Решение от 06.07.2021 по делу № 2-120/2021 от 28.04.2021

Дело № 2-120/2021

УИД 55RS0015-01-2021-000165-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Колосовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Сорокиной Н.В.,

при секретаре Анбрехт Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Колосовка 06 июля 2021 года гражданское дело по исковому заявлению Чубарова С.В. к администрации Таскатлинского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Чубаров С.В. обратился с иском к администрации Таскатлинского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области о признании права собственности на недвижимое имущество, в обоснование указав, что решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № СПК «Таскатлинский» Колосовского района Омской области был признан несостоятельным (банкротом). ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим СПК «Таскатлинский» ФИО2 (продавец) и Чубаровым С.В. (покупатель) был заключен договор № купли-продажи предприятия. Согласно п. 1.1 данного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие СПК «Таскатлинский», в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять предприятие и уплатить за него денежную сумму, указанную в договоре. Согласно п. 1.2 указанного договора, состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в приложениях к настоящему договору. Данным имуществом он фактически владеет с 2006 года, несет бремя расходов по его содержанию. Претензий по недвижимому имуществу никто не предъявлял. Согласно переданному акту предприятия, кроме прочих объектов недвижимости по договору купли-продажи были переданы: Ферма – коровник на 200 голов, местоположение объекта: <адрес>, д. Михайловка; зерноток - зерносклад №, местоположение объекта: <адрес>. После изготовления технической документации кадастровым инженером уточнено местоположение объектов. Регистрация государственного кадастрового учета и права собственности на ферму и зерноток была приостановлена Управлением Россреестра по Омской области до ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия правоустанавливающего документа. Просит признать за ним право собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>, д. Михайловка, 150 м севернее <адрес> и на здание, расположенное по адресу: 646354, <адрес>, <данные изъяты> южнее <адрес>.

Определением Колосовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Межмуниципальный Тарский отдел (Тарского района) Управления Росреестра по Омской области.

Истец Чубаров С.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить и пояснил, что договор купли-продажи предприятия был заключен с конкурсным управляющим СПК «Таскатлинский» ФИО2, стоимость предприятия по договору была им оплачена полностью, способ оплаты он не помнит, платежный документ не сохранился. Предприятие ему было передано по передаточному акту. Государственную регистрацию права собственности своевременно не осуществили, поскольку не было денежных средств на оформление всех необходимых документов. Все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия принадлежали на праве собственности СПК «Таскатлинский». Некоторые объекты недвижимости были переданы в СПК «Таскатлинский» из СПК «Имени Чапаева», которое также признанно банкротом. После приобретения предприятия он сдал в аренду помещения зерноскладов в <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ году он заключил договор аренды земельного участка, на котором располагались зерносклады в <адрес>. В настоящее время договор аренды земельного участка расторгнут, поскольку повысилась арендная плата. Исковые требования заявляет только на два объекта недвижимости, входящих в предприятие, поскольку на них подготовлена техническая документация. В случае удовлетворения исковых требований он обратиться с заявлением о признании права собственности на остальные объекты недвижимости.

Представитель ответчика администрации Таскатлинского сельского поселения Колосовского МР Омской области Лавренович Г.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что фактически объекты недвижимости, на которые в настоящее время претендует истец, никем не используются и находятся в полуразрушенном состоянии. Полагает, что имеются основания для признания объектов недвижимости бесхозяйными, в связи с чем он от имени органа местного самоуправления намерен обратиться в регистрирующий орган для постановки указанных объектов недвижимости на учет в качестве бесхозяйного имущества. В дальнейшем планирует их для сдачи в аренду инвесторам. Полагает, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, поскольку истцом не представлено документов, подтверждающих оплату по договору.

Представитель третьего лица – Межмуниципального Тарского отдела (Тарского района) Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права.

Основания приобретения права собственности определены в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Так, в п. 2 ст. 218 ГК РФ указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1, п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

В силу п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Как следует из ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса (п. 1). Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2). Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 564 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

На основании п. 2 ст. 564 ГК РФ если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563).

Согласно решению Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № №т. 1 л.д. 83-85) в отношении СПК «Таскатлинский» открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, акта инвентаризации основных средств СПК «Таскатлинский», передаточного акта предприятия (л.д. 7-13) следует, что между конкурсным управляющим СПК «Таскатлинский» ФИО2 и индивидуальным предпринимателем Чубарова С.В. заключен договор купли-продажи предприятия в целом как имущественного комплекса, а именно:

- Ферма. Телятник № на 200 голов, <адрес>, 7000 рублей;

- Ферма. Телятник № на 200 голов, <адрес>, 7000 рублей;

- Ферма. Телятник № на 200 голов, <адрес>, 7000 рублей;

- Ферма. Телятник №, <адрес>, 7000 рублей;

- Ферма. Коровник № на 200 голов, <адрес>, 7000 рублей;

- Ферма. Коровник № на 200 голов, <адрес> 7000 рублей;

- Ферма. Телятник на <данные изъяты> голов, <адрес>, д. Михайловка, 6000 рублей;

- Ферма. Телятник на <данные изъяты>, <адрес>, д. Михайловка, 6000 рублей;

- Ферма. Коровник на <данные изъяты> голов, <адрес>, д. Михайловка, 6000 рублей;

- Зерноток. Мехток, <адрес> 10000 рублей;

- Зерноток. Зерносклад №, <адрес> 4000 рублей;

- Зерноток. Зерносклад №, <адрес> 4000 рублей;

- Зерноток. Зерносклад №, <адрес> 4000 рублей;

- МТМ. Здание МТМ, <адрес> 10000 рублей;

- МТМ. Гараж, <адрес> 5000 рублей;

- МТМ. Склад запасных частей, <адрес> 3000 рублей.

В ходе выполнения кадастровых работ местоположение объектов недвижимости, указанных в исковом заявлении было уточнено, что подтверждается информацией администрации Таскатлинского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ и декларациями об объектах недвижимости (т. 1 л.д. 45-55, 58-67), а именно: здание телятника, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>; здание зерносклада, расположенное по адресу: <адрес>, 150 м южнее <адрес>.

Согласно справкам БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 44, 57) сведения о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости отсутствуют.

Согласно уведомлениям межмуниципального Тарского отдела (<адрес>) Управления Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 16-19) осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости приостановлены, в связи с тем, что заявление о государственной регистрации ранее возникшего права от Конкурсного управляющего СПК «Таскатлинский» ФИО2 на государственную регистрацию представлено не было. Представленный договор купли-продажи не подтверждает право собственности Чубарова С.В. на указанные объекты недвижимости, а иные документы на государственную регистрацию представлены не были.

В качестве оснований возникновения права собственности на указанные объекты недвижимости истец ссылается на договор купли продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ, проанализировав содержание договора, судом установлено, что в нарушение положений п. 1 ст. 554, п. 1 ст. 551, п. 1, 2, 3 ст. 560, п. 1, 2 ст. 561 ГК РФ, действовавших на момент заключения договора: в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества – не указаны уточненные адреса расположения объектов недвижимости или кадастровые номера земельных участков; не соблюдена форма договора продажи предприятия – отсутствуют заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, что влечет недействительность договора продажи предприятия; государственная регистрация договора продажи предприятия и перехода права собственности не осуществлялась.

Более того, истец просит признать право собственности не на весь имущественный комплекс в целом, а лишь на два объекта недвижимости: Ферма – коровник на 200 голов, <адрес>, д. Михайловка; Зерноток - зерносклад №, <адрес>, что противоречит условиям договора, в котором определен иной предмет.

Кроме того, согласно условиям договора продажи предприятия определена его стоимость в размере 100 000 рублей, однако доказательств исполнения обязанности покупателя по оплате цены договора продавцу в суд не представлено, платежный документ отсутствует.

Из материалов дела следует, что право собственности СПК «Таскатлинский» на недвижимое имущество в установленном порядке зарегистрировано не было.

Кроме того, право продавца распоряжаться указанными объектами недвижимости представленными документами не подтверждено.

Из материалов дела №, поступивших из Арбитражного суда Омской области следует, что на ДД.ММ.ГГГГ СПК «Таскатлинский» имел задолженность перед кредиторами на общую сумму 960 тыс. руб., что подтверждается списком кредиторов (т. 1 л.д. 237).

Согласно бухгалтерскому балансу на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 238), списку основных средств на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 252) на балансе СПК «Таскатлинский» находились основные средства на общую стоимость 2317000 рублей, в следующем составе: Гараж; Телятник на 200 гол.; Зерносклад (Михайловка); Силосная траншея; Силосная траншея; Башня Рожновского, Колодец Трубчатый; Двор молодняка; Двор молодняка; Колодец Трубчатый; Бензоколонка; Бензоколонка; Бензоколонка; Бензоколонка; Автопоилка.

Очевидно, что состав основных средств, принадлежащих СПК «Таскатлинский» не соответствуют составу основных средств, указанных в договоре продажи предприятия.

Из отчета конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 25-29) следует, что в конкурсную массу вошли основные средства с балансовой стоимостью 2317 тыс. руб., рыночная стоимость 99962 рублей; на основной счет СПК «Таскатлинский» поступили денежные средства от ИП Чубарова С.В. в размере 10000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до даты составления договора продажи предприятия. Сведений о поступлении денежных средств в размере 100 000 рублей (цена договора продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ) не имеется.

Из пояснений истца следует, что большинство объектов недвижимости, указанных в договоре продажи, были переданы СПК «Таскатлинский» от СПК им. Чапаева после признания последнего банкротом. Вместе с тем данные доводы истца доказательствами не подтверждены и опровергаются, имеющимися в материалах дела документами.

Согласно п. 1.1 Устава СПК «Таскатлинский» (т. 1 л.д. 223-236), выписке ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 28-38) СПК «Таскатлинский» создан гражданами в результате реорганизации в форме выделения из СПК им. Чапаева и не является его правопреемником по всем правам и обязанностям.

Согласно архивной справке от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 42) в отношении СПК им. Чапаева на основании определения Арбитражного суда Омской области № от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации.

Таким образом, учитывая форму реорганизации СПК «Таскатлинский» и СПК им Чапаева, а также список основных средств СПК «Таскатлинский» объекты недвижимости, указанные в договоре продажи предприятия на баланс СПК «Таскатлинский» не передавались.

Из выписки ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 28-38) следует, что деятельность СПК «Таскатлинский» прекращена ДД.ММ.ГГГГ, в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно п. 3 ст. 46 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам КАС РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что продавец по договору продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Таскатлинский» прекратил свою деятельность в 2010 году, в единый реестр юридических лиц внесены соответствующие сведения, что повлекло последствия предусмотренные законом для ликвидированных юридических лиц и не может быть привлечен в качестве ответчика по настоящему делу.

Вместе с тем, администрация Таскатлинского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, поскольку не является стороной договора продажи предприятия.

Судом проверены условия, указанные в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, которые в ходе исследования представленных доказательств, своего подтверждения не нашли.

В связи с указанным обстоятельствами не имеется оснований для привлечения в качестве ответчика по делу государственного регистратора в лице Межмуниципального Тарского отдела (Тарского района) Управления Росреестра по Омской области, а также для перехода к рассмотрению дела по правилам КАС РФ.

Также судом не установлено оснований для признания права собственности за истцом на спорные объекты недвижимости в порядке приобретательной давности, поскоку доказательств добросовестного и непрерывного владения недвижимым имуществом в период с 2006 года не представлено.

Вместе с тем, истец не лишен права повторно обратиться в суд с иском о признании права собственности на спорные объекты недвижимости в порядке приобретательной давности, при соблюдении сроков и условий, указанных в ст. 234 ГК РФ.

С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 10 ░░░░ 2021 ░░░░