Решение по делу № 2-1101/2024 (2-8000/2023;) от 20.07.2023

Дело № 2-1101/2024

УИД 24RS0041-01-2023-004485-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2024 года г. Красноярск

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Полынкиной Е.А.

при секретаре Шаховой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кондратенко Алексея Юрьевича, Кондратенко Марины Владимировны к ООО «СЗ «Стасова» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Кондратенко А.Ю., Кондратенко М.В. обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Стасова» о защите прав потребителей. Требования мотивированы тем, что 25.03.2022 года между Кондратенко А.Ю., Кондратенко М.В. и ООО «СЗ «Стасова» заключен договор купли-продажи У квартиры по адресу: Х. После приобретения квартиры в процессе ее эксплуатации обнаружены строительные дефекты – существенные нарушения качества квартиры, в связи с чем произведено строительно-техническое исследование квартиры с привлечением независимого эксперта ООО «Региональный центр строительных экспертиз и исследований». В целях определения перечня недостатков и стоимости их устранения был заключен договор У на проведение экспертного исследования от 02.05.2023 года. Стоимость работы эксперта составила 44 580 руб. 26.06.2023 года в адрес застройщика была направлена претензия о выплате денежных средств в счет стоимости расходов на устранение недостатков, а также расходов на проведение досудебной экспертизы, которая получена 03.07.2023 года, которая до настоящего времени ответчиком не удовлетворена. Согласно экспертному заключению № ДЭ 307-05/23 от 17.05.2023 года по результатам строительно-технической экспертизы квартиры, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Елены Стасовой, д. 48Д кв. 208, стоимость работ составляет 120 799,73 руб. Истцы просили взыскать с ООО «СЗ «Стасова» в пользу Кондратенко А.Ю. в счет стоимости устранения недостатков денежную сумму в размере 95 872,80 руб., неустойку в размере 60 399 руб., штраф, компенсацию морального вреда в размере 1 500 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 44 580 руб., расходы на подготовку претензии в размере 10 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., расходы за изготовление копий документов в размере 414 руб., почтовые расходы в размере 137 руб.; в пользу Кондратенко М.В. в счет стоимости устранения недостатков денежную сумму в размере 95 872,80 руб., неустойку в размере 60 399 руб., штраф, компенсацию морального вреда в размере 1 500 руб.

По результатам судебной экспертизы истцами уточнены исковые требования, просят взыскать с ООО «СЗ «Стасова» в пользу Кондратенко А.Ю. в счет стоимости устранения недостатков денежную сумму в размере 70 470,79 руб. (стоимость работ с учетом СТП 2.001-2010, проектной документации 33-17-АРЗ.5, стоимость приведения квартиры в состояние, согласно проекту), неустойку за период с 01.07.2023 года по 19.03.2024 года в размере 70 470,79 руб., неустойку начиная с 20.03.2024 года по день фактического исполнения решения суда в размере 1% от цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день, но не более 70 470,79 руб., штраф, компенсацию морального вреда в размере 1 500 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 44 580 руб., расходы на подготовку претензии в размере 10 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., расходы за совершение нотариальных действий в размере 1 015 руб., расходы за изготовление копий документов в размере 414 руб., почтовые расходы в размере 482 руб.; в пользу Кондратенко М.В. в счет стоимости устранения недостатков денежную сумму в размере 70 470,79 руб. (стоимость работ с учетом СТП 2.001-2010, проектной документации 33-17-АРЗ.5, стоимость приведения квартиры в состояние, согласно проекту), неустойку за период с 01.07.2023 года по 19.03.2024 года в размере 70 470,79 руб., неустойку начиная с 20.03.2024 года по день фактического исполнения решения суда в размере 1% от цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день, но не более 70 470,79 руб., штраф, компенсацию морального вреда в размере 1 500 руб., расходы за совершение нотариальных действий в размере 1 015 руб.

В судебном заседании представитель истцов Кондратенко А.Ю., Кондратенко М.В. Ефимович Н.А. исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Стасова» Рудакова Ю.П. против удовлетворения иска возражала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении иска надлежит отказать поскольку застройщиком истцам передана квартира, качестве которой соответствует договору купли-продажи квартиры, недостатки, установленные экспертным заключением оговорена сторонами в п. 9 договора, каких-либо существенных, скрытых дефектов, не оговоренных в договоре купли-продажи при приобретении истцами квартиры у ответчика, представленным заключением эксперта не установлено. Кроме того, цена договора определена с учетом имеющихся недостатков, цена снижена на 190731 руб., что следует из справки о стоимости готового жилья от 01.03.2022 года, из расчета: 5795400 руб. (74,3х78000) – 5604669 = 190731 руб., где 74,3 кв.м. (площадь квартиры, 78000 руб. (стоимость кв.м готового жилья), 5795400 руб. (стоимость квартиры без недостатков), 5604669 руб. (цена по которой приобретена квартира), 190731 руб. стоимость, на которую снижена цена договора, с учетом имеющихся недостатков.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Оценщик» Мордвинов А.В., проводивший судебную экспертизу, который пояснил, что если исключить из локального сметного расчета, обнаруженные экспертом недостатки в ходе осмотра квартиры во всех комнатах, кухне, санузле, коридорах, а именно недостатков, связанных с отклонением стен, потолков, полов по вертикали и горизонтали, локальные неровности плавного очертания; незначительное отклонения геометрии окон, дверей, балконного ограждения и прочие несущественные недостатки отделочных, недостатки электрооборудования и электроустановок, незначительных отклонений длинны и сечения провода (кабелей), заземления, то стоимость устранения недостатков будет равна нулю, то есть строительные недостатки отсутствуют.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, эксперта Мордвинова А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 25.03.2022 года между ООО «СЗ «Стасова» и Кондратенко А.Ю., Кондратенко М.В. заключен договор купли-продажи трехкомнатной Х, по условиям которого покупатели приобрели в собственность у продавца ООО «СЗ «Стасова» ХД в Х, общей площадью 74,3 кв.м.

В п. 3 договора стороны определили, что квартира продается по цене 5 604 669 рублей.

Согласно п. 8 договора продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество (квартиру), качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что качество недвижимого имущества (квартиры) будет соответствовать требованиям стандартов и сводов правил, включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденных Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 года № 1521.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что качество недвижимого имущества (квартиры) в отношении видов работ, не регламентированных в национальных стандартах и сводах правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 года № 1521 будет соответствовать требованиям проектной документации, а также стандартам качества ООО УСК «Сибиряк», в том числе, но не исключительно стандарту предприятия «Изоляционные и отделочные покрытия, защитные покрытия строительных конструкций, полы. Правила производства и приемки работ. СТП 2.001-2010».

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что при строительстве жилого дома застройщик не руководствовался и соответственно качество недвижимого имущества (квартиры) не будет соответствовать требованиям документов в области стандартизации, которые применяются на добровольной основе, в том числе при строительстве жилого дома застройщик не руководствовался требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 71.13330.2011 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» и иных документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе.

В соответствии с п. 9 договора перед подписанием договора покупатель произвел осмотр недвижимого имущества (квартиры) в ходе которого было установлено следующее состояние недвижимого имущества (квартиры): имеются отклонения стен, потолков, полов по вертикали и горизонтали, локальные неровности плавного очертания; незначительное отклонения геометрии окон, дверей, балконного ограждения и прочие несущественные недостатки отделочных и иных работ, которые покупатель признал допустимыми и с учетом которых сторонами была определена стоимость (цена) недвижимого имущества (квартиры), указанная в п. 3 договора. Данный пункт договора имеет силу и значение передаточного акта.

Обращаясь в суд с иском, истцы ссылаются на наличие в квартире строительных недостатков (дефектов), которые были выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно представленному истцами заключению ООО «Региональный центр строительных экспертиз и исследований» № ДЭ 307-05/23 от 17.05.2023 года, в квартире по адресу: ХД Х имеются недостатки строительных, отделочных работ, возникшие вследствие нарушения СП 71.13330.70, ГОСТ 475-2016, ГОСТ 30674-99, в том числе указанных в проектной документации, СТП 2.001-2010. Причина возникновения недостатков – некачественное выполнение строительно-монтажных, отделочных работ (производственный брак). Стоимость устранения недостатков с учетом стандарта предприятия СТП 2.001-2010 составляет 191 745,60 руб. Стоимость устранения недостатков без учета стандарта предприятия СТП 2.001-2010 составляет 206 292 руб.

26.06.2023 года Кондратенко А.Ю., Кондратенко М.В. в адрес ответчика направлена претензия о возмещении стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 191 745,60 руб., расходов по оплате услуг эксперта в размере 44 580 руб., расходов по подготовке претензии в размере 10 000 руб., расходов на изготовление копий документов в размере 414 руб. Претензия ответчиком получена 03.07.2023 года.

18.07.2023 года ответчик в ответе на претензию предложил истцу согласовать срок осмотра квартиры с целью устранения выявленных в квартире строительных недостатков.

Возражая против заявленных истцом требований, представитель ответчика указал, что при заключении договора купли-продажи квартира была предварительно осмотрена истцами, которые выразили согласие с характеристиками квартиры. На момент заключения договора разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию не предъявлялось. Стоимость квартиры в связи с наличием недостатков снижена на 190 731 руб., поскольку стоимость готовой квартиры площадью 74,3 кв.м. составляет 5 795 400 руб., тогда как за спорную квартиру истцом оплачено 5 604 669 руб.

В ходе рассмотрения дела судом, по ходатайству представителя ответчика, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценщик».

Согласно экспертному заключению ООО «Оценщик» № 834-2023 года от 26.01.2024 года, качество выполненных застройщиком ООО «СЗ «Стасова» строительных, монтажных и внутриквартирных работ, в том числе оконных и балконных ПВХ блоков, их монтаж в Х не соответствует условиям договора купли-продажи № 132 от 25.03.2022 года, проектной документации, стандарту предприятия СТП 2.001-2010, обязательным требованиям технических регламентов ГОСТов и СНиПов. Причиной возникновения выявленных недостатков (в т.ч. отделки) являются нарушения при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, т.е. являются производственными. Стоимость работ по устранению выявленных недостатков с учетом СТП 2.001-2010 ООО УСК «Сибиряк», проектной документации 33-17-АРЗ.5 (без учета исключенной из проектной документации отделки) составляет 62 837,22 руб. Стоимость работ по устранению промерзания в исследуемой квартире, а также выявленных недостатков фактически выполненной отделки, исключенной в проектной документации, с учетом СТП 2.001-2010 (без учета дефектов светопрозрачных конструкций, входной двери) составляет 97 173,44 руб. Стоимость приведения квартиры в состояние, согласно проекту составляет 78 104,36 руб.

Согласно ответу экспертов ООО «Оценщик» Мордвинова А.В., Жилкина С.Л. при составление заключения смет не учитывались положения договора купли-продажи № 132 от 25.03.2022 года, так как в перечислении недостатков, которые выявлены при продаже квартиры не указывается в каком месте в каком помещении выявлены данные недостатки и какой объем работ нужен чтобы их устранить. Исходя из ответа на вопрос по учету положения договора купли-продажи № 132 от 25.03.2022 года следует, что эксперт не мог их учесть, так как он не конкретизирован. Тепловизионное обследование квартиры при осмотре не проводилось, при ответе на вопрос № 3 допущена опечатка, а именно слово промерзание является технической ошибкой (опечаткой). Локальный сметный расчет стоимости недостатков, отраженных экспертом в заключении № 834-2023 от 11.01.2024, которые не согласованы сторонами в п. 9 договора купли-продажи № 132 от 25.03.2022, фактически произвести невозможно в связи с тем, что невозможно определить локализацию, объем и соответствие выявленного недостатка при осмотре и дефекта описанного в договоре.

Согласно дополнительным письменным пояснениям экспертов ООО «Оценщик» Мордвинова А.В., Жилкина С.Л., если исключить из локального сметного расчета, обнаруженные экспертом недостатки в ходе осмотра квартиры во всех комнатах, кухне, санузле, коридорах, а именно недостатков, связанных с отклонением стен, потолков, полов по вертикали и горизонтали, локальные неровности плавного очертания; незначительное отклонения геометрии окон, дверей, балконного ограждения и прочие несущественные недостатки отделочных, недостатки электрооборудования и электроустановок, незначительных отклонений длинны и сечения провода (кабелей), заземления, то стоимость устранения недостатков будет равна нулю, то есть строительные недостатки отсутствуют.

Выводы, изложенные в дополнительных пояснениях поддержал в судебном заседании эксперт Мордвинов А.В.

Так, согласно ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Статьей 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о се качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Положениями п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Конструкция приведенной нормы закона предполагает отступление от возможности продажи вещи «как есть» при добросовестном продавце, сообщившем покупателю о недостатках товара, закрепленной в статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применительно к продаже недвижимости, особенно если стороной является потребитель, законом устанавливается императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте I постановления Пленума от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах», судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена (пункт 2 указанного постановления Пленума).

Совокупность приведенных норм и акта легального толкования в их системном единстве предполагает, что продажа квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности лишь за ненадлежащее исполнение договора, т.е. для случаев, когда недостатки вещи были установлены в момент её передачи, но покупатель тем не менее согласился принять вещь в состоянии «как есть». В данном случае юридическая ответственность установлена законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов покупателя недвижимости, который вынужден был бы нести дополнительные расходы на приведение приобретаемого имущества в надлежащее состояние. Следовательно, данный механизм, рассчитан на случаи, когда передача недвижимого имущества с недостатками осуществлена хотя и с оговоркой, но без соответствующего возмещения.

Вместе с тем, продавец не может привлекаться к ответственности в том случае, если цена передаваемого покупателю имущества заведомо определена с учётом такой ответственности, то есть ниже на сумму или более, чем стоимость недостатков передаваемого недвижимого имущества. Иной подход, при котором покупатель, уплативший за приобретаемое имущество цену с учётом имеющихся недостатков и одновременно сохраняющий право на их возмещение за счёт контрагента, получал бы несоизмеримо больше, нежели передаваемое им встречное предоставление, что приводило бы к возникновению неосновательного обогащения на стороне покупателя. Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества. Как следствие, бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца, как на лицо, виновное в причинении убытков.

Из материалов дела следует, что квартира продана истцам с учетом дисконта в связи с наличием недостатков, при этом уменьшение цены квартиры составило 190 713 руб. В подтверждение возражений относительно требований истца о взыскании стоимости устранения недостатков ответчик предоставил прайс-лист о стоимости готового жилья в жилых домах, расположенныхж/д 1 «Плодово-Ягодный» (Е.Стасовой, 48Д).

Из исследовательской части экспертного заключения ООО «Оценщик» следует, что в квартире истца имеются следующие строительные недостатки:

в комнате 1: на поверхности стен зафиксированы отслоение полотен обоев виде пузырей в месте трещины по штукатурке, а также отслоения полотен по стене с окном; на оконном блоке уплотнительные резинки деформированы и не обеспечивают плотный прижим; отклонение в монтаже от вертикали,

в комнате 2: на поверхности стен зафиксированы отслоение полотен обоев виде пузырей, а также отслоения полотен в углах по стыкам полотен; в оконном блоке уплотнительные резинки деформированы и не обеспечивают плотный прижим; отклонение в монтаже от вертикали, отклонения в монтаже дверной коробки межкомнатной двери,

в комнате 3: на поверхности стен зафиксированы отслоение полотен обоев виде пузырей, а также отслоения полотен в углах по стыкам полотен; в оконном блоке уплотнительные резинки деформированы и не обеспечивают плотный прижим; отклонение в монтаже от вертикали, отклонения в монтаже дверной коробки межкомнатной двери,

в кухне: в оконном блоке отклонение в монтаже от вертикали, в балконном блоке уплотнительные резинки деформированы и не обеспечивают плотный прижим; отклонение в монтаже от вертикали,

в санузле: имеются следы кисти, раковины, прикрашенный мусор, отклонения в монтаже дверной коробки межкомнатной двери,

в коридоре на поверхности стен зафиксированы отслоения полотен обоев, морщины на поверхности полотен обоев, отклонения в монтаже дверной коробки межкомнатной двери.

В соответствии с п. 9 договора купли-продажи квартиры отражены следующие недостатки: имеются отклонения стен, потолков, полов по вертикали и горизонтали, локальные неровности плавного очертания; незначительное отклонения геометрии окон, дверей, балконного ограждения и прочие несущественные недостатки отделочных и иных работ.

Исходя из выше изложенного, суд учитывает системное толкование условий договора купли-продажи, согласно природе которого, продавец обязался передать покупателям квартиру (товар), качество которой должно соответствовать условиям договора купли-продажи, в котором сторонами специально оговорены строительные недостатки квартиры. Пункт 6 договора указывает на содержание проектной документации, применяемые при строительстве нормативы, а не на фактическое качество оконченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта долевого участия в строительстве; при этом, пунктом 9 договора указано на согласованное сторонами качество конкретного предмета сделки - квартиры, которая имеет недостатки в качестве отделки.

По мнению суда, истцами не представлено доказательств того, что приобретенная ими квартира непригодна для проживания, а также несения убытков по вине ответчика. Квартира была покупателями предварительно осмотрена, истцы выразили согласие с условиями ее продажи и характеристиками квартиры, в договоре условия о качестве квартиры подробно согласованы сторонами и с учетом этого определена ее цена – на 190 713 руб. ниже аналога, при этом стоимость установленных экспертом строительных недостатков составила в общей сумме 140 941,58 руб.

Кроме того, стороны договора согласовали, что при осмотре квартиры установлены недостатки, однако покупатели признали выявленные недостатки допустимыми и с учетом их сторонами определена стоимость (цена) недвижимого имущества, указанная в договоре. Выявленные недостатки квартиры не являются существенными и не влияют на эксплуатационные и иные потребительские свойства недвижимого имущества (квартиры) и о них покупатели были предупреждены при заключении договора. Иных недостатков, видимых при обычном способе приемки (явных недостатков) сторонами не обнаружено.

Таким образом, при заключении договора между сторонами было достигнуто соглашение о качестве квартиры, продаваемой в том состоянии, которое имело место на дату заключения договора, то есть стороны согласовали условие о качестве жилого помещения, квартира передана истцам в том качестве, которое соответствовало условиям договора купли-продажи, что не противоречит положениям ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 "О защите прав потребителей". На момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истцы не предъявляли, доказательств несоответствия жилого помещения условиям договора о качестве не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости строительных недостатков не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования, производные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов также не подлежали удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кондратенко Алексея Юрьевича, Кондратенко Марины Владимировны к ООО «СЗ «Стасова» о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) Е.А. Полынкина

Мотивированное решение изготовлено 10 июня 2024 года.

Копия верна Е.А. Полынкина