Решение по делу № 3а-421/2020 от 07.10.2020

Дело № 3а-421/2020 УИД 76OS 0000-01-2020-000432-96

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                          11 ноября 2020 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Антоновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Завьялова А.М. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Завьялов А.М. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации склада бытовых услуг, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: Завьялов А.М. является собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рублей.

Согласно отчету ООО СБК «Партнер» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере № рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Маврин А.В. заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что Завьялов А.М. является собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Завьялов А.М. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО СБК «Партнер» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере № рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Бобушкиной М.Е., допрошенной в суде в качестве свидетеля.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Так, замечание Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о необоснованном использовании оценщиком в качестве аналога земельного участка по <адрес>, в районе <адрес>, является необоснованным и недоказанным.

Судом установлено, что данный аналог совпадает с объектом оценки по главным ценообразующим факторам: категории земель, назначению, месту расположения.

Ссылка административного ответчика на стоимость аналога, не может быть принята, т.к. сама по себе она не является ценообразующим фактором. Разница цен между аналогами объясняется неактивностью рынка, а не разницей в ценообразующих параметрах.

По изложенным мотивам использование данного земельного участка не противоречит подпункту «б» пункта 22 ФСО №.

Замечание о необоснованном размере корректировки на красную линию аналога № (<адрес>) не нашло своего подтверждения в ходе суда.

Оценщиком с учетом дополнительного анализа было установлено, что данный аналог находится за пределами <адрес> и к его стоимости уже применяется повышенная корректировка на местоположение. При непосредственном обследовании указанного земельного участка оценщиком установлено, что он расположен не на территории дачного поселка, а при въезде в коттеджный поселок «Романовский» и не только на красной линии <адрес>, а и на пересечении с выездом в другой коттеджный поселок «Лебедев-лайф».

При указанных обстоятельствах оценщик обоснованно отнес аналог № как расположенный на красной линии, что не свидетельствует о каких-либо нарушениях законодательства об оценочной деятельности со стороны автора отчета.

Ссылка административного ответчика на разницу корректировки на торг в отчетах, представленных в суд и комиссию, является необоснованной.

Судом установлено, что в данном случае речь идет о двух разных отчетах оценщика, один из которых (предоставленный в комиссию) не является предметом исследования суда.

Довод Департамента об ошибках оценщика в расчетах корректировок представленными доказательствами не подтвержден.

Подробный и последовательный расчет корректировок от базовой стоимости аналога описан оценщиком в отчете на странице 54, который административным ответчиком не опровергнут.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации склада бытовых услуг, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    С.В. Нуждин