Решение по делу № 2-2753/2022 от 12.07.2022

Дело №2-2753/2022 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2022 года                                                                                            г. Липецк

Октябрьский районный суд г. Липецка в составе:

судьи                                                                                           Корнеевой А.М.,

при секретаре                                                                             Кобзевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СтройИнвестГруп» к Григоряну Араику Ерджаниковичу о взыскании задолженности по договору, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СтройИнвестГрупп» обратилось в суд с иском к Григоряну А.Е. о взыскании задолженности по договору, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование своих требований ссылалось на то, что 27.04.2017 года заключило с Григоряном А.Е. договор № СБ-520ИП об участии в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой. В соответствии с условиями договора Застройщик обязался с привлечением других лиц в предусмотренный Договором срок построить дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, который расположен по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства- 1-но комнатная квартира, расположенная в секции №2 на 10 этаже, со строительным номером (код помещения) 25.01.01.342 проектной площадью – 117,2 кв.м. Дом был введен в эксплуатацию 17.10.2018 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №77-108000-008586-2018, выданного Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы. Истец свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, передав ответчику объект, что подтверждается актом приема-передачи по договору от 17.02.2019 г. Объекту был присвоен следующий адрес- <адрес>. По результатам обмеров, проведенных органом технической инвентаризации объектов недвижимости, фактическая площадь объекта долевого строительства составила 120,2 кв.м. Соответственно, фактическая площадь объекта увеличилась на 3,0 кв.м. относительно проектной площади объекта долевого строительства (проектная площадь-117,2 кв.м.), что отражено в экспликации на объект. В связи с этим у ответчика в соответствии с п.3.5 договора возникла обязанность по уплате истцу суммы в размере 1 047 390, 21 руб. 17.02.2019 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение об увеличении фактической площади квартиры с 117,2 кв.м. (проектная площадь) до 120,2 кв.м. (фактическая площадь). Согласно п.4 указанного дополнительного соглашения ответчик обязан был осуществить доплату денежной суммы в размере 1 047 390,21 руб. в течение 180 календарных дней с момента заключения указанного дополнительного соглашения. Таким образом, в срок до 15.08.2019 г. ответчик обязан был осуществить доплату суммы в размере 1 047 390,21 руб. за увеличение площади приобретенного объекта недвижимости. Ответчик оплатил только сумму в размере 314 217 руб. Таким образом, ответчик не исполнил обязанность по доплате сумму в размере 733 173,21 руб., что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Истец просит суд взыскать с ответчика Григоряна А.Е. в пользу ООО «СтройИнвестГруп» задолженность по договору №СБ-520ИП от 27.04.2017 г. в размере 733 173,21 руб., неустойку за просрочку оплаты суммы задолженности по договору в размере 159 831, 76 руб. за период с 16.08.2019 г. по 20.03.2020 г., расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 247 руб.

Представитель истца ООО «СтройИнвестГруп» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, в материалах дела имеется письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебное заседание ответчик Григорян А.Е. не явился.

Представитель ответчика Григоряна А.Е. по ордеру адвокат Перелыгин А.Е. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на то, что согласно заключению эксперта № 107 от 19 мая 2022 года, летнее помещение в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, является балконом, а не лоджией как это указано в техническом паспорте, составленном ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ», площадь, которой составляет (с применением понижающего коэффициента) 2,1 кв.м. (или без такового – 4,2 кв.м.). Для определения площади балкона должен применяться коэффициент 0,3, то и площадь балкона для расчета доплаты по договору должна учитываться в размере 1,26 кв.м. (4,2 кв.м. х 0,3) Кроме того, просил снизить сумму неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из статьи 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст.4 ФЗ РФ № 214 - ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 5 ФЗ РФ № 214 - ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона….

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что 27 апреля 2017 года между ООО «СтройИнвестГрупп» и Горигоряном А.Е. заключен Договор участия в долевом строительстве № СБ-520ИП однокомнатной квартиры, тип 2, расположенной в секции №2 на 10 этаже, со строительным номером (код помещения) 25.01.01.342, проектной площадью 117,20 кв.м., в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, при условии выплаты цены договора, указанной в разделе 4 (40 918 044,00 рублей) договора в полном объеме передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту.

В соответствии с п.3.1 Договора цена 1 кв.м. объекта долевого строительства составляет 349 130, 07 руб.

В соответствии с п.3.4 Договора установлено, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта долевого строительства, цена договора подлежит изменению в следующем порядке: стороны производят перерасчет цены договора исходя из цены 1 кв.м. объекта долевого строительства.

Цена Договора в сумме 40 918 044 рубля 00 копеек была оплачена ответчиком Григоряном А.Е. ООО «СтройИнвестГрупп».

17 февраля 2019 года между ООО «СтройИнвестГрупп» и Григоряном А.Е. подписан акт приема – передачи объекта долевого строительства по договору № СБ – 520ИП участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> от 27 апреля 2017 года, согласно которого Застройщик передал, а Григорян А.Е. принял квартиру № №, 1 комнатную, общей площадью 120,2 кв.м. (включает площадь помещений квартиры 118,1 кв.м. и площадь летнего помещения 2,1 кв.м.) на 10 этаже, расположенная в многофункциональном комплексе с подземной автостоянкой, по адресу: <адрес>.

В соответствии с экспликацией к поэтажному плану здания, расположенному по адресу: <адрес>, выданной ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ» общая площадь квартиры № № составила 120,2 кв.м: площадь квартиры – 118, 1 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом -2,1 кв.м. (л.д. 22 (оборот)

Согласно выписке из ЕГРН на квартиру № № по адресу: <адрес> площадь квартиры составляет 118,1 кв.м.

17.02.2019 г. между ООО «СтройИнвестГрупп» и Горигоряном А.Е. заключено дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве, согласно которого ответчик обязан был осуществить доплату денежной суммы в размере 1 047 390,21 руб., поскольку в соответствии с данными обмеров органа технической инвентаризации объектов недвижимости, фактическая площадь квартиры составила 120,2 кв.м. (включает площадь помещений квартиры 118,1 кв.м. и площадь летних помещений 2,1 кв.м.), что на 3 кв.м. больше проектной площади объекта долевого строительства. Григорян А.Е. обязался осуществить доплату в течение 180 календарных дней с момента заключения указанного дополнительного соглашения (п.4 Дополнительного соглашения). (л.д. 16)

Ответчиком произведена доплата по дополнительному соглашению в размере 314 217 руб.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представителем ответчика в обоснование довода о том, что летнее помещение, расположенное в спорной квартире является балконом, а не лоджией, суду представлено заключение эксперта № 107 от 19 мая 2022 года, составленного экспертом ООО «Липецкий региональный центр судебной экспертизы» Скомороховой Е.Б., согласно которого, в соответствии со строительными нормами, летнее помещение в квартире, расположенной по адресу: <адрес> является балконом. В заключении эксперт указывает, что исходя из изображения помещения на фото можно сделать вывод о том, что данное помещение имеет ограждение только с одной стороны в виде несущей стены здания, оно не находится в одной плоскости с фасадом. Согласно архитектурному решению исполнения фасада здания, данное помещение не предполагает ограждения с трех сторон на всю высоту этажа. На поэтажном плане данное помещение вынесено за контур фасада и выступает из плоскости несущей стены здания. Таким образом, эксперт приходит к выводу, что данное помещение является балконом. В действующем Своде правил СП 54.13330.2016 в п. 3.2 указано, что балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Данное заключение эксперта № 107 от 19 мая 2022 года было направлено истцу ООО «СтройИнвестГрупп», последним не оспорено, следовательно, суд принимает во внимание, выводы эксперта, изложенные в данном заключении.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0.

Таким образом, исходя из того, что в техническом паспорте указана площадь лоджии с коэффициентом как 2,1 кв.м., то следовательно, фактическая площадь летнего помещения составляет 4,2 кв.м. (2,1 кв.м. х 2), между тем, суд, принимая во внимание выводы эксперта Скомороховой Е.Б., приходит к выводу, что летнее помещение в квартире является балконом, а не лоджией, соответственно, площадь балкона с коэффициентом будет составлять 1,26 кв.м. (4,2 кв.м. х 0,3) таким образом, площадь квартиры с учетом площади летнего помещения (с учетом коэффициента) будет составлять 119,36 кв.м. (118,1 (площадь помещений квартиры) + 1,26 кв.м. (площадь летнего помещения).

Судом установлено, что фактическая площадь квартиры, переданной ответчику больше, чем указано в договоре, так в договоре площадь квартиры указана как 117,2 кв.м, в то время как суд пришел к выводу, что в настоящее время площадь квартиры составила 119,36 кв.м.

Следовательно, Григорян А.Е. должен доплатить ООО «СтройИнвестГрупп» по Договору участия в долевом строительстве денежные средства в сумме 439904 рубля 16 копеек, согласно расчету: 41672165 рублей 16 копеек (119,36 кв.м. (площадь квартиры) х 349130 рублей 07 копеек (стоимость 1 кв.м.) – 40918044 рубля (сумма, оплаченная по договору) – 314217 рублей (сумма доплаты, произведенная ответчиком)).

Истцом в адрес ответчика было направлено требование с просьбой произвести доплату за увеличение фактической площади объекта долевого строительства не позднее 3 рабочих дней с момента получения настоящего письма.

В соответствии с п.4 Дополнительного соглашения от 17.02.2019 г. предусмотрена ответственность за нарушение срока (180 дней) совершения платежа в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки внесения платежа, период совершения платежа с 17.02.2019 г. по 15.08.2019 г., последним днем исполнения обязательств является соответственно 15.08.2019 года, соответственно просрочка исчисляется с 16.08.2019 г.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (ст. 5 ФЗ РФ № 214 - ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)

Согласно пункта 9 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, суд считает применить к расчету неустойки именно положения ст. 5 ФЗ РФ № 214 - ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку условия Дополнительного соглашения в части определения размера неустойки нарушают права Григоряна А.Е. как потребителя.

Таким образом, последний день доплаты по договору долевого участия является 15 августа 2019 года, ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства – 7,25%, следовательно, сумма неустойки за период с 16.08.2019 года по 20.03.2020 года будет составлять 439904,16 рублей х 7,25% х 218 дней х 1/300= 23175 рублей 61 копейка.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Суд считает сумму начисленных процентов несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства, принимая во внимание период просрочки исполнения обязательства и считает возможным уменьшить размер неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ до 18 000 рублей, при этом сумма, взыскиваемой неустойки не меньше суммы неустойки, рассчитанной в порядке ст. 395 ГК РФ.

Пример расчета неустойки в порядке ст. 395 ГК РФ.

Сумма долга    Период просрочки, дни            Размер % годовых          Дней в году                   Сумма %

439904.16     16.08.2019-08.09.2019 24          7.25          365          2097.08

439904.16     09.09.2019-27.10.2019 49          7          365          4133.89

439904.16     28.10.2019-15.12.2019 49          6.5          365          3838.62

439904.16     16.12.2019-31.12.2019 16          6.25          365          1205.22

439904.16     01.01.2020-09.02.2020 40          6.25          366          3004.81

439904.16     10.02.2020-20.03.2020 40          6          366          2884.62

Итого:           218 дн.,    17164.24 руб.

Таким образом, с ответчика Григоряна А.Е. в пользу истца ООО «СтройИнвестГрупп» подлежит взысканию задолженность по договору № СБ – 520ИП участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 апреля 2017 года в сумме 439904 рубля 16 копеек, неустойка за период с 16.08.2019 года по 20.03.2020 года в сумме 18 000 рублей 00 копеек, в остальной части суд считает отказать.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, с ответчика Григоряна А.Е. в пользу истца ООО «СтройИнвестГруп» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7807 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Григоряна Араика Ерджаниковича в пользу ООО «СтройИнвестГруп» задолженность по договору № СБ – 520ИП участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 апреля 2017 года в сумме 439904 рубля 16 копеек, неустойку за период с 16.08.2019 года по 20.03.2020 года в сумме 18 000 рублей 00 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7807 рублей 00 копеек, а всего взыскать 465711 рублей 16 копейки.

В остальной части удовлетворения исковых требований ООО «СтройИнвестГруп» к Григоряну Араику Ерджаниковичу о взыскании задолженности по договору № СБ – 520ИП участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27 апреля 2017 года, неустойки за период с 16.08.2019 года по 20.03.2020 года, расходов по оплате государственной пошлины, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

    Судья    (подпись)                                                        А.М. Корнеева

     Мотивированное решение суда составлено 03 августа 2022 года

Судья (подпись)                                                                  А.М. Корнеева

Решение не вступило в законную силу. Подлинник решения находится в деле №2-2753/2022г. Октябрьского районного суда г.