Решение по делу № 2-1500/2024 от 05.02.2024

Дело №2-1500/2024

76RS0013-02-2024-000450-21

Мотивированное решение изготовлено 22.04.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рыбинск «15» апреля 2024 г.

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Коноваловой И.В.,

при секретаре Соляковой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Куликова Юрия Николаевича к Суховой Екатерине Александровне, Шишко Константину Павловичу о переводе прав и обязанностей покупателя; встречному исковому заявлению Шишко Константина Павловича к Куликову Юрию Николаевичу о вотребовании денежных средств,

установил:

Куликов Ю.Н. обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к Суховой Е.А., Шишко К.П. о переводе прав и обязанностей покупателя Шишко К.А. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 21.12.2023 относительно 2\3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> на Куликова Ю.Н.; взыскании с Суховой Е.А. убытков в размере 350000 руб.

В обоснование требований указано, что двухкомнатная квартира общей площадью 49 кв.м. по данному адресу ранее находилась в общей долевой собственности Куликова Ю.Н. (1\3 доля) и Куликовой Е.А. (2\3 доли). В квартире на постоянной основе по месту жительства с 14.06.2021 зарегистрирован только Куликов Ю.Н. 08.09.2023 Сухова Е.А. направила Куликову Ю.Н. почтой заказным письмом нотариально удостоверенное заявление с сопроводительным письмом от 08.09.2023 рег. № нотариуса Балашихинского НО МО Мироненко И.Н. о продаже 2\3 доли квартиры по цене 650000 руб., предложив реализовать свое преимущественное право покупки в течение 31 дня с момента получения данного заявления. 06.10.2023 Куликов Ю.Н. получил данное письмо. 31.10.2023 истец направил ответчику нотариально удостоверенное заявление о согласии приобретения 2\3 доли квартиры по цене 650000 руб. через нотариуса РНО Тихомирову О.В. Кроме того, в этот же день аналогичное заявление было направлено Куликовым Ю.Н. Суховой Е.А. по почте заказным письмом и получено ею 17.11.2023. В декабре 2023г. Куликов Ю.Н. получил от Суховой Е.А. уведомление от 29.11.2023 в котором сообщалось, что в установленный срок он ее долю не приобрел, ввел ее в заблуждение относительно цены (650000 руб.), угрожал ей, незаконно устанавливал порядок и условия сделки по продаже ее доли. Было предложено приобрести данную долю по цене 1000000 руб. либо отказаться от своего преимущественного права покупки. Куликов Ю.Н. не ответил на данное уведомление. 10.01.2024 Куликов Ю.Н. получил исковое заявление о разделе лицевого счета, определения долей в оплате за обслуживание жилья и коммунальные услуги от Шишко К.П. Из приложенной выписки из ЕГРН следовало, что Шишко К.П. является собственником 2\3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на основании удостоверенного нотариусом Тутаевского НО Вазель Т.И. договора купли-продажи от 21.12.2023. Истец полагает, что его преимущественное право покупки доли в квартире было нарушено. Куликов Ю.Н. в течение месяца с момент получения извещения Суховой Е.А. о продаже 2\3 доли известил ее о намерении приобрести долю по цене 650000 руб. Уведомление от 29.11.2023 о продаже доли по цене 1 млн. руб. получено в начале декабря 2023г., договор купли-продажи заключен 21.12.2023, т.е. до истечения одного месяца с момента получения уведомления. От реализации преимущественного права покупки доли истец не отказывался. Полагает, что уведомление от 29.11.2023 юридической силы не имеет, поскольку Сухова Е.А. была связана акцептом Куликова Ю.Н. ее извещения от 08.09.2023. Данное уведомление появилось после того, как Куликов Ю.Н. предложил Суховой Е.А. одновременно решить вопрос о возмещении понесенных им за несколько лет расходов по оплате за ЖКУ, начисляемых по спорной квартире, пропорционально ее доле. После чего Сухова стала уклоняться от продажи доли, что свидетельствует о ее недобросовестности. В случае надлежащего ведения переговоров и исполнения обязанности по продаже доли Куликову Ю.Н., как лицу, имеющему преимущественное право покупки, таковая была бы приобретена Куликовым Ю.Н. у Суховой Е.А. за 650000 руб. Однако в настоящее время данная доля может быть приобретена Куликовым Ю.Н. только путем перевода прав и обязанностей покупателя по указанному договору купли-продажи. К данным обязанностям относится, в т.ч., обязанность по уплате цены данной доли в размере 1 000000 руб. При таком положении разница в цене данной доли-350000 руб. представляет для Куликова Ю.Н. убытки, а для Суховой Е.А.- дополнительное обогащение. возникшее в связи с незаконным и недобросовестным поведением по продаже 2\3 доли в квартире, с нарушением преимущественного права ее покупки Куликовым Ю.Н. третьему лицу - Шишко К.П.

Шишко К.П. предъявил встречное исковое заявление к Куликову Ю.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя 2\3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Шишко К.П. по договору купли-продажи от 21.12.2023, нотариально удостоверенному 21.12.2023 Вазель Т.И.. нотариусом Тутаевского нотариального округа Ярославской области, на Куликова Юрия Николаевича; признании суммы, зачисленной на депозит Куликовым Ю.Н. в рамках гражданского дела №, востребованной истцом, путем зачисления с расчетного счета № УФК по Ярославской области (Управление судебного департамента в Ярославской области л\с №), <данные изъяты>, открытый на имя Шишко К.П. в Калужском отделении №8608 ПАО Сбербанк; отказать в удовлетворении искового требования о взыскании с Суховой Е.А. в пользу Куликова Ю.Н. убытков в размере 350000 руб.

Определением суда от 09.04.2024 отказано в принятии встречного искового заявлении в части требований о переводе прав и обязанностей покупателя 2\3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру; отказе в удовлетворении искового требования о взыскании с Суховой Е.А. в пользу Куликова Ю.Н. убытков в размере 350000 руб.

Исковые требования мотивированы следующим. Право собственности на 2\3 доли квартиры возникло у истца на основании договора купли-продажи от 21.12.2023, нотариально удостоверенного нотариусом Тутаевского нотариального округа Вазель Т.И. Из представленных документов следует, что 08.09.2023 Сухова Е.А. направила Куликову Ю.Н. нотариально удостоверенное заявление, которым известила его о продаже принадлежащей ей доли спорной квартиры за 650000 руб. Указанное письмо получено Куликовым, а 31.10.2023 он направил Суховой Е.А. нотариально удостоверенное заявление о желании приобрести спорную долю квартиры за 650000 руб. Сухова Е.А. получила письмо 17.11.2023. Но, несмотря на изъявление желания Куликовым Ю.Н. приобрести спорную долю квартиры, он не предпринял никаких действий по приобретению этой доли. 24.11.2023 он направил Суховой Е.А. по мессенджеру Ватсапп уведомление, в котором объяснил свои условия приобретения спорной доли: Куликов Ю.Н. оценил стоимость 2\3 доли в 460000 руб. и изъявил желание приобрести долю за такие деньги, а не за 650000 руб.; сообщил о том, что такой денежной суммы у него нет и он вынужден брать ипотеку в банке; выдвинул требования о наличии у Суховой Е.А. задолженности в размере 190000 руб. за «содержание квартиры» и намеревался угрозой обращения в суд произвести снижение стоимости доли квартиры. Из переписки в мессенджере между сторонами видно, что в период с сентября 2023г. по ноябрь 2023г. собственник 2\3 доли квартиры пытался известить Куликова Ю.Н. о продаже своей доли, но он не высказывал намерение приобрести эту долю. Т.о., считает, что Куликов Ю.Н. намеренно тянул время и его нотариальное заявление о намерении приобрести долю квартиры за 650000 руб. не соответствует его реальным планам. Однако несмотря на отсутствие ранее реального интереса у Куликова Ю.Н. приобрести за 650000 руб. спорные доли квартиры, и в связи с обнаружением у него интереса вдруг приобрести спорные доли за 1 млн. руб., полагает возможным обязать его перевести на себя права и обязанности Шишко К.П. по договору купли-продажи от 21.12.2023.

Истец (ответчик) куликов Ю.Н. в судебное заседание не явился, направил представителей.

Представители истца (ответчика) Куликова Ю.Н. по доверенности Чистонова Л.В., Евсеев Е.Ф. в судебном заседании требования поддержали, встречные требования полагали обоснованными, поскольку согласуются с требованиями Куликова Ю.Н. Пояснили, что если бы ответчик действовала по закону, истец приобрел был долю за 650000 руб. В настоящее время он связан условиями состоявшегося договора купли-продажи.

Ответчик (истец) Шишко К.П., действующий также по доверенности от имени ответчика Суховой Е.А. в судебном заседании не возражал против требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, требования о взыскании убытков не признал по доводам отзыва, правовой позиции; поддержал встречные требования. Полагал, что с учетом уточнения требований Куликов Ю.Н. согласился, что убытки у него отсутствуют.

Третьи лица нотариусы Мироненко И.Н., Вазель Т.И., Тихомирова О.В. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Выслушав представителей истца (ответчика), ответчика (истца), представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны исковые требования и возражения, лежат на истце и ответчике по делу. Представленные истцами и исследованные в судебном заседании доказательства позволяют суду сделать вывод о доказанности юридически значимых обстоятельств по данному делу в части.

В соответствии с п.1,2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п.2 ст.246 ГК РФ).

В силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что Куликову Ю.Н. на праве собственности принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а 2/3 доли данной квартиры принадлежали ответчику Суховой (Куликовой) Е.А. (л.д. №).

Согласно адресной справке в данной квартире по месту жительства с 14.06.2001 зарегистрирован Куликов Ю.Н. (л.д.№).

21.12.2023 между Суховой Е.А. (продавец) и Шишко К.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи 2/3 доли спорной квартиры, удостоверенный нотариусом Тутаевского нотариального округа Вазель Т.И. (л.д. №). По условиям данного договора Шишко К.П. приобрел у Суховой Е.А. в собственность 2/3 доли квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, за 1 000 000 руб. 00 коп.

Доводы истца о нарушении преимущественного права на приобретение спорной доли квартиры суд полагает обоснованными.

08.09.2023 Суховой Е.А. в адрес Куликова Ю.Н. направлено удостоверенное нотариусом Балишихинского нотариального округа Московской области Мироненко И.Н. заявление о продаже принадлежащей ей на праве собственности 2/3 доли спорной квартиры за 650 000 руб. 00 коп. (л.д. №). Данное заявление получено Куликовым Ю.Г. 06.10.2023 (л.д.№).

31.10.2023 Куликовым Ю.Н. в удостоверенном нотариусом Рыбинского нотариального округа Тихомировой О.В. заявлении указано о намерении реализовать право преимущественной покупки и купить принадлежащие Суховой Е.А. 2\3 доли в праве собственности на квартиру за указанную цену- 650000 руб. (л.д.№). Документы нотариусу Мироненко И.Н. направлены в тот же день, в программе Клиент ЕИС электронный документ находится в статусе «прочитано» (л.д.№). Заявление получено Суховой Е.А. 17.11.2023 (л.д.№).

08.12.2023 Куликов Ю.Н. получил от Суховой Е.А. уведомление от 29.11.2023, оформленное в простой письменной форме, в котором сообщалось, что в установленный срок он ее долю не приобрел, ввел ее в заблуждение относительно цены (650000 руб.), угрожал ей, незаконно устанавливал порядок и условия сделки по продаже ее доли. Было предложено приобрести данную долю по цене 1 000000 руб. либо отказаться от своего преимущественного права покупки (л.д.№). Куликов Ю.Н. не ответил на данное уведомление.

Из письма нотариуса Балишихинского нотариального округа Московской области Мироненко И.Н., текста договора купли-продажи от 21.12.2023 следует, что нотариусу Тутаевского нотариального округа было предоставлено свидетельство о передаче документов от 21.11.2023, выданное Мироненко И.Н., нотариусом Балишихинского нотариального округа Московской области; сведений о передаче выраженного нотариального согласия Куликова Ю.Н. на приобретение спорной доли квартиры отсутствуют.

В силу п.п.2,3 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из пояснений представителей сторон следует, что между сособственниками Куликовым и Суховой имелись конфликтные отношения.

Учитывая изложенное, суд полагает, что ответчик Сухова Е.А., зная о преимущественном праве Куликова Ю.Н. на покупку доли, не проявила надлежащей осмотрительности и добросовестности, не проверила в полном объеме отсутствие желания истца на реализацию преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности.

Кроме того, суд отмечает, что совершение сделки купли-продажи состоялось ранее истечения установленного законом срока после как направления, так и получения повторного уведомления.

Доводы ответчиков о том, что Куликов Ю.Н. не предпринял никаких действий для приобретения доли в квартире после получения уведомления от 08.09.2023, а также не был согласен с ценой продаваемой доли несостоятельны, поскольку, как следует из материалов дела, получив 06.10.2023 заявление Суховой Е.А. с предложением приобрести спорную долю квартиры, Куликов в заявлении, удостоверенном нотариусом, выразил согласие на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества.

При этом, ссылка ответчиков на сообщение Куликова Ю.Н. в мессенджере 24.11.2023 о готовности выкупить долю за 460000 руб., поскольку затраты на содержание квартиры увеличились до 190000 руб. (л.д.№), учитывая форму передачи информации, не опровергают указанные выводы.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что как только истцу стало известно о продаже доли он совершил действия, свидетельствующие о намерении ее приобрести, не отказывался от приобретения 2/3 доли, был заинтересован в ее приобретении, учитывая, что он зарегистрирован и фактически проживает в спорной квартире; в подтверждение доказательства наличия денежных средств в указанном размере для приобретения 2/3 доли в праве собственности на квартиру представил кассовые чеки о внесении на депозит Управления Судебного департамента Ярославской области суммы в размере 1 000 000 руб., суд полагает об удовлетворении заявленных исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя.

В связи с чем, встречные требования обоснованны: суд полагает взыскать с Куликова Ю.Н. в пользу Шишко К.П. денежные средства в счет приобретения 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 1 000 000 руб., размещенные на счете Управления Судебного департамента в Ярославской области.

При разрешении исковых требований Куликова Ю.Н. о взыскании убытков суд полагает отметить следующее.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

В силу ст.434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Истцом не указаны, в чем состояли недобросовестные действия ответчика применительно к названной правовой норме.

Как разъясняется в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7"О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", в результате возмещения убытков, причиненных недобросовестным поведением при проведении переговоров, потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к субъекту, совершившему правонарушение, а в предмет доказывания по делам о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств:

- противоправность действий (бездействия) ответчика;

- наличие и размер вреда (убытков);

- причинная связь между действиями (бездействием) ответчиков и возникшим ущербом (убытками);

- вина ответчика в возникновении убытков.

Под причинно-следственной связью понимается такая связь явлений, при которой одно из явлений (причина) не только предшествует по времени второму (следствию) - причинению убытков, но и влечет его наступление. При этом, обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскание убытков. Отсутствие хотя бы одного из элементов состава правонарушения, т.е. условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

Указанная в норме права (ст.250 ГК РФ) обязанность обусловлена наличием преимущественного права у истца на приобретении доли в праве собственности. Однако это не является ограничением права сособственника до заключения договора определять цену продажи при распоряжении своим имуществом.

Свобода договора предполагается.

Действующее законодательство не возлагает обязанности на продавца доли в праве долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе за указанную в сообщении цену не изменять в дальнейшем условия и цену договора, поскольку к заключаемому сторонами договору (заявления о намерении продать долю и согласие покупки доли по предложенной цене) не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и на определенных условиях, не вправе изменять данные условия и стоимость (ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка стороны истца о злоупотреблении правом ответчиком в связи с продажей доли по иной (завышенной) цене, судом отклоняются, т.к. основаны на неправильном толковании действующего законодательства, поскольку продавец не только вправе изменить предполагаемую цену, но вправе отказаться от продажи принадлежащей ему доли недвижимого имущества либо иным способом ею распорядиться, но при этом с соблюдением права преимущественной покупки,

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Перевести на Куликова Юрия Николаевича (паспорт №) права и обязанности Шишко Константина Павловича (паспорт №) как покупателя 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи доли квартиры, заключенному 21.12.2023 продавцом Суховой Екатериной Александровной (паспорт №) и покупателем Шишко Константином Павловичем, удостоверенного ФИО12, нотариусом Тутаевского нотариального округа (зарегистрировано в реестре: №).

В остальной части иска Куликова Юрия Николаевича отказать.

Взыскать с Куликова Юрия Николаевича в пользу Шишко Константина Павловича денежные средства в счет приобретения 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 1 000 000 руб., размещенные Куликовым Юрием Николаевичем на счете Управления Судебного департамента в Ярославской области на основании чек-ордера от 16.02.2024 на сумму 650000 руб., чек-ордера от 26.03.2024 на сумму 350000 руб. путем перечисления Управлением Судебного департамента в Ярославской области указанных денежных средств Шишко Константину Павловичу (счет №, открытый на имя Шишко К.П. в Калужском отделении №8608 ПАО Сбербанк).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Коновалова И.В.