Решение по делу № 33-10173/2020 от 08.09.2020

Судья Якубова О.А. дело № 33-10173/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 октября 2020 года г. Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Беляк С.И.,

судей Смирновой О.А., Данилова А.А.,

при секретаре Халанской О.В.,

с участием прокурора Баженовой С.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1743/2019 по иску НемцуР. Р. А. к Ткаченко О. В., Рябиковой А. А.е о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома, по иску Рябиковой А. А.ы к Белашовой Н. А., Федоренко Г. Н., Федоренко В. Н., действующему в своих интересах и в интересах Федоренко М. В., НемцуР. Р. А., действующей в своих интересах и в интересах Федоренко А. Г., Федоренко Д. Г., Федоренко Я. Г., Немцурова М. Г. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении

по апелляционным жалобам Рябиковой А. А.ы, Ткаченко О. В.

на решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 27 декабря 2019 года, которым постановлено:

«исковые требования НемцуР. Р. А. к Ткаченко О. В., Рябиковой А. А.е о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома удовлетворить.

Признать заключенный между Ткаченко О. В., действующей по доверенности от имени НемцуР. Р. А., как продавца, и Рябиковой А. А.ой, как покупателя, договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № <...> и земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, от 15 августа 2018 года, притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости от 20 сентября 2017 года.

Восстановить право собственности НемцуР. Р. А. на жилой дом с кадастровым номером № <...> и земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенных по адресу: <адрес>.

Применить последствия признания сделок недействительными:

Прекратить право собственности Рябиковой А.А. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Рябиковой А. А.ы на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за НемцуР. Р. А..

Взыскать с Ткаченко О. В. и Рябиковой А. А.ы в пользу НемцуР. Р. А. расходы по оплате государственной пошлины по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждой.

Исковые требования Рябиковой А. А.ы к Белашовой Н. А., Федоренко Г. Н., Федоренко В. Н., действующему в своих интересах и в интересах Федоренко М. В., НемцуР. Р. А., действующей в своих интересах и в интересах Федоренко А. Г., Федоренко Д. Г., Федоренко Я. Г., Немцурова М. Г. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Смирновой О.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Немцурова Р.А. обратилась в суд с иском к Ткаченко О.В., Рябиковой А.А. о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной, указав, что проживает в домовладении по адресу: <адрес>. 26 сентября 2017 года отец ее супруга - Федоренко Н.П. обратился к Ткаченко О.В. по поводу предоставления займа в размере 1 500 000 рублей, в обеспечение возврата которого Ткаченко О.В. потребовала в качестве залога принадлежащий ей жилой дом. Являясь малограмотной, она подписала документы, в том числе, доверенность на имя Ткаченко О.В., а последняя предоставила Федоренко Н.П. заем сроком на 1 год - до 26 сентября 2018 года в требуемой сумме, о чем была составлена расписка. С октября 2017 года они производили погашение долга, однако 10 августа 2018 года Федоренко Н.П. умер, в связи чем прекратили оплату. Впоследствии Ткаченко О.В. отказалась принимать денежные средства, уведомив о продаже дома. Таким образом, ей стало известно, что Ткаченко О.В., действуя от ее имени на основании выданной доверенности, заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка со своей дочерью Рябиковой А.А., оценив объект недвижимости в 990 000 рублей, что значительно ниже кадастровой стоимости, при этом денежных средств от продажи дома ей не передала. Ссылаясь на то, что она и ее семья зарегистрированы и проживают в спорном жилом доме, несут бремя по его содержанию, а ответчики угрожают выселением, принять оставшуюся часть долга и возвратить дом отказываются, просила суд признать договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № <...> и земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 15 августа 2018 года между Ткаченко О. В., действующей по доверенности от ее имени как продавец, и Рябиковой А. А.ой, недействительным в связи с его притворностью.

В свою очередь Рябикова А.А. обратилась в суд с иском к Белашовой Н.А., Федоренко Г.Н., Федоренко В.Н., действующему в своих интересах и в интересах Федоренко М.В., а также Немцуровой Р.А., действующей в своих интересах и в интересах Федоренко А.Г., Федоренко Д.Г., Федоренко Я.Г., Немцурова М.Г., в обоснование которого указала, что является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. После приобретения дома ей стало известно о том, что в нем зарегистрированы и проживают ответчики, и освобождать его не собираются. Указывая на ущемление ее прав как собственника жилого помещения в связи с невозможностью его использования, с учетом уточненных требований просила суд признать ответчиков утратившими право пользования жилым домом и из него выселить.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах Рябикова А.А., Ткаченко О.В. оспаривают законность и обоснованность принятого судебного решения ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым иск о выселении удовлетворить.

В возражениях на апелляционные жалобы Михайловский межрайонный прокурор и истец Немцурова М.Г. просят решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представители ответчиков (истцов по встречному иску), действующие по доверенности Попов А.Н., Кондрацкий Д.О., доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель истца Немцуровой Р.А., действующий по доверенности Рябов Р.С., просил решение суда оставить без изменения.

Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте Волгоградского областного суда (http://oblsud.vol.sudrf.ru раздел «Назначение дел к слушанию и результаты рассмотрения»), в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалоб, обсудив доводы жалоб, выслушав заключение прокурора Баженовой С.Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований Немцуровой Р.А., суд исходил из того, что договор купли-продажи дома и земельного участка от 15 августа 2018 года, заключенный между ответчиками Ткаченко О.В. и Рябиковой А.А., является притворной сделкой, совершен в обеспечение долговых обязательств Немцуровой Р.А. перед ответчиком Ткаченко О.В. Приходя к выводу о недействительности договора, суд исходил из объяснений сторон, не отрицавших обеспечительный характер сделки, а также договора займа, расписок, указывающих на наличие и погашение кредитных обязательств и обеспечение этих обязательств договором залога названного дома.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции по следующим мотивам.

Согласно п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п.87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Положения ст.167 ГК РФ (в редакции, действовавшей при совершении сделок) предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Немцурова Р.А. являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

20 сентября 2017 года Немцурова Р.А. заключила с Ткаченко О.В. договор займа, из содержания которого следует, что она взяла в долг у Ткаченко О.В. 2400 000 рублей с условием погашения ежемесячными платежами в сумме 200 000 рублей в срок до 20 сентября 2018 года.

В обеспечение договора займа ими же 20 сентября 2017 года был заключен договор залога (ипотеки) жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> (п.1.1, 1.2 договора), при этом стороны оценили жилой дом в 2000 000 рублей, земельный участок в 400 000 рублей. Данный договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН 04 октября 2017 года сделана соответствующая запись.

26 сентября 2017 года Немцурова Р.А. оформила на имя Ткаченко О.В. доверенность № <...> на право распоряжения (заключения договоров продажи, залога, аренды страхования) принадлежащим ей земельным участком и расположенным на нем жилым домом со всеми хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, находящимися по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность удостоверена нотариусом и выдана сроком на три года без права передоверия другим лицам.

15 августа 2018 года Ткаченко О.В., действующая на основании доверенности от имени Немцуровой Р.А., заключила с Рябиковой А.А. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора жилой дом и земельный участок были проданы покупателю Рябиковой А.А. за 990 000 рублей. Сделка прошла государственную регистрацию.

Ткаченко О.В. не отрицала, что полученные от Рябиковой А.А. денежные средства с продажи домовладения оставила себе в счет погашения займа Немцуровой Р.А.

По сведениям Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ГКУ ВО «МФЦ» 15 июня 2018 года за Рябиковой А.А. зарегистрировано право собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, регистрационная запись об ипотеке жилого дома и земельного участка на основании заявления Ткаченко О.В., действующей от своего имени, как залогодержателя, и от имени Немцуровой Р.А., как залогодателя, погашена.

Разрешая требования истца Немцуровой Р.А., установив вышеприведенные обстоятельства, суд усмотрел основания для признания сделки купли-продажи домовладения от 15 августа 2018 года притворной, как прикрывающей собой другую сделку - договор займа с залогом недвижимого имущества.

Судебная коллегия вывод суда первой инстанции о притворности сделки - договора купли-продажи, находит правильным, соглашаясь с тем, что она была направлена на прикрытие отношений, вытекающих из договора залога, обеспечивающего существующее между Немцуровой Р.А. и Ткаченко О.В. долговое обязательство, по условиям которого Немцурова Р.А. получила от Ткаченко О.В. 2400 000 рублей.

Согласно письменной консультации оценщика ООО «Лабиринт» № <...> от 17 декабря 2019 года стоимость жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> составляет 2330000 рублей, в том числе 2280000 - рыночная стоимость жилого дома, 50000 рыночная стоимость земельного участка, что значительно выше цены объекта, определенной оспариваемым договором купли-продажи.

Немцурова Р.А. факт получения денежных средств с продажи дома отрицала, доказательств передачи ей таковых ответчиками суду не представлено.

После заключения сделки истец и все члены ее семьи с регистрационного учета не снялись и продолжают проживать в домовладении, пользуются им и несут бремя содержания, при этом каких-либо претензий относительно необоснованного использования домовладения Рябикова А.А. к ним не предъявляла, домовладение в ее собственность не выбывало.

Указанные обстоятельства нашли подтверждение в показаниях свидетелей Белашова Н.А., Тюренко Е.П., Тюренко Г.В., Федоренко Я.П., пояснивших, что Немцурова Р.А. намерений продавать принадлежащий ей жилой дом не имела. Между нею и Ткаченко О.В. существовали долговые обязательства, обеспеченные залогом жилого дома и земельного участка. Фактически денежные средства по договору займа, обеспеченные залогом дома, принадлежащего Немцуровой Р.А., получил Федоренко Н.П., который впоследствии умер.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, факт проживания Немцуровой Р.А. и членов ее семьи в жилом доме подтверждается предъявленным Рябиковой А.А. иском о признании ответчиков утратившими право пользования и выселении, который предъявлен спустя год с момента заключения договора купли-продажи и только после того, как сама Немцурова Р.А. инициировала судебное разбирательство.

Как следует из материалов дела, Рябикова А.А. осмотр дома не производила, в дом не вселялась, оплату за жилое помещение и коммунальные услуги не производила, в связи с чем оснований полагать, что Рябикова А.А. является добросовестным приобретателем жилого помещения, не имеется.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств усматривается, что воля Немцуровой Р.А. на отчуждение домовладения, которое является для нее и членов ее семьи единственным местом жительства, отсутствовала. В действительности воля Немцуровой Р.А. была направлена на получение взаймы денежных средств под залог принадлежащего ей домовладения, а воля ответчика Ткаченко О.В. была направлена на передачу денежных средств взаймы под залог указанного дома.

Фактически между Немцуровой Р.А. и Ткаченко О.В. имело место несовпадение волеизъявления с действительной волей сторон, так как стороны преследовали общую цель и с учетом правил ст.432 ГК РФ достигли соглашения по условиям договора займа с залогом домовладения, то есть сделки, которую прикрывает юридически оформленная Ткаченко О.В. от имени Немцуровой Р.А. с Рябиковой А.А. сделка купли-продажи домовладения.

Удовлетворяя исковые требования Немцуровой Р.А. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным по признаку притворности, суд первой инстанции, проанализировав представленные доказательства, пояснения сторон, свидетелей, на основании вышеуказанных положений действующего законодательства и исходя из обстоятельств дела, отсутствия волеизъявления Немцуровой Р.А. на отчуждение принадлежащего ей дома и притворный характер данной сделки, прикрывающей отношения, возникшие из договора займа и залога недвижимости в обеспечение данного договора займа, пришел к обоснованному выводу о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества с Рябиковой А.А. является недействительной (притворной) в силу п.2 ст.170, ст.167 ГК РФ, поскольку направлена на достижение иных целей - обеспечение возврата денежных средств по договору займа, и в действительности не исполнялась, стороны договора преследовали общую цель передать имущество в качестве залога по договору займа, при формальной смене титула собственника имущества, спорное имущество из фактического владения продавца не выбывало.

В обоснование данного вывода судом дан подробный анализ представленных сторонами доказательств, с которым судебная коллегия согласна.

Доказательств обратного суду не представлено, в судебном заседании не добыто.

Между тем, реализация по притворной сделке залогового имущества лишило Немцурову Р.А. гарантий, установленных при обращении взыскания на предмет залога Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регламентирующим процедуру реализации объектов недвижимого имущества и устанавливающим обращение взыскание по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Кроме того, данный способ реализации ущемляет права истца на продажу принадлежащих ей объектов недвижимого имущества по их действительной рыночной стоимости.

Поскольку договор купли-продажи является притворной сделкой, не повлекшей юридических последствий с момента ее заключения, суд обоснованно в качестве последствий недействительной сделки исключил (аннулировал) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Рябиковой А.А. на жилой дом и земельный участок и восстановил право собственности Немцуровой Р.А.

С учетом изложенных обстоятельств постановленное по делу решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, о чем ставится вопрос в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит.

Выводы суда последовательны и логичны, достаточно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, оценка которых соответствует требованиям ст.67 ГПК РФ и, по мнению судебной коллегии, являются правильными.

Приведенные в решении суда нормы материального права применены и истолкованы судом верно.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, не усматривается.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков, в пределах которых судебная коллегия проверила законность и обоснованность решения, по существу аналогичны приведенным в ходе судебного разбирательства, учитывались и оценивались судом, выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмены обжалуемого судебного постановления.

Ссылки в жалобах на то, что судом было установлено, что Немцурова Р.А. заключила оспариваемый договор купли-продажи с целью получения денежных средств для возврата долга по договору займа, заключенному с Ткаченко О.В., что говорит о реальности сделки, коллегия согласиться не может, поскольку вопреки указанным доводам Немцурова Р.А. не имела намерения продать дом, сохраняла за собой полномочия собственника, исполняя обязанности по оплате коммунальных услуг и, оформив на Ткаченко О.В. доверенность на право распоряжения имуществом, существенно заблуждалась относительно существа данного документа, полагая, что заключает с ней договор займа с ипотекой, о продаже дома ничего не знала, денежных средств за него не получала, в связи с чем вывод суда о притворности сделки обоснован.

Поскольку договор купли-продажи домовладения признан ничтожной сделкой, применены последствия недействительности сделки, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения исковых требований Рябиковой А.А. о признании Немцуровой Р.А. и членов ее семьи утратившими право пользования жилым помещением и выселении у суда первой инстанции не имелось, в удовлетворении встречного иска обоснованно отказано.

Вместе с тем доводы представителей ответчиков о том, что судом не в полной мере применены последствия недействительности ничтожной сделки, судебная коллегия находит заслуживающими внимания.

Судебная коллегия полагает, что такие последствия подлежали применению к договору залога (ипотеки) недвижимости, регистрационная запись о котором вследствие заключения сделки купли-продажи по заявлению Ткаченко О.В. была погашена.

Кроме того, принимая во внимание, что при рассмотрении дела был установлен факт оплаты Рябиковой А.А. по договору купли-продажи, признанному недействительным, денежных средств в размере 990 000 рублей, суду следовало произвести их возврат покупателю. Вместе с тем, поскольку Ткаченко О.В. денежные средства, полученные по сделке, Немцуровой Р.А. не передала, они подлежат взысканию с Ткаченко О.В.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым решение суда изменить, дополнив в части применения последствий недействительности сделки указанием об исключении из ЕГРН регистрационной записи о погашении ипотеки в отношении спорного жилого дома и земельного участка, а также о взыскании с Ткаченко О.В. в пользу Рябиковой А.А. денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи, признанному недействительным.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 27 декабря 2019 года изменить.

Дополнить решение указанием на применение последствий признания сделки недействительной в виде взыскания с Ткаченко О. В. в пользу Рябиковой А. А.ы полученных по договору купли-продажи от 15 августа 2018 года денежных средств в размере 990000 рублей и исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В остальной части решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 27 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Рябиковой А. А.ы, Ткаченко О. В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи