Решение по делу № 3а-942/2020 от 26.12.2019

                                                                                Дело <данные изъяты>а-942/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    08 мая 2020 года       <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Неополис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общества с ограниченной ответственностью «Неополис» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070310:1 равной рыночной стоимости по состоянию на <данные изъяты>.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствии, требования заявленные в административном иске поддержал.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явилась, представила письменные объяснения в которых, выразила несогласие с экспертным заключением.

Иные лица (Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по <данные изъяты>, администрация городского округа <данные изъяты>), участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, позиций по административному исковому заявлению не представили.

С учетом обстоятельств дела, мнений участников судопроизводства и условий режима, введенного в <данные изъяты>, судом принято решение о возможности рассмотрения данного административного дела не относящегося к безотлагательным в период действия ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции. При этом, применительно к конкретному делу с учетом необходимости соблюдения сроков рассмотрения административного дела судом первой инстанции и разумного срока судопроизводства (статья 10 КАС РФ) суд не усмотрел объективных обстоятельств для отложения разбирательства дела.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070310:1 общей площадью 117500 кв.метра, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для размещения дома отдыха, подъездной дороги и очистных сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с/<данные изъяты>, в районе д.Брехово.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633 была проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что по состоянию на <данные изъяты> кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 232 842 700,00 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налога в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налогов.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административный истец представил отчет <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «Профсервис», согласно которого по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 93 040 000,00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Объективная оценка» Белову И.В.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №СЭ-50/2020 от <данные изъяты>, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 181 761 780,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Белова И.В. не согласился представитель административного истца, обоснованных возражений не представил. Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> заключение не оспаривал. Представитель ГБУ МО «центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 9-11 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта путем использования сравнительного подхода -метода сравнения продаж и доходного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведено в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подверг его сомнению в частности указал, что выводы по анализу рынка, приведенные на стр. 17 сделаны на основе нерепрезентативной выборки из 7 значений. Выводы не сопоставлены и не подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе. Данное обстоятельство свидетельствует о ненадлежащем образом проведенном анализе рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату определения стоимости.

Кроме того, по мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» на стр. 22 таблица <данные изъяты> некорректно выбран и должен быть заменен объект-аналог <данные изъяты>, площадью 46,50 сот, т.к. более чем в 25,3 раза отличается от площади объекта оценки 1 175 сот. Ограничение на разницу в площадях приведено в рекомендациях авторов Справочника оценщика недвижимости – 2017. «Земельные участки» под ред. Лейфера Л.А.. Игнорирование рекомендаций авторов справочника приводит по мнению стороны к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Так же представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» считает, что при рассмотрении корректировки «Близость крупных водных объектов» на стр. 35 допущен некорректный расчет при использовании данных справочника СРК 2017 по отношению к объектам аналогам<данные изъяты>;2.

Помимо изложенного представитель указал, что итоговое значение стоимости и удельного показателя стоимости не проанализировано на соответствие рыночным данным и не подтверждено на соответствие аналитическим исследованиям, размещенных в открытом доступе. Допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах.

Суд, исходя из анализа экспертного заключения, а также пояснений эксперта с указанными выше доводами представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласиться, не может.

Согласно п. 11в ФСО <данные изъяты> требуется провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Анализ цен сделок и цен предложений как следует из заключения экспертом проведен. Необходимость анализа аналитических исследований, размещенных в открытом доступе в ФСО <данные изъяты> не предусмотрена.

Относительно неверно подобранного объекта-аналога <данные изъяты> на стр.22 экспертного заключения, эксперт с замечанием не соглашается и указывает, что корректировка по фактору площадь, не столь существенно влияет на рыночную стоимость объектов как местоположение, поэтому в первую очередь при подборе аналогов были подобраны аналоги сопоставимые по местоположению, а уже из имеющегося набора аналогов - объекты наиболее сопоставимые по площади с объектами исследования. Достаточного числа аналогов сопоставимых по местоположению площадью от 5 га. экспертном найдено не было.

Расчет по корректировки «Близость крупных водных объектов» на стр.35 экспертного заключения, является корректным и обоснованным.

Диапазон цен на основании анализа рынка, проведенного экспертом на стр. 18 экспертного заключения 145 813 – 197 837 руб./сот. без учета скидки на торг. Учитывая скидку на торг диапазон цен сделок 125 837 – 170 733 руб./сот. Таким образом, полученное значение 154 700 попадает в указанный диапазон.

Принимая во внимание изложенное выше, вопрос о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не ставился, объективные основания, указывающие на недостоверность определенной в заключении рыночной стоимости судом в ходе рассмотрения дела не установлены и сторонами не представлены. Напротив, на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Белова И.В., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

О вызове эксперта для дачи пояснений стороны не настаивали. Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

    При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    Суд также учитывает ранее состоявшее решение Московского областного суда от <данные изъяты>, согласно которого кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная в рамках государственной кадастровой оценки по состоянию на <данные изъяты> была оспорена заявителем и установлено судом в размере равном рыночной стоимости 186 218 303 рублей. Результат находится в диапазоне рыночной стоимости установленной судебной оценочной экспертизой в рамках настоящего дела.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Неополис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070310:1 общей площадью 117500 кв.метра, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для размещения дома отдыха, подъездной дороги и очистных сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/<данные изъяты>, в районе д.Брехово, равной рыночной, определенном по состоянию на <данные изъяты> в размере 181 761 780, 00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Профсервис» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова

    Дело <данные изъяты>а-942/2020

    РЕШЕНИЕ

    (резолютивная часть)

    Именем Российской Федерации

<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Неополис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, руководствуясь ст.249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Неополис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0070310:1 общей площадью 117500 кв.метра, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для размещения дома отдыха, подъездной дороги и очистных сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/<данные изъяты>, в районе д.Брехово, равной рыночной, определенном по состоянию на <данные изъяты> в размере 181 761 780, 00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Профсервис» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова