ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
УИД №30RS0030-01-2023-000455-44
Дело № 88-26102/2024
№ дела суда 1-й инстанции 2-159/2024
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 сентября 2024 года г. Краснодар
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Фрид Е.К.,
судей Авериной Е.Г., Ивановой Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «Лебеди» о расторжении договора аренды земельного участка
по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Лебеди» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 29 мая 2024 года.
Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., выслушав мнение представителей ответчика ФИО11 и ФИО12 поддержавших доводы кассационной жалобы и настаивавших на ее удовлетворении, возражения истца ФИО13 её представителя ФИО14 (посредством видеоконференц-связи), судебная коллегия
установила:
ФИО15 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лебеди» (далее - ООО «Лебеди», общество), в котором просила расторгнуть заключенный с ответчиком 27 января 2021 года договор аренды № 1, обязав ответчика в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения в законную силу возвратить ей арендованное имущество по акту приема-передачи.
В обоснование предъявленных требований истцом указано, что принадлежащие ей на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 30№, общей площадью 14 197 746 кв. м, расположенные в границах ЗАО ПЗ «Юбилейный» и ТОО «Тузуклейское» остров Дедов Камызякского района Астраханской области (далее – земельные участки), а также нежилое здание (цех по переработке риса) площадью 462,1 кв. м, с кадастровым номером №, с земельным участком из земель населенных пунктов площадью 1 855 кв. м с кадастровым номером № и нежилое здание (склад) площадью 2 573 кв. м с кадастровым номером № были переданы во временное пользование ответчику на основании вышепоименованного договора на срок 10 лет.
Руководствуясь условиями договора, предусматривающими возможность изменения арендной платы, истец 8 декабря 2022 года направила обществу соответствующее предложение об ее увеличении на 2023 год с дополнительным соглашением к договору, которое ответчиком не подписано.
12 февраля 2023 года истец уведомила арендатора о расторжении договора, потребовав возвратить арендуемое имущество до 15 февраля 2023 года, однако до настоящего времени ответчик имущество не возвратил, продолжает им пользоваться.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.
Решением Камызякского районного суда Астраханской области от 30 мая 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 2 августа 2023 года, исковые требования ФИО16. были удовлетворены в полном объеме.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2023 года вышеуказанные судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Камызякского районного суда Астраханской области от 15 марта 2024 года в удовлетворении исковых требований Тарасевич Л.К. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 29 мая 2024 года решение Камызякского районного суда Астраханской области от 15 марта 2024 года отменено, принято новое решение об удовлетворении требований истца.
Заключенный между ФИО17 и ООО «Лебеди» 27 января 2021 года договор № 1 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, и цеха по переработке риса со складом расторгнут.
На ООО «Лебеди» возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня вступления судебного акта в законную силу возвратить ФИО18 имущество, являющееся предметом вышеупомянутого договора.
Оспаривая в кассационном порядке законность вынесенного судом апелляционной инстанции судебного постановления, ООО «Лебеди» со ссылкой на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции.
Аргументируя жалобу, ответчик приводит довод о том, что в нарушение указаний Четвертого кассационного суда общей юрисдикции судом второй инстанции не дана оценка значительности и правомерности повышения размера арендной платы, в том числе с позиции добросовестности поведения истца, учитывая, что обществом были произведены существенные затраты на восстановление мелиоративной системы, при этом разумных оснований повышения стоимости аренды более чем на 30 процентов арендодателем не указано.
Не согласен податель жалобы с выводами суда второй инстанции о соблюдении истцом установленного договором срока инициирования вопроса об изменении платы, сделанными без учета того обстоятельства, что направленное ею предложение было получено обществом 30 декабря 2022 года, тогда как согласно договору новая цена аренды должна быть утверждена не позднее, чем за месяц до истечения текущего года аренды, то есть до 27 декабря.
Ошибочными, как считает ответчик, являются также утверждения о том, что согласование стоимости аренды только на два года является основанием для расторжения договора, поскольку в данном случае возможно применение положения статей 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об установлении размера аренды за аналогичное имущество при сравнимых обстоятельствах. Обстоятельства несогласования стоимости аренды на новый срок не предусмотрены статьей 450 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора.
По мнению общества, судом второй инстанции неправомерно оставлено без внимания то, что право истца в одностороннем порядке требовать расторжения договора только по причине несогласования нового размера арендной платы при условии надлежащего выполнения арендатором своих обязательств не согласуется с основополагающим принципом эквивалентности в гражданских отношениях и нарушает баланс интересов сторон, при этом, обращает внимание, что факты существенного нарушения условий договора со стороны арендатора, позволяющие расторгнуть договор аренды, судебной коллегией установлены не были.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте его рассмотрения, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.
Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.
Вместе с тем, обжалуемый судебный акт приведенным требованиям не соответствует.
Из материалов рассмотренного дела следует, что 27 января 2021 года между ФИО19 и ООО «Лебеди» был заключен договор № 1 аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, и цеха для переработки риса со складом.
По условиям достигнутой договоренности ответчику во временное (на срок 10 лет) пользование переданы земельные участки общей площадью 14 197 746 кв. м, расположенные в границах ЗАО ПЗ «Юбилейный» Камызякского района и в ООО «Тузуклейское» Камызякского района, а также нежилое здание (цех по переработке риса) площадью 462,1 кв. м, кадастровый номер № с земельным участком площадью 1 855 кв. м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> и нежилое здание (склад) площадью 2 573 кв. м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>
Согласно пункту 4.1.1 договора, размер арендной платы, условия и порядок платежей устанавливаются дополнительным соглашением к настоящему договору, которое вступает в силу с момента подписания его сторонами и является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с дополнительным соглашением, заключенным между сторонами 27 января 2021 года, арендная плата на 2021 год установлена в размере 5 445 000 руб. (подлежит внесению не позднее 15 февраля оплачиваемого года в размере 100 %), в 2022 году – 8 000 000 руб. На второй и последующий годы порядок оплаты согласован следующим образом: 50 % не позднее 15 февраля, 50 % - не позднее 30 сентября оплачиваемого года (пункты 1.1, 1.2, 2.1, 2.2 дополнительного соглашения).
Согласно пункту 1.4 дополнительного соглашения, на последующие годы цена аренды будет установлена по соглашению сторон дополнительным соглашением.
Относительно факта заключения договора на изложенных в нем условиях (с учетом дополнительного соглашения) по обоюдному согласию сторон, а также передачи арендованного имущества и его соответствия условиям договора возражений в ходе рассмотрения дела высказано не было.
В дальнейшем ФИО20. направила ООО «Лебеди» письмо с предложением увеличить арендную плату, приложив к нему соответствующее дополнительное соглашение к договору для подписания арендатором, однако ответчик с предложенным повышением не согласился, что послужило истцу поводом уведомить арендатора о расторжении договора и потребовать возврата арендованного имущества.
В связи с продолжившимся пользованием ООО «Лебеди» земельными участками и зданиями, при неурегулировании возникших разногласий в досудебном порядке после направления претензии истец заявила рассматриваемые требования в суде.
Разрешая возникшие между сторонами в связи с указанными обстоятельствами спорные правоотношения, суд первой инстанции, проанализировав условия заключенного договора, исходил из того, что несогласование сторонами изменения арендной платы не является существенным нарушением, влекущим расторжение договора, а также усмотрел признаки злоупотребления правом со стороны арендодателя, предложившей увеличение стоимости аренды более чем на 30 процентов без учета выполненных обществом в отношении арендуемого имущества мелиоративных и иных работ.
Не согласившись с приведенной в решении районного суда оценкой доказательств и его выводами, суд апелляционной инстанции отменил постановленный судебный акт и, посчитав соблюденной со стороны арендодателя предусмотренную договором процедуру, предшествующую его расторжению, удовлетворил исковые требования Тарасевич Л.К. в полном объеме. Суд также указал, что цена аренды на 2023 год, как существенное условие договора, не была согласована, в том числе применительно к тому обстоятельству, что в фактическом пользовании ответчика находится участок большей площади, нежели тот, в отношении которого установлена арендная плата соглашением сторон от 27 января 2021 года на 2021-2022 годы.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает выводы судебной коллегии областного суда основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 4 статьи 390 ГПК РФ и пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.
Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.
Между тем требования приведенной нормы процессуального закона с учетом акта ее толкования, являвшегося для суда апелляционной инстанции обязательным, им не выполнены.
Отменяя вынесенные при предыдущем рассмотрении дела судебные постановления, кассационный суд указал на необходимость исследования вопроса о том, является ли несогласование арендной платы на очередной год существенным нарушением, влекущим расторжение договора, при условии надлежащего исполнения арендатором обязанности по ее выплате в ранее согласованном размере, а также оценки поведения арендодателя, настаивающей на ее значительном повышении при выполнении ответчиком в отношении всех участков определенных работ, улучшающих плодородность почвы, с позиции добросовестности и наличия/отсутствия признаков злоупотребления правом. Кроме того, судебная коллегия обратила внимание на неисследование должным образом вопроса о надлежащем способе уведомления арендатора о повышении арендной платы, а также отметила неверное толкование нижестоящими инстанциями условий заключенного договора, регламентирующих его расторжение.
При новом рассмотрении дела судебной коллегией областного суда повторно нарушены нормы материального права, указания по применению которых ранее были даны в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2023 года.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений статей 606, 611 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По общему правилу, установленному пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Применительно к арендным отношениям действует положение о том, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Такое условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Из материалов дела следует, что по данному делу основанием иска о расторжении договора являлся факт несогласования с арендатором требуемого ФИО21 повышения размера арендной платы на очередной срок действия договора (на 2023 год).
Констатируя обоснованность требований истца, суд апелляционной инстанции исходил из соблюдения арендодателем регламентированного договором порядка изменения арендной платы. При этом установление ее размера при заключении договора только на первые два года, при недостижении соглашения относительно размера платы на очередной год, свидетельствовало, по мнению суда апелляционной инстанции, о несогласовании существенного условия договора аренды, влекущем его расторжение.
Однако приходя к таким выводам, судебной коллегией не учтено следующее.
В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Пленум о толковании договора) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса).
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса).
Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Согласно пункту 11 постановления Пленума № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Пленум о свободе договора) при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Предусматривая возможность изменения размера арендной платы, стороны установили определенный порядок действий, совершаемых в этих целях, и срок их выполнения.
Так, в соответствии с абзацами 1, 2 пункта 4.1.3 договора изменение размера и порядка внесения арендной платы устанавливается соглашением сторон не чаще одного раза в год путем подписания сторонами дополнительного соглашения. Новая цена арендной платы недвижимого имущества на следующий год должна быть утверждена сторонами не позднее, чем за месяц до истечения текущего года аренды (27 декабря каждого года).
Исходя из буквального толкования названного условия договора, новая цена аренды на следующий год не может быть утверждена сторонами позднее 27 декабря текущего года, соответственно все необходимые в этих целях действия должны быть совершены до указанной даты.
Свои выводы о соблюдении со стороны Тарасевич Л.К. предшествующей расторжению договора аренды процедуры, суд апелляционной инстанции обосновывал тем, что предложение об изменении стоимости аренды было направлено обществу 8 декабря 2022 года, то есть в предусмотренный договором для инициирования соответствующего вопроса срок.
Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что письмо с предложением изменения цены договора было до 27 декабря 2022 года направлено контрагенту, не свидетельствует о соблюдении согласованных сторонами условий в рассматриваемой части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).
В деле имеется отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, копия почтового конверта и описи вложения, из которых усматривается, что направленное ФИО22 18 декабря 2022 года в адрес ООО «Лебеди» письмо и дополнительное соглашение были получены ответчиком 30 декабря 2022 года (т. 1 л.д. 99, 100, 101, 104-105).
Аналогичная дата получения отражена и в отметке о приеме входящей корреспонденции ООО «Лебеди».
В свете изложенного, выводы судебной коллегии областного суда, посчитавшей достаточным для решения вопроса о соответствии действий сторон условиям заключенного договора только лишь факта соблюдения срока направления истцом юридически значимого сообщения нельзя признать правомерными, поскольку они сделаны без учета требований статьи 165.1 ГК РФ.
Однако, какая-либо оценка указанным доказательствам в тексте апелляционного определения отсутствует, мотивы, по которым они не были приняты во внимание, в нарушение требований пункта 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ, судом апелляционной инстанции не приведены.
Скриншоты переписки мессенджера «Ватсапп», на которые сторона истца ссылалась в подтверждение обоснованности своей позиции, не могли быть приняты во внимание ввиду нижеследующего.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» обращение может быть вручено адресату лично, направлено ему посредством почтовой связи или иных служб доставки. Если иное не предусмотрено законом или договором и не следует из обычая или установившейся во взаимоотношениях сторон практики, обращение может быть направлено как заказным письмом, так и ценным письмом с описью вложения (статьи 5, 421 ГК РФ). Направление обращения с использованием информационно-телекоммуникационной сети (например, по адресу электронной почты, в социальных сетях и мессенджерах) свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора исключительно в случае, если такой порядок установлен нормативным правовым актом, явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо данный способ переписки является обычной сложившейся деловой практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся, в том числе таким образом.
Приведенное правовое регулирование при решении вопроса, связанного с направлением юридически значимого сообщения, судом апелляционной инстанции во внимание не принято, что повлекло ошибочный вывод об отсутствии нарушений со стороны арендодателя при инициировании изменения стоимости аренды.
Из текста договора не следует, что сторонами согласован способ взаимодействия с использованием информационно-телекоммуникационной сети, подтверждением чему в отсутствие конкретных условий о возможности направления документов данным способом не может служить указание в договоре номера телефона дочери истца ФИО23 и адреса ее электронной почты. Доказательств того, что такой способ обмена информацией сложился в деловой практике между ФИО24 и ООО «Лебеди» также не представлено, какая-либо предшествующая переписка сторон названным способом (по иным, не связанным со спорным вопросом изменения цены договора) отсутствует.
Применительно к отношениям сторон такой порядок не установлен также требованиями нормативно-правовых актов.
Таким образом, суду апелляционной инстанции следовало исходить из того, что в отношениях сторон действует общепринятый порядок направления юридически значимых сообщений – посредством почтовой связи либо иных служб доставки, однако доказательств направления документов названным способом и получения их арендатором ранее 30 декабря 2022 года истцом представлено не было.
Следовательно, обстоятельства дела указывали на то, что вопрос об изменении арендной платы не был своевременно инициирован арендодателем применительно к требованиям статьи 165.1 ГК РФ.
На такой случай сторонами согласовано условие, содержащееся в абзаце 3 пункта 4.1.3 договора аренды от 27 января 2021 года, а именно: если до наступления срока утверждения новой цены аренды (27 декабря каждого года), стороны не вышли с инициативой об изменении размера арендной платы, то цена аренды за пользование недвижимым имуществом на следующий год сохраняется на уровне предыдущего года.
Исходя из приведенного, получив предложение об увеличении арендной платы после 27 декабря 2022 года, ООО «Лебеди» правомерно продолжило пользоваться арендуемым имуществом, произведя оплату пользования за 2023 год по ранее согласованной цене (что истцом, при этом, не оспаривалось), что соответствует вышеприведенному условию договора, в связи с чем право требовать расторжения договора аренды по мотиву несогласования изменения стоимости оплаты по нему у ФИО25 отсутствовало.
Не находит суд кассационной инстанции также оснований согласиться с выводами нижестоящего суда о том, что несогласование сторонами размера арендной платы, как существенного условия договора, является в данном случае поводом для его расторжения.
Как уже было указано выше, дополнительным соглашением № 1 от 27 января 2021 года стороны установили размер арендной платы на 2021 год и на 2022 год.
Исходя из статьи 432 ГК РФ несогласование существенных условий договора влечет его незаключенность, следовательно, по смыслу закона, расторжение договора не является правовым последствием несогласования его существенных условий.
Между тем, вопреки утверждениям суда апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае по всем существенным условиям договора аренды земельного участка, по которым необходимо согласование при его заключении, а именно по предмету аренды и по размеру арендной платы (пункт 3 статьи 607 ГК РФ, пункт 12 статьи 22 ЗК РФ), стороны пришли к соглашению, на согласованных условиях договор исполнялся сторонами длительное время, в том числе арендатором производилась оплата пользования, а также выполнены работы по мелиорации, рекультивации земель, что в ходе рассмотрения дела сомнению не подвергалось.
При установленных обстоятельствах, само по себе несогласование арендной платы не могло являться основанием к расторжению договора, в том числе с учетом подлежащего применению положения абзаца 3 пункта 4.1.3 договора, что судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.
Кроме того, исходя из буквального толкования пункта 4.1.3 договора, изменение размера арендной платы возможно лишь с учетом волеизъявления обеих сторон, а не по требованию арендодателя.
Судом апелляционной инстанции не учтено, что включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.
При этом отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ, не является основанием для его расторжения в одностороннем порядке, так как законом предусмотрен иной способ защиты права – обращение с иском об изменении арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с нормами ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, какие-либо существенные нарушения условий договора, позволяющие требовать его расторжения в одностороннем порядке, судом апелляционной инстанции не установлены, предусмотренная частью 1 статьи 56 ГПК РФ обязанность доказывания наличия правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке, возлагаемая в данном случае на Тарасевич Л.К., ею не исполнена.
Между тем в силу статей 67, 71, 195-198 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.
Данные требования процессуального закона судом второй инстанции нарушены.
Следует отметить и то, что сама ФИО26 ни при обращении в суд с рассматриваемым иском, ни в дальнейшем в ходе его разрешения на обстоятельства нарушения договора со стороны ООО «Лебеди» не ссылалась, указывая единственным поводом для расторжения договора несогласование арендатором повышения арендной платы, что в соответствии с приведенными нормами материального права и исходя из содержания условий заключенного договора в их взаимосвязи основанием для расторжения являться не могло.
Кроме того, разрешая спор в пользу истца, судебная коллегия не учла, что права кредитора не подлежат защите в ущерб правам арендатора и при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ), на что обращено внимание в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».
Оценка поведения истца с позиции соответствия стандартам, установленным нормами гражданского законодательства (статьи 1, 10 ГК РФ, разъяснения пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») и возможных негативных последствий для контрагента применительно к представленным ответчиком доказательствам выполнения на земельных участках мелиоративных работ, культуртехнических мероприятий, дискования, обрезки чеков, стоимость которых составила более 10 млн. рублей, а также с учетом его доводов о том, что цена аренды за аналогичное имущество в данном регионе значительно ниже той, по которой им оплачивается пользование, должна была быть исходя из определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2023 года предметом самостоятельного судебного исследования и оценки суда апелляционной инстанции, чего из обжалуемого судебного акта не усматривается.
При таких обстоятельствах, следует констатировать, что разрешая спор, суд апелляционной инстанции не дал надлежащую оценку исследованным доказательствам в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, судебный акт принят по неполно исследованным обстоятельствам дела, которым выводы данного суда не соответствуют, а также допущено неправильное применение норм материального права.
По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).
Кассационный суд общей юрисдикции находит, что допущенные судебной коллегией областного суда нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи с чем могут быть устранены только посредством повторной отмены апелляционного определения Астраханского областного суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, при котором суду следует учесть изложенное в мотивировочной части настоящего определения и устранить вышеприведенные нарушения, проверить все доводы и возражения сторон, а также принять меры для полного и всестороннего исследования доказательств и обстоятельств дела.
При разрешении спора по существу следует учитывать, что непринятие мер по должному установлению обстоятельств дела и игнорирование указаний суда кассационной инстанции в порядке ч. 4 ст. 390 ГПК РФ и ст. 226 ГПК РФ могут повлечь вынесение частного определения в адрес нижестоящих судебных инстанций, в связи с чем суду следует исходить из изложенного и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 29 мая 2024 года - отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий Е.К. Фрид
Судьи Е.Г. Аверина
Е.В. Иванова
Мотивированный текст кассационного определения изготовлен 20 сентября 2024 года.
ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
УИД №30RS0030-01-2023-000455-44
Дело № 88-26102/2024
№ дела суда 1-й инстанции 2-159/2024
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
(Резолютивная часть)
17 сентября 2024 года г. Краснодар
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Фрид Е.К.,
судей Авериной Е.Г., Ивановой Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело по исковому заявлению ФИО27 к обществу с ограниченной ответственностью «Лебеди» о расторжении договора аренды земельного участка
по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Лебеди» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 29 мая 2024 года.
Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., выслушав мнение представителей ответчика ФИО28. и ФИО29 поддержавших доводы кассационной жалобы и настаивавших на ее удовлетворении, возражения истца ФИО30 её представителя ФИО31 (посредством видеоконференц-связи), руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 29 мая 2024 года - отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий Е.К. Фрид
Судьи Е.Г. Аверина
Е.В. Иванова