Решение по делу № 33-1889/2021 от 25.12.2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-1483/2020 (33-1889/2021)

г. Уфа                             27 января 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей                     Науширбановой З.А. и Сыртлановой О.В.

при секретаре              Галиеве Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 29 сентября 2020 г., по иску ФИО1 к администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан о предоставлении в аренду земельного участка.

Заслушав доклад судьи ФИО6, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан (далее - адрес) об обязании адрес предоставить ему в аренду земельный участок с кадастровым номером №... площадью 1529 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, по адресу: адрес, путем заключения договора аренды сроком на три года в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда.

Заявленные требования мотивированы тем, что дата между ФИО1 и ответчиком был заключен договор аренды №... спорного земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1529 кв. м (дата регистрации договора дата), сроком действия по дата Отделом архитектуры и градостроительства адрес истцу выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома от дата №..., сроком действий до дата

На указанном земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, проектируемое значение: жилой дом, кадастровый №..., право собственности на данный объект зарегистрировано за истцом дата

дата до истечения срока действия договора аренды истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок, в чем письмом от дата №... отказано, так как ФИО1 уже реализовал свое право в части однократного предоставления земельного участка для завершения строительства.

Истец считает данный отказ незаконным, поскольку им направлено заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока действия аренды, он продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, не заявляет требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставит вопрос об освобождении земельного участка, принимает арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставляет, в связи с чем истец в силу закона и условий договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом заключение договора аренды на новый срок необходимо истцу для завершения строительства недостроенного жилого дома, принадлежащего ему на праве собственности.

Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 29 сентября 2020 г. постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан о возложении на ответчика обязанности предоставить ему в аренду земельный участок из категории земель-земли населенных пунктов кадастровый №..., общей площадью 1529 кв.м, по адресу: адрес, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, сроком на три года отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая необоснованным вывод суда первой инстанции о предоставлении ему ранее земельного участка в целях завершения строительства в аренду сроком на три года, так как адрес не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов; согласно положениям договора аренды арендатор наделен правом заключить по истечении срока данного договора новый договор аренды земельного участка; в материалах дела нет доказательств, что земельный участок в 2017 г. предоставлялся ему в аренду для завершения строительства; поскольку право собственности на неоконченный строительством жилой дом зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления земельного участка.

Истец ФИО1, представитель ответчика - адрес в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. адрес обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, истец об уважительных причинах неявки суду не сообщал. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... площадью 1529 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, по адресу: адрес, на основании постановления адрес от дата №... был предоставлен в аренду ФИО1 для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 г., то есть на срок с дата по дата, о чем дата заключен договор аренды №....

дата ФИО1 получено разрешение №... на строительство индивидуального двухэтажного четырехкомнатного жилого дома сроком до дата

В связи с окончанием срока действия договора аренды от дата №..., между адрес и ФИО1 вновь заключен дата договор аренды №... земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1529 кв. м, сроком с дата по дата

дата, на основании статьи 39.1, пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, между адрес и ФИО1 вновь заключен договор аренды №... земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1529 кв. м, в целях индивидуального жилищного строительства на 3 г.

дата в Едином государственном реестре недвижимости произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства степенью готовности 10% площадью застройки 96,6 кв. м, кадастровый №..., на основании вышеприведенных договора аренды №... земельного участка, разрешения на строительство и технического плана здания от дата, о чем сделана запись регистрации №....

дата ФИО1 обратился с заявлением в адрес о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1529 кв. м, в чем отказано, так как земельный участок предоставлялся по договору №... от дата непосредственно в целях завершения строительства и заявитель реализовал свое право в части однократного предоставления земельного участка для завершения строительства, и повторное предоставление не представляется возможным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поскольку им реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов, в связи с чем, отказ органа местного самоуправления в предоставлении ему в аренду земельного участка является законным, у ответчика имелись все правовые основания для отказа истцу в заключении нового договора аренды на земельный участок без проведения торгов при степени готовности объекта незавершенного строительства лишь на 10%.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до дата не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с дата, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (дата).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с дата, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после дата

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду в 2009, 2013 г., 2017 г. для индивидуального жилищного строительства, после дата, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с дата, с ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка сроком на 3 г.

С учетом приведенных обстоятельств, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с дата, ФИО1 не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поскольку им реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов, поэтому адрес законно отказала заявителю в заключении с ним договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было законных оснований для удовлетворения требований ФИО1, так как отказ органа местного самоуправления в предоставлении истцу в аренду земельного участка является законным.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 основаны на неверном толковании норм материального права самим подателем жалобы и не свидетельствуют о наличии установленных законом оснований для повторного и бесплатного предоставления ему земельного участка без проведения торгов.

Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность, аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства степенью готовности 10% в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в аренду данного участка без проведения торгов.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 29 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Барашихина С.Ф.