Решение по делу № 33а-2437/2018 от 12.02.2018

Дело №33а - 2437/2018

Судья Бузмаков С.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 марта 2018 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Поповой Н.В.

Судей Никитиной Т.А., Кустовой И.Ю.

При секретаре Рогатневой А.Н.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации города Перми на решение Пермского краевого суда от 19 декабря 2017 года, которым постановлено: «В удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 8 августа 2017 г. № 690, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать».

Заслушав доклад судьи Никитиной Т.А., изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также - Департамент, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также Комиссия, административный ответчик) от 8 августа 2017 г. № 690 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной рыночной стоимости в размере 3 364 268,00 рублей по состоянию па 30 августа 2013 г. и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что отчёт об оценке от 6 июня 2017 г. № 162.2/0-17, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Департамент земельных отношений администрации города Перми, считает его незаконным и необоснованным, полагая, что решение принято с нарушением норм материального права.

Автор жалобы указывает, что разница между кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, установленной в результате принятия решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 43%, что вызывает сомнения в объективности проведенной оценки.

Полагает, что судом первой инстанции не достаточно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах – аналогах и осуществленных им расчетов. Считает, что представленный отчет не соответствует критериям относимости и допустимости.

В частности, объекты – аналоги № 3, 4 были застроены, однако в отчете не приведена информация об этом факте. Не учтено, что объект оценки и объект – аналог имеют разный вид разрешенного использования, тогда как корректировки данного обстоятельства не приведены. В отчете имеется ссылка на анализ рынка по данным ООО «Аналитический центр «КД - Консалтинг», однако данное исследование не опубликовано в общедоступном виде.

Изучив материалы дела в соответствии с положением ст.308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: здание административное, общей площадью 714 кв. м, расположенного по адресу: ****.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена на основании акта № б/н от 31 декабря 2015 г. в размере 5 917 075,08 рублей по состоянию на 30 августа 2013 г.

Не согласившись с данной оценкой, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 г. № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 162.2/0-17 от 06 июня 2017 г.

Решением Комиссии от 08 августа 2017 г. № 690 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 3 364 268,00 рублей, установленной в отчёте об оценке № 162.2/0-17 от 6 июня 2017 г. Рыночная стоимость земельного участка в соответствии с названным отчётом определена по состоянию на 30 августа 2013 г., что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии 8 августа 2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка составляет 43 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отказывая в Департаменту в удовлетворении заявленных требований, суд, руководствуясь положениями Закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, оценив по правилам ст. 84 КАС РФ предоставленные доказательства в совокупности, пришел к выводу о том, что представленный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем определенная данным отчетом стоимость земельного участка является достоверной.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Приказами Минэкономразвития России утверждены Федеральные стандарты оценки (ФСО), в том числе ФСО № 1 (приказ от 20.05.2015 г. № 297), ФСО № 3 (приказ от 20.05.2015 г. № 299), ФСО № 7 (приказ от 25.09.2014 г. № 611).

Пунктами 5, 11 ФСО № 3 установлено, что при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом, влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт5).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов( пункт 11)

Пунктом 22 ФСО № 7 определены особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости, в том числе относительно объектов-аналогов.

Как установлено пунктами 21, 23 ФСО № 1 задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки (пункт 21).

Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке (пункт 23).

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (подпункт «а» пункта 8 ФСО № 3).

В силу положений статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Подробно и тщательно анализируя отчет об оценке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования ФСО специалистом выполнены, в связи с чем не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, считает их законными и обоснованными.

Довод апелляционной жалобы о том, что объекты – аналоги № 3, 4 были застроены, однако в отчете не приведена информация об этом факте, основанием к отмене решения суда являться не может, поскольку на страницах 33 – 36 Отчета об оценке Оценщиком приведены обоснования избрания в качестве объектов – аналогов №3,№4 земельных участков с кадастровыми номерами **, **. При этом, довод административного истца о том, что на дату оценки объекты – аналоги №3,№4 были застроены, не подтвержден.

Представленные в обоснование доводов скриншоты, не позволяют установить факт нахождения на земельных участках объектов недвижимости на дату оценки - 01.01.2013.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку сведения о том, что оцениваемый земельный участок и объекты – аналоги №3,4 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлены, все объекты – аналоги, также как и объект оценки, правильно рассматривались как условно свободные.

Объекты – аналоги, имеющие указанные виды разрешенного использования, находятся в одном с объектом оценки сегменте рынка, соответственно, имеют сопоставимые ценообразующие факторы и поэтому могут быть использованы в качестве таковых.

Оценщиком, в качестве объектов – аналогов приняты различные, но коррелирующие между собой виды разрешенного использования, которые входят в один с объектом оценки сегмент рынка. На странице 41 Отчета приведено обоснование отказа от проведения корректировки, по причине того, что все зоны, в которых находятся объекты – аналоги, позволяют строительство таких же объектов как объект оценки. Следовательно, на участках – аналогах возможно возведение построек таких же, как и по разрешенному использованию объекта – оценки.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД – консалтинг»). Данные аналитические материалы представлены в материалах отчета в копиях.

Возражая против выводов оценщика, изложенных в отчете об оценке, формально ссылаясь на несоответствие отчета Федеральным стандартам оценки, на отсутствие всех характеристик объектов-аналогов, не применение соответствующих корректировок, административный истец каких-либо доказательств, опровергающих достоверность установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, либо доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

При таких обстоятельствах основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, а соответственно и для вывода о незаконности оспариваемого решения Комиссии, у судебной коллегии отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции являются правильными и обоснованными, оснований для их переоценки не имеется. Судебный акт соответствует требованиям ст. 180 КАС РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст. ст.309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 19 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи