей, которая будет передана Инвестору по окончании строительства объекта: квартира (под условным номером) № расчетной площади - 55,6 кв.м., которая состоит из двух комнат, будет находится в 1-подъезде на 3-м этаже 3-х этажного дома, по адресу: <адрес> (по ГП). В силу п.5.1. Инвестиционного договора № № от 23.12.2014 стоимость объекта составляет 2 279 600 рублей. В соответствии с условиями п. 2.4 Инвестиционного договора № № от 23.12.2014 срок ввода в эксплуатацию жилого дома - 3 квартал 2015 года. В настоящее время многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 02.12.2020 №44-RU-44328000-64-2020, но до настоящего времени квартира надлежащим образом не переданы истцу. Жилой дом на кадастровый учет не поставлен. Обязательства по оплате квартиры истцом частично исполнены на сумму 1 130 800 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23.12.2014. Ответчик принятые на себя обязательства по Инвестиционному договору № № от 23.12.2014 не исполнил до настоящего времени. Материалами дела подтверждается, что стороны фактически заключили договор участия в долевом строительстве, истец имел намерение приобрести жилое помещение, которое необходимо для личных бытовых нужд. Истцы полностью исполнили свои денежные обязательства по заключенным договорам. Однако ответчиком сроки передачи объекта недвижимости в собственность истца не соблюдаются.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Караваев Н.А., Теплов Е.А., судебный пристав-исполнитель МОСП по ОВИП УФССП России по Костромской области Бадриева А.С.

В судебном заседании истец Державец Д.С., его представитель на основании доверенности Симонова Ю.Б., исковые требования поддержали, дополнительно истец пояснил, что в связи с планами на переезд в г.Кострому, решил вложить деньги в строительство жилого помещения, с целью дальнейшего в нем проживания. Почему с ним заключили именно инвестиционный договор, истец не узнавал, так предложили юристы ответчика. При этом договоренность была о том, что истец оплачивает строительство жилого помещения, а ответчик после завершения строительства передает данную квартиру ему в собственность для личного пользования. Представитель истца Симонова Ю.Б. пояснила, что Инвестиционный договор № №, заключенный с Державцом Д.С., по своей сути является договором участия в долевом строительстве, в связи с чем при разрешении спора должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

ООО «Европа» своего представителя в судебное заседание не направило, о дате и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

Третье лицо Караваев Н.А., его представитель на основании устного ходатайства Козлов Д.А. исковые требования полагали подлежащим отклонению, поскольку Караваев Н.А. является взыскателем в исполнительном производстве по отношению к ООО «Европа», в рамках данного исполнительного производства наложен арест на спорную квартиру. Удовлетворение исковых требований повлечет уменьшение имущества должника и невозможность исполнения судебного акта.

Третье лицо Теплов Е.А. в судебное заседание не явился о дате и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Представитель Теплова Е.А. на основании доверенности Семенов В.С. исковые требования полагал подлежащими отклонению, указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку Державец Д.С. не является лицом владеющим квартирой, акт приема передачи сторонами не составлялся, требования о передаче квартиры истец до обращения в суд ООО «Европа» не предъявлял. Поскольку право собственности у истца в установленном законом порядке не возникло, признать данное право он не может. Кроме того, документы, представленные относительно исполнения обязательств по оплате, вызывают сомнения.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель МОСП по ОВИП УФССП России по Костромской области Бадриева А.С. о дате и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Управление Росреестра по Костромской области, в судебное заседание представителя не направило, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав участвовавших в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 30.04.2013 ООО «Европа» администрацией г.Костромы выдано разрешение № RU 44328000-477/2/2012 на строительство многоквартирного жилого дома № №(по ГП) на земельном участке площадью 7564 кв. метра, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. на срок до 08.11.2013.

Срок указанного разрешения на строительство неоднократно продлевался и окончательно был продлён до 08.11.2018. 04 сентября 2018 года администрацией г. Костромы ООО «Европа» было выдано разрешение на строительство № 44-RU 44328000- 260- 2018 вышеуказанного многоквартирного дома со сроком действия до 08.06.2019.

23.12.2014 между ООО «Европа» (Застройщик) и Державцом Д.С. (Инвестор) был заключен инвестиционный договор №№, согласно п.2.1 которого предметом договора является участие инвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома (разрешение на строительство № RU 44328000-477/2/2012, выданного Администрацией города Костромы 30.04.2013), расположенного по адресу: <адрес> (по ГП), путем инвестирования строительства объекта за счет собственных денежных средств на условиях, определенных сторонами в настоящем договоре. Объект: квартира под условным номером 15, площадью 55,6 кв.м., состоящая из двух комнат в 1-м подъезде на 3-м этаже трехэтажного кирпичного жилого дома (п.1.2 договора).

Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию- 3 квартал 2015 года (п.2.4 договора).

Срок передачи объекта инвестору и совершение действий по регистрации права собственности истца не позднее 50 дней с момента сдачи объекта по акту государственной комиссии и ввода его в эксплуатацию (пп. «д» п. 4.1 договора).

Стоимость объекта на момент заключения договора составляет 2 279 600 руб. (п.5.1 договора).

Постановлением администрации г.Костромы от 19.03.2015 года № 567 дому № 3 по ГП присвоен адрес: <адрес>.

Во исполнение принятых на себя обязательств истец уплатил ответчику денежные средства в суммах 1 139 800 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру от 23.12.2014), 800 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру от 19.09.2019), 339 800 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру от 01.10.2019), всего 2 279 600 руб.

Между тем, объект строительства до настоящего времени истцу не передан.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.12.2020 № 44RU 44328000-64-2020.

Из сведений ЕГРН следует, что с 15.12.2022 на кадастровом учете стоит трехэтажный многоквартирный жилой <адрес> в <адрес>, кадастровый номер №, а также жилое помещение, площадью 56,8 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый номер №. Право собственности на спорное жилое помещение на день рассмотрения спора за кем-либо не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

В соответствии со ст. 4 этого же закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Учитывая, что между ООО «Европа» и Державцом Д.С. был заключен инвестиционный договор на вложение денежных средств в строительство жилого помещения в многоквартирном жилом доме, при этом в материалах дела имеются квитанции о получении ООО «Европа» от истца денежных средств, суд полагает, что истец обладает признаками инвестора строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч.3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Вместе с тем суд приходит к выводу о том, что между ООО «Европа» и Державцом Д.С. сложились отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Так, согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013), отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

В соответствии с указанным Обзором практики при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Из приведенных разъяснений следует вывод о том, что заключенный между истцом и ООО «Европа» инвестиционный договор от 23.12.2014, следует относить к договору долевого участия в строительстве, в связи с чем на него распространяются нормы закона о долевом строительстве.

При этом суд также исходит из того, что из содержания договора не усматривается, что истец является индивидуальным предпринимателем, и заключил вышеуказанные договоры с целью получения прибыли, доказательств осуществления сторонами совместной инвестиционной деятельности, связанной с получением и распределением прибыли в результате строительства многоквартирного жилого дома, ответчиком не представлено.

Напротив, в договоре содержатся все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: указан конкретный объект, подлежащий передаче, номер квартиры, площадь, количество комнат, номер подъезда, этаж (п.1.2); комплектация квартиры (ст.8); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (п.п. 4.1, 4.2); цена договора (стоимость объекта исходя из расчетной площади), сроки и порядок ее уплаты (п.5.1); гарантийный срок на объект долевого строительства (п.9.2); к договору приложен план объекта.

Таким образом, в соответствии с условиями договоров целью совместной деятельности сторон является завершение строительства объекта, сдача его в эксплуатацию и получение соинвестором в собственность доли в общей площади объекта, исходя из доли средств, вложенных в строительство в виде конкретной квартиры определенной площади.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме, связано с выполнением им возложенных договором обязательств по внесении денежных средств. Судом установлено, что оплата объекта долевого строительства по заключенному истцом договору произведена в полном объеме.

После выполнения истцом своих обязанностей по договору и получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, у ООО «Европа» возникла предусмотренная законом безусловная обязанность передать спорное жилое помещение в собственность Державца Д.С.

При этом суд учитывает, что обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства носит характер неденежного обязательства. В связи с чем данное право истца не может быть поставлено в зависимость от наличия у застройщика иных денежных обязательств перед иными лицами. Таким образом, доводы третьего лица Караваева Н.А. об имеющиеся перед ним у ответчика задолженности и наложенных в связи с этим в рамках исполнительных производств ограничений и арестов на имущество ООО «Европа» не могут влиять на реализацию истцом своего права на получение в собственность жилого помещения.

Довод представителя третьего лица Теплова Е.А. о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, суд находит несостоятельным.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на завершенный строительством объект в случае неисполнения застройщиком обязанности по его передаче в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 ГК РФ, а способы защиты - в ст.12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст.11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на объект долевого строительства может быть признано решением суда. При этом Закон об участии в долевом строительстве не содержит запрета на признание права собственности на объект долевого строительства.

Тот факт, что ответчиком не составлялся акт передачи завершенного строительством объекта и истец не обращался с требованием о передаче ему спорного жилого помещения, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на объект долевого строительства, поскольку, исходя из положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении им обязательства- требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на объект строительства.

При этом вопреки доводов представителя третьего лица дата исполнения истцом своих обязательств по внесению денежных средств по договору не имеет правового значения при разрешении данного спора. Сам факт оплаты стоимости объекта долевого строительства ответчиком не оспорен, подтвержден соответствующими финансовыми документами, подлинники которых были представлены суду в ходе рассмотрения дела.

Поскольку истцом избран способ защиты права в виде признания судом права собственности на объект недвижимости, который на день рассмотрения спора завершен строительством и поставлен на кадастровый учет, требования о возложении на ООО «Европу» обязанности передать истцу в собственность спорный объект является излишним.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Державца Д.С. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Державца Д.С. удовлетворить.

Признать за Державцом Д.С. право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы.

Судья                                                                               И.В. Шувалова

Мотивированное решение изготовлено 24.04.2023.