Решение по делу № 2-692/2018 от 22.10.2018

Дело № 2-692/2018              

                                                          РЕШЕНИЕ                                                                                                                                 

                                     Именем Российской Федерации

г. Ковылкино                                                                         13 декабря 2018 г.

        Ковылкинский районный суд Республики Мордовия в составе:

        председательствующего судьи Романовой О.А.,

        при секретаре Фоминой А.В.,

        с участием:

        представителя истца ЗАО РФСК «Домострой» Стариннова В.Н., действующего на основании доверенности от 18 июля 2018 г.,

        ответчиков: Пескарева Е.А., Пескаревой Л.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей <данные изъяты>

        представителя органа опеки и попечительства администрации Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия Жуковой Н.И.,

        судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ковылкинскому району Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республики Мордовия Савостиной И.Н.,

        третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Российский сельскохозяйственный банк»,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества Республиканская финансово-строительная компания «Домострой» к Пескареву Е.А., Пескаревой Л.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей <данные изъяты>, о расторжении договора купли-продажи квартиры и восстановлении права собственности ЗАО РФСК «Домострой» на квартиру,

установил:

Закрытое акционерное общество Республиканская финансово-строительная компания «Домострой» (далее ЗАО РФСК «Домострой») обратилось с вышеуказанным исковым заявлением (с учетом уточненных исковых требований) в суд к Пескареву Е.А., Пескаревой Л.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей <данные изъяты>. В обоснование иска указано, что 24 мая 2016 г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора стороны установили продажную цену квартиры <N> рублей, которую покупатели обязались оплатить до 31 декабря 2016 г. 6 июня 2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия данный договор купли-продажи зарегистрирован, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Обязательства по оплате приобретенной квартиры не выполнены до настоящего времени, что привело к существенному нарушению условий договора купли-продажи. 3 сентября 2018 г. истец обратился к ответчикам с требованием о расторжении договора купли-продажи, однако оно осталось без ответа. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 24 мая 2016 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, прекратить право собственности ответчиков на квартиру, вернув ее прежнему собственнику - ЗАО РФСК «Домострой».

В судебном заседании представитель истца Стариннов В.Н. поддержал исковое заявление с учетом уточненных исковых требований. Пояснил, что до настоящего времени ответчиками не произведена оплата за проданную квартиру.

Ответчик Пескарев Е.А. в судебном заседании пояснил, что право собственности за ним, его супругой и детьми на указанную квартиру зарегистрировано, однако возможности заплатить цену недвижимости не имеется. В настоящее время вся семья проживает в жилом доме в <адрес>. Просит расторгнуть договор купли-продажи от 24 мая 2016 г.

Представитель органа опеки и попечительства администрации Ковылкинского муниципального района Республики Мордовия Жукова Н.И., судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов по Ковылкинскому району УФССП России по Республики Мордовия Савостина И.Н. не возражали против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик Пескарева Л.Н., действующего за себя и своих несовершеннолетних детей <данные изъяты>., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием для рассмотрения дела, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) определено, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит - пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.

В рассматриваемом случае товаром и соответственно предметом залога в силу закона является квартира.

При продаже недвижимости на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты возникает ипотека в силу закона, которая подлежит государственной регистрации и осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав покупателя (п. п. 1, 2 ст. 1, ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости).

Из материалов дела следует, что 24 мая 2016 г. между ЗАО РФСК «Домострой» и Пескаревым Е.А., Пескаревой Л.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 3).

Согласно пункту 2.1 договора стороны установили продажную цену недвижимости <N> рублей. Денежные средства в указанной сумме должны быть перечислены на расчетный счет продавца до 31 декабря 2016 г.

Из свидетельств о государственной регистрации права, выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что 6 июня 2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия за Пескаревым Е.А., Пескаревой Л.Н., <данные изъяты>. зарегистрировано право собственности по <N> доли за каждым на данную квартиру, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ЗАО РФСК «Домострой» (л.д. 6-9, 106-107).

Из кадастрового паспорта усматривается, что квартира по адресу: <адрес>, расположена на этажах № и №, общей площадью <N> кв. м., кадастровая стоимость <N> руб. <N> коп. (л.д. 10-12).

3 сентября 2018 г. истец обратился к ответчикам с требованием о расторжении договора купли-продажи, поскольку ими не исполнены обязательства по оплате приобретенной квартиры. Указанное требование получено Пескаревым Е.А. и Пескаревой Л.Н., однако осталось без ответа (л.д. 4).

В судебном заседании ответчик Пескарев Е.А. не отрицал, что до настоящего времени не исполнены условия договора в части оплаты цены.

Согласно материалам дела в рамках исполнительного производства по постановлению судебного пристава-исполнителя наложен запрет на совершение действий по регистрации в отношении 1/4 доли в праве Пескарева Е.А. на вышеуказанную квартиру (л.д. 103, 107).

В судебном заседании судебный пристав-исполнитель Савостина И.Н.     пояснила, что в настоящее время исполнительное производство в отношении должника Пескарева Е.А. ведется ею. Решениями Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия с Пескарева Е.А. взыскана задолженность в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк». Запрет на совершение действий по регистрации может быть отменен по заявлению продавца спорной квартиры.

Исходя из положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснены, согласно которым при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Суд считает, что ответчики в одностороннем порядке отказались от исполнения принятых на себя обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества.

Неуплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. Поскольку нарушены существенные условия договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Запрет на совершение действий по регистрации в отношении 1/4 доли в праве Пескарева Е.А. на вышеуказанную квартиру не препятствует расторжению договора купли - продажи, поскольку указанный договор заключен 24 мая 2016 г., 6 июня 2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ЗАО РФСК «Домострой». Постановление судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации в отношении <N> доли в праве Пескарева Е.А. на вышеуказанную квартиру вынесено 24 августа 2018 г., то есть в период действия ипотеки в силу закона.

При этом суд также считает, что удовлетворение исковых требований ЗАО РФСК «Домострой» не повлечет нарушения прав и законных интересов несовершеннолетних <данные изъяты>., поскольку, как следует из выписки из домой книги (л.д.13) и объяснений ответчика Пескарева Е.А., семья ответчиков Пескаревых в спорное помещение не вселялась. В соответствии с пунктом 1 статьи 56, пунктом 1 статьи 63, пунктом 1 статьи 65 Семейного кодекса РФ обеспечение интересов детей, в том числе обеспечение их жильем, является обязанностью родителей. Право общей долевой собственности ответчиков обременено ипотекой в силу закона в пользу истца, что означает наличие установленных законодательством стеснений в реализации ответчиками полного объема правомочий правообладателей при осуществлении права собственности.

Как следует из содержания статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Так как договор купли-продажи от 24 мая 2016 г. подлежит расторжению, то следует прекратить право общей долевой собственности Пескарева Е.А., Пескаревой Л.Н., Пескаревой <данные изъяты> (по <N> доле в праве) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, восстановить право собственности ЗАО РФСК «Домострой» на указанную квартиру.

      Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных требований и по указанным основаниям, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ЗАО РФСК «Домострой» к Пескареву Е.А., Пескаревой Л.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Пескареву <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи квартиры и восстановлении права собственности ЗАО РФСК «Домострой» на квартиру удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 24 мая 2016 г., между ЗАО РФСК «Домострой» и Пескаревым Е.А., Пескаревой Л.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей <данные изъяты>.

Прекратить право собственности Пескарева Е.А., Пескаревой Л.Н., <данные изъяты> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Восстановить право собственности ЗАО РФСК «Домострой» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Мордовия через Ковылкинский районный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ковылкинского районного суда

Республики Мордовия                                                         О.А. Романова

Мотивированное решение суда составлено 17 декабря 2018 г.