Решение по делу № 2-493/2017 от 12.09.2017

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 октября 2017 года                                                                              <адрес>

Николаевский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Клименко С.В.,

при секретаре ФИО9, с участием представителя истца ФИО13, ответчика ФИО2, представителя ответчиков адвоката ФИО10,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО16 ФИО6, ФИО4 о признании состоявшейся сделки по купле-продажи квартиры и о признании права собственности на квартиру,

                                                     У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском по следующим основаниям: по договору купли-продажи она приобрела у ответчиков трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи надлежащим образом не был оформлен, однако ответчики предоставили покупателю расписки в получении денег за проданную квартиру на общую сумму 150000 рублей. Договор не был зарегистрирован и в настоящее время составлению договора в надлежащей форме и его регистрации препятствует отсутствие сведений о местонахождении двух продавцов квартиры – ФИО3 и ФИО4

Просит суд признать состоявшейся сделку по купле-продаже квартиры и признать право собственности на квартиру за ней.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал.

Представитель ответчиков ФИО17. и ФИО4, назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ адвокат ФИО10, исковые требования не признала, мотивировав тем, что ей неизвестна позиция ответчиков по данному иску.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчика, представителя ответчиков, изучив материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению.

    Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно показаниям представителя истца и ответчика ФИО2 следует, что ФИО2, ФИО3 и ФИО4 по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ приобрели в общедолевую собственность квартиру, состоящую из трех комнат общей площадью 77,8 кв. метров, расположенную по адресу: <адрес>. ФИО2 и ФИО3 являлись супругами, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являлась дочерью ФИО3 от первого брака. В 2006 году супруги расстались, разъехались. А брак расторгли в 2008 году. Квартира стояла пустая. Проживающие в <адрес> супруги ФИО1 и ФИО11 обратились к собственникам жилого помещения с просьбой продать им квартиру. Те согласились, договорились о продаже квартиры за 150000 рублей, в рассрочку. Первый платеж за квартиру был произведен ДД.ММ.ГГГГ и деньги в сумме 80000 рублей получила ФИО14 (до брака ФИО15) ФИО6. В это же время ФИО1 со своим мужем заселилась в данную квартиру, была там зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ, проживает в данной квартире по настоящее время, с 2006 года оплачивает коммунальные платежи. Второй платеж за квартиру в сумме 30000 рублей также получила по расписке ФИО5 Третий платеж за квартиру в сумме 40000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ получил ФИО2 Платежи за квартиру были распределены между собственниками пропорционально принадлежащим тем долям. ФИО14 (ФИО15) И.А. с дочерью ФИО4 получили 2/3 стоимости квартиры, а ФИО2 получил 1/3 стоимости квартиры.

Эти обстоятельства подтверждаются договором приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортом на <адрес> в <адрес>, сведениями из ЕГРН о том, что ФИО2, ФИО5 и ФИО4 являются собственниками по 1/3 доле указанной выше квартиры.

Согласно свидетельства о смерти ФИО12 умер ДД.ММ.ГГГГ.      Согласно сведениям УФМС ФИО5 в 2016 году изменила фамилию на Ясиновская и вместе с дочерью ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в <адрес>, но по сообщению администрации Политотдельского сельского поселения не проживают там с 2015 года.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям ст. ст. 434, 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В силу положений ст. ст. 554, 555, п. 1 ст. 556 ГК РФ существенными условиями договоре продажи недвижимости являются условия о предмете договора и его цене. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В расписках ответчиков о получении денег указано, что они уплачиваются за квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, указана полная стоимость сделки в сумме 150000 рублей по «зделке» купли-продажи квартиры, указано, что эта сумма «погашена» полностью. Первая расписка со всеми указанными сведения датирована ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, и считая требования подлежащими удовлетворению, суд считает установленным, что в 2006 году действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи ФИО2 ФИО5, действующей в своих интересах и своей несовершеннолетней дочери ФИО4, долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Суд приходит к выводу, что согласно представленным распискам собственники квартиры и покупатели согласовали предмет договора: приобретаемый объект недвижимости в виде <адрес> в <адрес>, идентифицированной путем указания на адрес ее месторасположения; цену в размере 150 000 рублей, а также в расписке содержится указание на исполнение договора обеими сторонами. После заключения договора купли-продажи ФИО1 фактически приняла в собственность квартиру, принадлежащую ответчикам, проживает в течение длительного времени после заключения договора в спорном жилом помещении, несет бремя содержания указанного имущества в целом.

Каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорной квартиры её титульные собственники не предъявляли, по месту жительства в спорном жилом помещении до настоящего времени зарегистрированы.

В связи с этим требования о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, подлежат удовлетворению.

До настоящего времени сделка не зарегистрирована в установленном порядке.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

В настоящее время препятствием к регистрации сделки по купле-продаже указанной выше квартиры является отсутствие сведений о местонахождении     собственников двух долей: ФИО18 ФИО19. и ФИО4

Сам по себе факт отсутствия собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, исполнен сторонами, в связи с чем, исковые требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Регистрация перехода права собственности на истца, является производным от признания права собственности за ним на спорные объекты недвижимости. Оснований к отказу в иске не имеется, так как обязательства со своей стороны истец исполнил в полном объеме.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                  Р Е Ш И Л:

Признать состоявшейся сделку от ДД.ММ.ГГГГ по купле-продаже трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную между собственниками долей в данной квартире ФИО2, ФИО5 и ФИО4 с одной стороны и покупателем ФИО1 с другой стороны.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 83,2 кв. метра, с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Николаевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в совещательной комнате.

                                        Судья: