Решение по делу № 33-4286/2014 от 23.04.2014

Судья: Ефремова Т.В.                                      гр. дело № 33-4286/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 апреля 2014 года                                                 г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лазарева Н.А.

судей Маркина А.В., Занкиной Е.П.

при секретаре Подусовской В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кокаревой Н.Л. на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 28 февраля 2014 года, которым постановлено:

«Отказать в удовлетворении исковых требований Кокаревой Н.Л. о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения по договору от 21.02.2013 года с Коптевой С.М., признании ничтожным договора купли-продажи от 17.10.2013 года между Шмелевой А.М. и Коптевой С.М. и признании права собственности в отношении квартиры по адресу: <адрес>».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маркина А.В., объяснения истца Кокаревой Н.Л. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения ответчика Шмелевой А.М. и представителя ответчика Коптевой С.М. – адвоката Гараниной И.В. (по доверенности и ордеру), судебная коллегия

установила:

Кокарева Н.Л. обратилась в суд с иском к Коптевой С.М., Шмелевой А.М., третьему лицу Управлению Росреестра по Самарской области о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения, признании ничтожным договора купли-продажи жилого помещения и признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование своих требований указывала, что 21.02.2013 г. между ней и ответчиком Коптевой С.М. подписан договор купли-продажи, по условиям которого Коптева С.М. продала, а истец приобрела в собственность квартиру, общей площадью 42,00 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> за 1 950 000 рублей.

В соответствии с п. 3 данного договора указанная сумма получена Коптевой С.М. полностью до подписания договора, дополнительно составлена расписка от 21.02.2013 г.

Согласно п. 10 договора передачи отчуждаемой недвижимости продавцу и принятие ее покупателем произошло при подписании договора, который одновременно является актом приема-передачи.

В тот же день 21.02.2013 г. истцу ответчиком переданы ключи от спорной квартиры.

Пакет соответствующих документов сдан на регистрацию права собственности договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Самарской области.

Уведомлением от 28.02.2013 г. Управление Росреестра по Самарской области приостановило регистрацию по основаниям отсутствия кадастрового паспорта на спорную квартиру.

Ответчик получила указанное уведомление, однако впоследствии отказалась донести кадастровый паспорт в Управление Росреестра по Самарской области для возобновления регистрационных действий.

Сообщением от 28.03.2013 г. Управление Росреестра по Самарской области отказало в регистрации.

После этого, ответчик Коптева С.М. перестала отвечать на телефонные звонки истца, связь с ней прекратилась примерно с августа 2013 года, до этого ответчик обещала истцу заново обратиться в Управление Росреестра по Самарской области.

Впоследствии истцу стало известно, что 17.10.2013 г. Коптева С.М. продала квартиру Шмелевой А.М., которая 24.10.2013 г. получила соответствующее свидетельство о государственной регистрации своего права на спорную квартиру.

Истец утверждала, что с 21.02.2013 г. до середины сентября 2013 г. она постоянно проживала и пользовалась спорной квартирой, начала делать в квартире ремонт, завезла в квартиру носильные вещи, мебель, стройматериалы.

В середине сентября 2013 г. истец временно на период проведения капитального ремонта по замене водопровода и канализации выехала из квартиры, однако в ней оставалось вышеперечисленное имущество и бригада рабочих, истец осуществляла контроль над проведением работ.

Примерно в 20-х числах октября 2013 г. истец обнаружила посторонних лиц в квартире, которые пояснили ей, что хозяйка квартиры открыла им дверь, и они производят ремонт.

29.10.2013 г. истец обратилась с соответствующим заявлением в Отдел полиции Железнодорожного района г. Самара.

Считала, что на день подписания договора все его существенные условия, предусмотренные законом: предмет договора, цена, стороны, форма передачи имущества определены по тексту договора, договор составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, расчет произведен полностью, в связи с чем, с момента подписания договора обязательства считаются исполненными.

Тем самым считала состоявшимся между ней и Коптевой С.М. договор купли-продажи спорной квартиры. Сделку купли-продажи Шмелевой А.М. и Коптевой С.М. полагала ничтожной по основаниям ст. ст. 166, 168, 209 ГК РФ, так как Коптева С.М. не являлась на дату 17.10.2013 г. фактическим владельцем спорной квартиры.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд о признании состоявшимся договора купли-продажи от 21.02.2013 г. жилого помещения, общей площадью 42,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, между ней и Коптевой С.М.; признании ничтожным договора купли-продажи в отношении указанной квартиры заключенного 17.10.2013 года между Коптевой С.М. и Шмелевой А.М., аннулировании записи о праве собственности Шмелевой А.М. в едином государственном реестре прав на недвижимость и признании за истцом право собственности на спорную квартиру.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с постановленным по делу решением, истцом Кокаревой Н.Л. подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что заключив с ней договор купли-продажи, Коптева С.М. не имела больше права распоряжаться спорным жилым помещением, так как не являлась уже законным владельцем данного имущества, следовательно, договор, заключенный между Коптевой С.М. и Шмелевой А.М. не соответствует требованиям закона, а потому признается ничтожным. Указывает, что отсутствует законодательный запрет на реализацию прав собственника недвижимого имущества на его реализацию в случае отсутствия зарегистрированного на него права, однако полученного в порядке наследования. После передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку данное имущество служит предметом исполнения продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем. Кроме того, указывает на то, что судом не дана оценка добросовестности приобретения Шмелевой А.М. спорного имущества.

Полагает, что ей избран верный способ защиты нарушенного права.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Кокарева Н.Л. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам, при этом повторно изложив свою позицию относительно предмета спора, занятую ей при рассмотрении дела в суде первой инстанции, просила жалобу удовлетворить.

    Ответчик Шмелева А.М. возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в возражениях на жалобу, полагая решение суда законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.

Представитель ответчика Коптевой С.М. – адвокат Гаранина И.В. также возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы, поддержала решение суда в полном объеме, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик Коптева С.М. и представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении разбирательства дела или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляли.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на них, проверив законность и обоснованность постановленного решения по доводам жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, полагая его постановленным в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ в ред. от 11.02.2013 г.).

Как установлено судом, предметом спора является жилое помещение - квартира, общей площадью 42,00 кв.м, на 4 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Ответчик Коптева С.М. являлась владельцем указанной квартиры в соответствии со свидетельством о праве наследования по завещанию от 04.09.2007 г., зарегистрированного в реестре № нотариусом ФИО1.

21.02.2013 г. между Коптевой С.М. и Кокаревой Н.Л. заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

Пакет соответствующих документов сдан на регистрацию права собственности договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Самарской области.

Уведомлением из регистрирующего органа от 28.02.2013 г. сторонам сообщено о приостановлении государственной регистрации права собственности, договора купли- продажи, перехода права и права собственности на спорный объект, по тем основаниям, что отсутствует кадастровый паспорт, который является обязательным, в случае если ранее он не представлялся.

Судом установлено, что Коптева С.М. одновременно обратилась за регистрацией своего права собственности на спорную квартиру и уже потом о переходе права в соответствии с договором купли-продажи. Свидетельства о государственной регистрации праве собственности на спорное жилое помещение у нее не имелось, а потому ранее кадастровый паспорт в регистрирующий орган не предоставлялся.

28.03.2013 г. сторонам направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи, перехода права и права собственности на спорный объект, по тем основаниям, что не представлены требуемые документы.

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

При этом согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку предметом договора являлось жилое помещение (квартира), то в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 551 ГК РФ, этот договор подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенными с момента такой регистрации.

Однако переход права собственности на спорное жилое помещение по договору купли-продажи от 21.02.2013 г. не прошел государственную регистрацию.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Совокупность исследованных в деле доказательств, суд установил, что истцом больше не предпринимались какие-либо действия по регистрации данной сделки.

С требованием к Коптевой С.М. о государственной регистрации перехода прав собственности согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ истец не обращалась, впервые обратился в суд с настоящими требованиями только 06.11.2013 г.

Истец приводила доводы о том, что она пользовалась квартирой, как своей собственной, осуществляла ремонт, занималась перепланировкой, оформлением кадастрового паспорта, вела переговоры с Коптевой С.М., принимала меры к записи на очередную сделку. Однако указанные доводы не нашли своего доказательственного подтверждения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец не отрицала, что при заключении договора купли-продажи с Коптевой С.М., ей достоверно было известно, что кроме свидетельства о наследовании квартиры по завещанию, каких-либо правоустанавливающих документов на квартиру у продавца не имелось. Не отрицала, что денежные средства за спорную квартиру самой Коптевой С.М. ею не передавались (л.д. 253), расписка о получении денежных средств ей была передана в копии и достоверность ее ей неизвестна, намерена разрешать этот вопрос в уголовном порядке. Вместе с тем утверждала, что денежные средства передавались риелтору с согласия Коптевой С.М.

В части взаиморасчета истец постоянно меняла свои пояснения, ничем их не подтверждала и не представила суду каких-либо доказательств достоверности пояснений относительно передачи денежных средств.

При таких обстоятельствах, у суда не имелось законных оснований для признания состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения от 21.02.2013 г.

Истец свои требования относительно признания ничтожным договора купли-продажи от 17.10.2013 г. между Шмелевой А.М. и Коптевой С.М. основывала на ст. ст. 166, 168, 209 ГК РФ.

Вместе с тем, как правильно указал суд ни одна из указанных истцом норм, не имеет основания для признания сделки недействительной. При этом истец не обосновала заявленных исковых требований, а именно не указала, требования какого именно закона нарушены при заключении сделки между Коптевой С.М. и Шмелевой А.М.

Как установлено судом, к моменту заключения сделки 17.10.2013 г. Коптева С.М. являлась собственником спорной квартиры, право собственности на которую, за ней зарегистрировано 15.08.2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Поскольку по состоянию на 17.10.2013 г. Коптева С.М. являлась собственником спорной квартиры, суд пришел к правильному выводу о том, что она имела право распорядиться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению, то есть заключить сделку со Шмелевой А.М.

По делу установлено, что 17.10.2013 г. заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Шмелевой А.М. и Коптевой С.М., документы сданы на государственную регистрацию.

24.10.2013 г. данный договор купли-продажи зарегистрирован на имя Шмелевой А.М., выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорное жилое помещение №.

Во исполнение данного договора купли-продажи между сторонами осуществлен расчет, что подтвердили ответчики, а также представлена расписка, выполненная Коптевой С.М. собственноручно.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю.

Судом установлено, что предмет спорного договора, Коптевой С.М. передавался Шмелевой А.М.

Данное обстоятельство подтверждается объяснениями ответчиков о передаче Шмелевой А.М. ключей от квартиры, правоустанавливающих документов, справки об отсутствии задолженности по оплате за содержание жилья и коммунальных услуг, расчетных книжек за газ и электроэнергию, а также документами, подтверждающими, что Шмелева А.М. продолжает нести бремя содержания этого имущества (квитанции об оплате, чеками на приобретение стройматериалов), а также приобщенными к материалам дела фотографиями, подтверждающими проведение Шмелевой А.М. в спорной квартире ремонта.

В силу указанных обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований к признанию данной сделки ничтожной.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Поскольку договор купли-продажи между Кокаревой Н.Л. и Коптевой С.М. не зарегистрирован, государственная регистрация перехода права собственности на Кокареву Н.Л. не произведена, такой договор считается не заключенным, в силу чего у Кокаревой Н.Л. не возникло права собственности на спорную квартиру, исходя из чего, у Коптевой С.М. в силу ст. 398 ГК РФ отпадает обязанность в передаче Кокаревой Н.Л. спорного жилого помещения.

В связи с чем, у Кокаревой Н.Л. отсутствуют основания требовать признания договора купли-продажи, заключенного между Коптевой С.М. и Шмелевой А.М. недействительным.

Исходя из изложенного, не подлежат удовлетворению и требования Кокаревой Н.Л. об аннулировании записи о праве собственности Шмелевой А.М. на спорную квартиру в ЕГРП и признании за Кокаревой Н.Л. указанного права на спорную квартиру.

Вместе с тем, суд правильно указал в решении, что истцу следует избрать иной способ защиты своего нарушенного права.

Доводы апелляционной жалобы в обоснование законности совершенной сделки между Кокаревой Н.Л. и Коптевой С.М. судебной коллегией отклоняются, поскольку договор продажи недвижимости, является заключенным и действительным лишь с момента его государственной регистрации и сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее государственной регистрации не считается заключенной либо действительной.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену постановленного по делу решения, поскольку по существу направлены к оспариванию правовой оценки исследованных судом доказательств и установленных фактических обстоятельств дела.

Соответствующие доводы заявителя жалобы являлись предметом исследования и оценки суда, основаны на субъективной трактовке сложившейся ситуации, норм действующего законодательства и правоприменительной практики, не свидетельствуют о наличии судебной ошибки, которая могла бы повлиять на исход настоящего дела, и в силу ст. 330 ГПК РФ не могут служить основанием для отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах, решение суда является правильным, оснований к его отмене по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 28 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кокаревой Н.Л. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: