Решение по делу № 33-7749/2018 от 25.06.2018

Судья – Ветлужских Е.А.

Дело № 33 – 7749/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Горбуновой О.А., Стрельцова А.С.,

при секретаре Нечаевой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 25 июля 2018 года дело по апелляционной жалобе Коротаевой Елены Владимировны на решение Индустриального районного суда г.Перми от 26 апреля 2018 года, которым постановлено:

«Признать за Варламовой Светланой Анатольевной право собственности на нежилое 3-этажное здание оздоровительно-бытового корпуса, расположенное по адресу: ****, общей площадью 1128,6 м. кв., кадастровый номер **.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности за Варламовой Светланой Анатольевной на указанное выше нежилое здание.

В удовлетворении исковых требований Варламовой Светланы Анатольевны о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

В удовлетворении исковых требований Коротаевой Елены Владимировны к Варламовой Светлане Анатольевне о признании договора аренды нежилого здания с правом выкупа от 01.04.2015 г., подписанного Коротаевой Еленой Владимировной и ИП Варламовой Светланой Анатольевной, в части выкупа 3-этажного здания оздоровительно-бытового корпуса площадью 1128,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **, незаключенным, отказать».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика по доверенности Шубиной Ю.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца по доверенности Сунцевой П.В., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Варламова С.А. обратилась с иском к Коротаевой Е.В. о признании права собственности на нежилое здание по адресу **** кадастровый номер **.

Исковые требования мотивированы тем, что 01.04.2015 между сторонами заключен договор аренды с правом выкупа нежилого здания, расположенного по адресу **** кадастровый № **. Согласно условиям Договора аренды истец, как арендатор, была обязана ежемесячно выплачивать 200000 рублей путем внесения денежных средств на р/сч. **. Общая стоимость имущества определена сторонами в 12 000 000 рублей. Истец полностью выполнила свои обязательства перед Коротаевой и попросила ее явиться в Управление Росреестра для подписания договора купли - продажи и сдачи его в регистрирующий орган для регистрации перехода права. Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности. Фактически данное имущество находится во владении истца, все счета по оплате коммунальных платежей оплачиваются истцом со своего расчетного счета. Правовые основания иска - ст.ст.165, 209, 218, 223, 454 ГК РФ.

27.03.18 Варламовой С.А. подан уточенный иск, в котором на основании положений п.п. 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» заявлены дополнительно требования осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Варламовой Светлане Анатольевне на спорное нежилое 3-этажное здание (литр Ш1) по ****.

Коротаева Е.В. обратилась со встречным иском к Варламовой С.А. о признании договора аренды нежилого здания с правом выкупа от 01.04.2015 в части выкупа 3-этажного здания оздоровительно-бытового корпуса площадью 1128,6 кв.м, расположенного по ул.****, кадастровый № **, незаключенным.

Исковые требования мотивированы тем, что Коротаевой Е.В. принадлежит на праве собственности спорное здание оздоровительно-бытового корпуса по ул.**** в г.Перми. 01.04.2015 между Коротаевой Е.В. (арендодатель) и Варламовой С.А. (арендатор) подписан договор аренды указанного нежилого здания с правом выкупа, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование нежилое помещение. В оспариваемом договоре аренды с правом выкупа отсутствует согласованное надлежащим образом существенное условие о размере выкупной цены арендованного имущества (отсутствует точный размер выкупной цены), в связи с чем договор аренды в части выкупа нежилого здания нельзя признать заключенным.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласна ответчик Коротаева Е.В., в апелляционной жалобе просит его отменить, как постановленное с нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора. Судом не принято во внимание указываемое ответчиком обстоятельство того, что в договоре аренды нет условия, в соответствии с которым моментом полной оплаты стоимости является момент погашения кредита в банке. Коротаева поручение банку о досрочном исполнении кредитного договора не давала, полномочий у ответчика на досрочное погашение кредита не имелось. Суд не имел оснований для вывода о том, что исполнение истцом условий кредитного договора без поручения заемщика является договорным условием в виде порядка определения внесения цены договора. Суд без каких-либо правовых оснований счел возможным лишить ответчика права собственности на спорное здание. В решении отсутствует мотив, по которому судом отклонены возражения ответчика, что за период действия кредитного договора Варламовой не в полном объеме и не регулярно вносились арендные платежи, соответственно, не все проценты, начисленные банком, Варламова компенсировала Коротаевой и, как следствие, не оплатила стоимость объекта. В тексте решения отсутствуют сведения, установленные судом – какая переменная часть выкупной цены, ее размер в денежном эквиваленте, за какой период начислены проценты, применен ли размер процентов, установленный договором в случае просрочки платежа. В кредитном договоре размер процентов установлен 50 %, ответчик дала пояснения суду, что именно эту ставку необходимо применять. Данным доводам ответчика судом оценка не дана. В счет арендной платы за период с 01.04.2015 по август 2017 Варламовой внесено 4551950 рублей, задолженность по арендной плате составила 2048050 рублей. Здание приобретено Коротаевой за 30000000 рублей, его рыночная стоимость на момент продажи составляла 60000000 рублей, кадастровая стоимость здания составляет 32322076 рублей. Доказательств оплаты стоимости здания в полном объеме истцом не представлено. Правового значения исполнение истцом обязательств по кредитному договору не имеет, так как рассматриваемые обязательства не тождественны между собой. Здание расположено на арендованном ответчиком земельном участке, задолженность по арендной плате составляет 4000000 рублей, в пользу ДЗО имеется запрет на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости. В связи с имеющимся запретом исковые требования не могут быть удовлетворены.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Коротаева Е.В. на основании договора купли-продажи от 27.09.2012 является собственником 3-этажного кирпичного здания оздоровительно-бытового корпуса, лит. Ш1, назначение нежилое, общей площадью 1 122,3 кв.м, находящегося по адресу: **** (право собственности зарегистрировано 03.10.2012).

28.03.2013 между ОАО КБ «***» (далее по тексту - ОАО АКБ «***», Банк) и Коротаевой Е.В. (заемщик) заключен кредитный договор № **, по которому Банк предоставил заемщику кредит сроком до 28 февраля 2023 в сумме 12000000 рублей с оплатой за пользование кредитом 15% годовых. В соответствии с п.2.3 кредитного договора обеспечением исполнения кредитных обязательств является ипотека (залог недвижимости) имущества по ул.**** в г.Перми.

28.03.2013 между сторонами кредитного договора заключен договор ипотеки (залога недвижимости), по условиям которого Коротаева Е.В. (залогодатель, заемщик, ответчик) в обеспечение обязательств по кредитному договору передала в ипотеку ОАО КБ «***» (залогодержатель) 3-этажное здание оздоровительно-бытового корпуса общей площадью 1 125 кв.м, лит.Ш1, по ул.**** в г.Перми.

01.04.2015 между Коротаевой Еленой Владимировной (арендодатель, ответчик) и ИП Варламовой Светланой Анатольевной (арендатор, истец) заключен договор аренды с правом выкупа, в соответствии с которым (п.1.1) Арендатору передано в пользование нежилое 3-хэтажное здание оздоровительно-бытового корпуса площадью 1128,6 кв.м, расположенное по адресу: ****, кадастровый номер **.

Согласно п. 2.1 в период действия договора арендатор уплачивает по согласованию и поручению арендодателя арендную плату в сумме 200 000 рублей ежемесячно в срок до 28 числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ** в ОАО АКБ «***» г.Пермь, согласно договору № **. Данная арендная плата является оплатой в качестве выкупа недвижимого имущества.

В соответствии с п.3.1, п.3.2 Договора аренды Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

Выкупная цена арендованного нежилого помещения составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей плюс процентная ставка ОАО АКБ «***», согласно договору **. Сумма выкупной цены не подлежит изменению. В подтверждение своих намерений по выкупу нежилого помещения 01.04.2015 Арендатор передал Арендодателю в качестве первоначального взноса выкупа денежную сумму в размере 5000 000 (Пять миллионов) рублей (т.1 л.д.8, расписка).

В соответствии с п.3.3 Договора аренды от 01.04.2015 право собственности Арендатора, переход права собственности и прекращение права собственности Арендодателя на арендованное нежилое помещение при выкупе его Арендатором по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей выкупной цены, подлежит обязательной государственной регистрации в УФС государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю.

В соответствии с п.7.2 настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до 28 февраля 2023 года либо до полного исполнения.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 04.06.2015.

01.04.2015 по акту приема-передачи 3-этажное здание оздоровительно-бытового корпуса общей площадью 1128,6 кв.м, лит. Ш1, расположенное по ул.****, передано арендатору для использования под частную пивоварню и офисы.

01.04.2015 Варламова С.А. передала денежные средства Коротаевой Е.В. в сумме 5 000 000 рублей в качестве первоначального взноса по выкупу нежилого помещения, о чем составлена расписка.

21.03.2016 Варламова С.А. передала денежные средства Коротаевой Е.В. в сумме 329 000 рублей в счет оплаты по договору аренды, о чем составлена расписка.

Согласно реестру платежных поручений на текущий счет Коротаевой Е.В. в ПАО КБ «***» по договору № ** от 28.03.2013 оплачено Варламовой С.А. арендных платежей всего на общую сумму 4682 450 рублей за период с апреля 2015 по август 2017.

01.12.2017 Варламова С.А. обратилась в ПАО АКБ «***» с заявлением о досрочном погашении кредита Коротаевой Е.В. по договору № ** от 28.03.2013 в размере 8366461,82 рублей на основании договора аренды нежилого здания с правом выкупа от 01.04.2015 и внесении указанной суммы в срок не позднее 25 декабря 2017.

01.12.2017 Варламова С.А. оплатила остаток задолженности с начисленными процентами по договору № ** от 28.03.2013 в размере 8366461,82 руб.

05.12.2017 ПАО АКБ «***» направило заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с просьбой погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении прав собственности: 3-этажное здание оздоровительно-бытового корпуса, лит. Ш1, общей площадью 1125 кв.м., расположенное по адресу: **** ипотекой (залогом недвижимости) в связи с тем, что обязательства по кредитному договору от 28.03.2013 выполнены в полном объеме, долг Коротаевой Е.В. погашен.

06.12.2017 истец направила телеграмму Коротаевой Е.В. с требованием явиться 08.12.2017 на сделку по договору аренды с правом выкупа от 01.04.2015 в связи с выполнением условий договора.

При разрешении спора суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований Варламовой С.А. о признании права собственности на здание, являющееся предметом договора аренды с правом выкупа, заключенным 01.04.2015 между сторонами. Удовлетворяя исковые требования суд исходил из того, что при заключении договора сторонами согласованы все его существенные условия, в частности, условия выкупа и размер выкупной цены, порядок уплаты выкупной цены. Поскольку арендатором выполнены условия договора, в том числе в полном объеме выплачена выкупная цена предмета аренды, постольку имеются правовые основания для признания за истцом права собственности на спорное имущество.

Удовлетворив требования о признании права собственности на спорное имущество, суд отказал в удовлетворении требований Варламовой С.А. о регистрации перехода права собственности (в данной части решение суда не обжалуется).

Оснований для удовлетворения встречных исковых требований судом не установлено.

Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права (ст.218, ст.309, ст.310, ст.314, ст.431, ст.432, ст.550, ст.551, ст.609, ст.614, ст.624, ст.650, ст.651 ГК РФ, закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон), с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), регулирующих спорные правоотношения.

Довод апелляционной жалобы о непринятии судом во внимание указываемого ответчиком обстоятельства того, что в договоре аренды нет условия, в соответствии с которым моментом полной оплаты стоимости является момент погашения кредита в банке, судебной коллегией отклоняется. При разрешении спора суд правильно исходил из условий заключенного между сторонами договора, предусматривающими возможность приобретения права собственности арендатором на предмет договора при условии внесения им (арендатором) выкупной цены, определенной в размере 12000000 плюс процентная ставка по кредитному договору № ** (п.3.1, п.3.2 договора). Достигнутое сторонами условие о размере выкупа, включающее, в том числе, оплату процентов за пользование кредитом по указанному кредитному договору, начисление которых осуществляется за весь период пользования кредитом, могло быть выполнено арендатором надлежащим образом лишь после полного исполнения обязательств по кредитному договору, без какого-либо дополнительного соглашения об этом. В связи с этим совпадение момента выполнения обязательств по кредитному договору и даты внесения выкупной цены арендатором (истцом) не может рассматриваться в качестве обстоятельства, исключающего возможность удовлетворения иска.

Доводы жалобы о том, что Коротаева поручение банку о досрочном исполнении кредитного договора не давала, полномочий у ответчика на досрочное погашение кредита не имелось, судебной коллегией не принимается, поскольку правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет. Кроме того, принимая во внимание, что условиями договора аренды изменение выкупной цены прямо запрещалось, увеличение времени пользования кредитом лишь увеличило бы размер уплаченных процентов Банку (а не ответчику, арендодателю) и не могло повлиять на правоотношения между сторонами договора аренды. В такой ситуации исполнение истцом в полном объеме обязательств по договору аренды, повлекшими, в том числе, и досрочное погашение кредитных обязательств ответчика, указанные доводы могут рассматриваться в качестве злоупотребления правом со стороны ответчика (ст.10 ГК РФ).

Ссылка в жалобе на то, что без каких-либо правовых оснований ответчик лишена права собственности на спорное здание, является несостоятельной, поскольку право истца на спорное имущество признано судом на основании заключенного между сторонами договора аренды с правом выкупа, не признанного недействительным либо незаключенным, что соответствует положениям п.2 ст.218 ГК РФ, п.1 ст.624 ГК РФ.

Довод жалобы о том, что судом не приведены мотивы, по которым отклонены возражения ответчика о нерегулярном и не в полном объеме внесении истцом арендных платежей, в связи с чем не все проценты, начисленные банком, Варламова компенсировала Коротаевой и, как следствие, не оплатила стоимость объекта, судебной коллегией не принимается, поскольку является голословным – заявителем не приведены доказательства того, что в указанный период времени ответчик, а не истец исполняла в полном объеме обязательства по кредитному договору, в том числе несла бремя последствий в случае нарушения условий кредитного договора при задержке периодических платежей.

Довод жалобы о том, что в тексте решения отсутствуют сведения, установленные судом – какая переменная часть выкупной цены, ее размер в денежном эквиваленте, за какой период начислены проценты, применен ли размер процентов, установленный договором в случае просрочки платежа, судебной коллегией отклоняется, поскольку вопреки доводам жалобы, данным обстоятельствам оценка судом дана. Заявителем жалобы не представлено доказательств того, что выплаченная истцом сумма по договору аренды менее установленной соглашением сторон, т.е. не представлено доказательств выплаты менее 12000000 рублей (включая суммы по распискам ответчика и выплаченную сумму основного долга), а также невыплаты процентов за пользование кредитом за период после заключения договора аренды.

Довод жалобы о том, что здание приобретено Коротаевой за 30000000 рублей, его рыночная стоимость на момент продажи составляла 60000000 рублей, кадастровая стоимость здания составляет 32322076 рублей, правового значения не имеет, поскольку обязательства сторон урегулированы условиями договора аренды с правом выкупа.

Ссылка в жалобе на то, что здание расположено на арендованном ответчиком земельном участке, задолженность по арендной плате составляет 4000000 рублей, в пользу ДЗО имеется запрет на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости, поэтому исковые требования не могут быть удовлетворены, судебной коллегией не принимается, так как указываемые обстоятельства юридически значимыми по заявленным основаниям и предмету иска не являются; кроме того, Департамент земельных отношений администрации г.Перми, в пользу которого наложено ограничение, каких-либо возражений по рассматриваемому спору не представил, решение не обжаловал.

Фактически все доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку представленных в материалы дела доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств, оснований для которых судебная коллегия по доводам жалобы не усматривает. Доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г.Перми от 26 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Коротаевой Елены Владимировны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: