Решение по делу № 33-3-4412/2024 от 02.05.2024

Судья ФИО3 Дело № (2-566/2024)

УИД: 26RS00№-33

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 06.06.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Мясникова А.А.,

судей: Дубинина А.И., Мирошниченко Д.С.,

при секретаре Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе (с учетом дополнений на нее) истца Цезарь А.А.
на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края
от 22.02.2024,

по делу по иску Цезарь Александра Александровича к Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Управлению имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края об обязывании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет с перерасчетом стоимости арендной платы за пользование земельным участком с момента приобретения жилого дома,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

установила:

Цезарь А.А. обратился с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края об обязывании заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет с перерасчетом стоимости арендной платы за пользование земельным участком с момента приобретения жилого дома.

В обоснование иска указал, что им ДД.ММ.ГГГГ был приобретён жилой дом (кадастровой №) у ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ им было подано заявление в Управление имущественных отношений Минераловодского городского округа о заключении с ним договора аренды земельного участка. На основании ЗК РФ Статья 39.6. и 39.20 он имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. На основании Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 ставка арендной платы должна составлять 0,6% от кадастровой стоимости.

Просил суд: восстановить его права и обязать Управление имущественных отношений Минераловодского городского заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на 49 лет с перерасчетом стоимости арендной платы за пользованием земельным участком с момента приобретения жилого дома (21.09.2022).

Обжалуемым решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.02.2024 в удовлетворении исковых требований Цезарь А.А. к Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Управлению имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края об обязывании заключить договор аренды земельного участка без торгов сроком на 49 лет с перерасчетом стоимости арендной платы за пользование земельным участком с момента приобретения жилого дома с 21.09.2022 – отказано.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений на нее) истец Цезарь А.А. просит решение суда от 22.02.2024 отменить, принять новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. Считает, что судом недостаточно полно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также не применены нормы материального закона, подлежащие применению. Считает, что поскольку он является собственником жилого дома, он имеет право на заключение договора аренды земельного участка
без проведения торгов.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель Управления имущественных отношений Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Олейникова Т.Д., представитель администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения суда.

Согласно статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости. При этом, при переходе к покупателю объекта недвижимости право пользования соответствующим земельным участком переходит к нему на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости.

Переход права собственности на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, предоставленном в аренду не влечет прекращения договора аренды. При этом права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к новому собственнику зданий и сооружений в силу закона.

Согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка на аукционе на право заключения договора аренды размер ежегодной арендной платы определяется по результатам этого аукциона. В соответствии с п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды определяется ежегодный размер арендной платы.

В п. 18 постановления пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка в силу статьи 617 Гражданского кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Судом установлено, что между Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края и Чернышовым В.Н. по результатам аукциона был заключен договор аренды № 28а от 24.09.2021 земельного участка
с кадастровым номером 26:23:080702:286 площадью 2490 кв.м, расположенном по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Минераловодский городской округ, поселок Загорский, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство.

Данный договор был зарегистрирован, номер государственной регистрации 26:23:080702:286-26/105/2021-1, дата государственной регистрации 14.10.2021 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН
от 08.02.2024.

Согласно условий договора аренды № 28а от 24.09.2021 он заключен на срок с 24.09.2021 по 24.09.2041.

Согласно п. 6.1 договор аренды № 28а от 24.09.2021 все изменения, дополнения к Договору, а также его расторжение оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением случаев одностороннего расторжения, изменения по основаниям, установленным действующим законодательством и условиями, предусмотренным настоящим Договором.

Договор аренды № 28а от 24.09.2021 положений, допускающих односторонний отказ арендатора от его исполнения не содержит.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 24.09.2021 арендатор принял данный земельный участок.

На основании договора купли-продажи от 21.09.2022 Чернышов В.Н. продал Цезарю А.А. индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 26:23:080702:291, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:23:080702:286.

На основании указанного договора купли-продажи за Цезарем А.А. 29.09.2022 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 26:23:080702:291, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:23:080702:286, по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, п. Загорский,
что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.02.2024.

29.09.2022 Цезарь А.А. обратился к руководителю Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка
с кадастровым номером 26:23:080702:286, площадью 2490 кв.м., находящегося по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, п. Загорский, в связи с приобретением им объекта капитального строительства, расположенного земельного участка.

15.11.2022 Цезарь А.А. обратился к руководителю Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа с заявлением о предоставлении ему в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 26:23:080702:286, площадью 2490 кв.м., находящегося по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, п. Загорский,
в связи с приобретением им объекта капитального строительства, расположенного земельного участка, и произвести перерасчет арендной платы с момента приобретения им объекта недвижимости.

Как следует из уведомления об отказе в предоставлении услуги
от 22.11.2023 между Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края и Чернышовым В.Н. по результатам аукциона был заключен договор аренды № 28а от 24.09.2021 указанного земельного участка с кадастровым номером 26:23:080702:286. Данный договор был зарегистрирован, номер государственной регистрации 26:23:080702:286-26/105/2021-1, дата государственной регистрации 14.10/2021. Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. В данном случае, согласно условий договора аренды № 28а от 24.09.2021 он заключен на срок с 24.09.2021 по 24.09.2041. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. На оснований п. 3 ст. 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 6.1 договор аренды № 28а от 24.09.2021 все изменения, дополнения к Договору, а также его расторжение оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением случаев одностороннего расторжения, изменения по основаниям, установленным действующим законодательством и условиями, предусмотренным настоящим Договором. Договор аренды № 28а от 24.09.2021, положений, допускающих односторонний отказ арендатора от его исполнения не содержит. Таким образом, расторжение договора аренды № 28а от 24.09.2021 по инициативе арендатора возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Наряду с этим на основании статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости. При этом, при переходе к покупателю объекта недвижимости право пользования соответствующим земельным участком переходит к нему на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости. По смыслу вышеназванных правовых норм, переход права собственности на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, предоставленном в аренду не влечет прекращения договора аренды. При этом права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к новому собственнику зданий и сооружений в силу закона. Данная правовая позиция также содержится в п. 25 постановления: Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее постановление пленума ВАС № 73) согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к вам как к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № 28а от 24.09.2021. Относительно перерасчета арендной платы за землю сообщается следующее. Согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка на аукционе на право заключения договора аренды размер ежегодной арендной платы определяется по результатам этого аукциона. В соответствии с п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды определяется ежегодный размер арендной платы. В п. 18 постановления пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В соответствий с пп. 3 п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. В п. 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» разъяснено, что если договор, заключенный по результатам конкурентных процедур изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований ст. 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании ч. 12 с. 17 Закона о защите конкуренции, п. 2 ст. 168 и п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ. Исходя из целей проведения аукциона, дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель. В соответствии с п. 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов. При этом, сам договор аренды № 28а от 24.09.2021 положений о возможности перерасчета арендной платы, определенной по итогам аукциона, включая такие как: завершение строительства жилого дома, продажа жилого дома иному лицу - не содержит. При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований для пересмотра этой платы не имеется. В соответствии с пп. 3 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ и принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. Согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. В данном случае, договор аренды испрашиваемого земельного, участка уже заключен по итогам проведения аукциона и является действующим. На основании изложенного, установленных законодательством оснований для расторжения действующего и соответственно заключения нового договора аренды земельного участка не имеется. Также обращаем ваше внимание, что согласно п. 3.1 договора аренды № 28а от 24.09.2021 размер годовой арендной платы за участок по результатам аукциона составляет 100100 рублей 00 копеек, в том числе за квартал 25025 рублей 00 копеек. Согласно п. 3.4 договора аренды № 28а от 24.09.2021 арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца первого квартала, за последующие кварталы 10 числа первого месяца текущего квартала. Согласно и. 5.2 договора аренды № 28а от 24.09.2021 за нарушение срока внесения арендной платы договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03%, размера не внесенной арендной платы за каждый день просрочки. По состоянию на дату подготовки данного ответа Чернышовым В.Н. оплачена арендная плата за землю по договору аренды № 28а от 24.09.2021 за период по 30.09.2022 включительно.

18.11.2022 Цезарь А.А. обратился к главе Минераловодского городского округа с заявлением о предоставлении ему согласно пп. 9 п. 2
ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:23:080702:286, площадью 2490 кв.м., находящегося по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, п. Загорский, сроком на 49 лет.

Согласно сообщения руководителя отдела муниципального контроля администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 18.11.2022 произведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:23:080702:286, площадью 2490 кв. м., вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, местоположение: Ставропольский край, Минераловодский округ,
п. Загорский. В ходе визуального осмотра, проведенного без применения приборов, позволяющих точно определить координаты границ земельного участка, на осматриваемом земельном участке обнаружено складирование строительных материалов. В юго-западной части земельного участка расположен объект незавершенного строительства, оконные и дверные проемы не заполнены, частично имеется кровля.

Как следует из ответа руководителя Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 07.12.2022 обращение Цезаря А.А. от 18.11.2022 будет рассмотрено по существу после прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:23:080702:286.

Из ответа руководителя Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 02.12.2022 следует, что по обращению Чернышова В.Н. от 21.11.2022 подготовлен проект постановления администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

По обращению Цезаря А.А. от 29.08.2023 подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды № 28а от 24.09.2021 земельного участка с кадастровым номером <адрес> от 01.09.2023 из которого следует, что Настоящим дополнительным соглашением вносится изменение, в договор аренды № 28а от 24.09.2021 г. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:23:080702:286, площадью 2490 кв. м., с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства (код 2.1). В первом абзаце договора, слова: «ФИО2», заменить словами: «ФИО1». Иные условия договора аренды №а от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменений.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от
ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Суд отметил, что обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результатам аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено, и позволило бы недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, на чем настаивает истец, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды.

Также судом разъяснено, что при подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении.

Судом обосновано, отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку в силу прямого указания закона при приобретении объекта недвижимого имущества истец приобрел право пользования земельным участком, занятым таким объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не применил нормы Постановления Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов", отклоняются судебной коллегией, поскольку в данном споре речь идет о земельном участке предоставленном в аренду по результатам аукциона.

Судом обосновано, применены положения действующего законодательства ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, из которых прямо следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Довод жалобы, о том, что при регистрации арендатором объекта недвижимости автоматически влечет за собой изменение арендных платежей несостоятелен, поскольку размер арендной платы является существенным условием договора, заключенного по результатам торгов и оснований
для пересмотра арендной платы не установлено.

Судом верно установлено, что в соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, составляют правовую позицию истца по делу, выраженную при разбирательстве дела в суде первой инстанции, и были в полной мере исследованы судом. Они получили правовую оценку с учетом материалов и обстоятельств дела, в совокупности с иными доказательствами по делу, мотивировано отклонены судом.

Ссылки в дополнениях к апелляционной жалобе на иную судебную практику по другим аналогичным делам, не могут быть приняты во внимание, поскольку судебная практика не является источником права в Российской Федерации, конкретные судебные решения не носят преюдициального характера при разрешении дел других лиц, каждое дело разрешается с учетом обстоятельств в индивидуальном порядке.

На основании изложенного, установленных законодательством оснований для расторжения действующего и соответственно заключения нового договора аренды земельного участка у суда не имелось.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства по делу судом были проверены, изложенные в решении выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам, они не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Минераловодского городского суда Ставропольского края
от 22.02.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.06.2024.

Председательствующий

Судьи: