Решение по делу № 33-4401/2018 от 11.09.2018

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Кунина А.Ю. Дело № 33-4401/2018 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 сентября 2018 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Коноваленко А.Б.,

судей Шкарупиной С.А., Яковлева Н.А.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Кузовлева С.Р. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 15 июня 2018 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Кузовлева С.Р. к ООО «ТАЭЛЬ» о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения представителя истца Кузовлева С.Р. – Громак Е.А., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Кузовлев С.Р. обратился в суд с иском к ответчику ООО «ТАЭЛЬ», просил признать право собственности на незавершенный строительством объект (нежилое помещение) - торговый центр с кафе на 30 мест и административными помещениями с количеством этажей: административное помещение – 2, торговый центр и кафе – 2 общей площадью 890,57 кв.м, по адресу: Калининградская область, Гурьевский район пос. Ласкино ул. Солнечная д. 15, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:03:080902:54 площадью 43800 кв.м.

В обоснование иска указано, что 18 декабря 2013 года между ним и ООО «ТАЭЛЬ» был заключен договор № участия в долевом строительстве торгового центра с кафе на 30 мест и административными помещениями. Проектная площадь объекта долевого строительства согласно Договора составляет 890,57 кв.м, строительный номер 14. Обязательства по оплате строительства данного объекта истец выполнил в полном объеме, денежные средства в размере 13359 000 рублей внесены в кассу застройщика в день подписания Договора. Плановый срок окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – 30 июня 2014 года. Дополнительным соглашением от 17 января 2017 года сторонами был установлен новый плановый срок окончания строительства – 20 июня 2017 года, срок передачи объекта долевого строительства – в течение 5-ти рабочих дней с момента получения разрешения на ввод торгового центра с кафе в эксплуатацию, но не позднее 27 июня 2017 года. В настоящее время объект не достроен, не введен в эксплуатацию, истцу не передан. Процент готовности объекта составляет 40%. С учетом изложенного, ссылаясь на положения ст. ст. 12, 218 Гражданского кодекса РФ просил удовлетворить заявленные требования.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Кузовлев С.Р. настаивает на обстоятельствах, которые аналогичны доводам, приведенным в обоснование иска. Полагает, что суд неверно оценил правовую природу заключенного с застройщиком ООО «ТАЭЛЬ» договора. Считает, что заключенный с застройщиком договор является не инвестиционным договором, а договором долевого участия в строительстве, к которому подлежит применению законодательство о долевом участи в строительстве. То обстоятельство, что объект, предусмотренный договором, является отдельно стоящим зданием по отношению к многоквартирным жилым домам и доли в спорном объекте согласно договора неопределены, а также то, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, не исключает возможности удовлетворения заявленных им требований. Полагает, что включение требований истца в реестр требований кредиторов в рамках процедуры банкротства не восстановит его права.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, вопреки доводам жалобы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 декабря 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области была произведена государственная регистрация договора за № от 18 декабря 2013 года, заключенного между истцом Кузовлевым С.Р. и ООО «ТАЭЛЬ», по условиям которого ООО «ТАЭЛЬ», выступающее в качестве застройщика, обязалось обеспечить строительство торгового центра с кафе на 30 мест и административными помещениями (нежилое помещение) по адресу Гурьевский район, пос. Ласкино со следующими характеристиками: количество этажей - 2, общей площадью 890, 57 кв.м, строительным объемом – 3503,3 куб.м., а Кузовлев С.Р., выступающий в качестве участника долевого строительства, обязался оплатить обусловленную договором стоимость данного объекта и принять его по передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные договором. Цена Договора составила 13359000 рублей.

Изначально, при заключении указанного выше Договора, сторонами был определен плановый срок окончания строительства данного объекта и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию – 30 июня 2014 года. 26 октября 2016 года между сторонами заключено соглашение о внесении дополнений в договор № в части указания ПАО Банк «ФК Открытие» в качестве залогодержателя земельного участка 39:03:080902:54, на котором планировалось вести строительство указанного выше объекта, 17 января 2017 года между сторонами заключено соглашение об изменении планового срока окончания строительства – до 20 июня 2017 года, срока передачи объекта истцу – не позднее 27 июня 2017 года. Указанный выше Договор и дополнительные соглашения к нему от 26 октября 2017 года и от 17 января 2018 года зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из разъяснений, содержащихся в п. 59 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 декабря 2012 года управлением архитектуры и градостроительства администрации Гурьевского муниципального района ООО «ТАЭЛЬ» было выдано разрешение на строительство № на земельном участке с кадастровым номером 39:03:080902:54, площадью 43800 кв.м., принадлежащему Обществу на праве собственности, 2-очереди жилого микрорайона с развитой инфраструктурой и объектами соцкультбыта, производственных и коммунально – складских объектов: одного 24-квартирного жилого дома, четырех 22 - квартирных жилых домов, одного 21 – квартирного жилого дома с семейным детским садом, торгового центра с кафе на 30 мест и административными помещениями, бокса для коммунальной техники, автостоянки – навеса на 73 машиноместа.

13 октября 2016 года администрацией Гурьевского городского округа было принято решение о внесении изменений в указанное выше разрешение на строительство, согласно которому для каждого возводимого объекта устанавливались очередность и срок действия разрешения на строительство. Строительство Объекта – торгового центра с кафе, являющегося предметом заключенного 18 декабря 2013 года между Кузовлевым С.Р. и ООО «ТАЭЛЬ» договора, было отнесено к седьмому этапу строительства с указанием срока – до 10 октября 2017 года. Согласно представленной стороной истца проектной и технической документации Объект запроектирован как отдельное двухэтажное здание, площадью 890, 57 кв.м., состоящее из магазинов продовольственных и промышленных товаров, кафе, административных помещений.

В подтверждение исполнения обязательств в части оплаты цены договора истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от 18 декабря 2013 года, выданная главным бухгалтером ФИО1, из которой следует, что денежная сумма в размере 13359000 рублей принята от Кузовлева С.Р. по Договору участия в долевом строительстве.

Также из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что Общество в предусмотренный договором срок Объект Кузовлеву С.Р. не передало, строительство Объекта не завершено, Объект в эксплуатацию не сдан. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13 декабря 2017 года в отношении ООО «ТАЭЛЬ» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утверждена Сенаторова С.В.

На день рассмотрения настоящего гражданского спора степень готовности Объекта составляет 40 %, площадь застройки – 570,2 кв.м. Специалистами ООО «Шани», ООО «Арбитражный поверенный» было проведено обследование данного Объекта на предмет технического состояния конструкций, его работоспособности, по результатам которого подготовлены соответствующие заключения. Специалисты пришли к выводу о соответствии смонтированных конструкций проектным решениям, принятым для его строительства, об отсутствии существенных дефектов и повреждений, влияющих на несущую способность конструкций и пригодности для дальнейшего строительства, об отнесении качества выполненных работ и использованных материалов к категории «работоспособное», а также определили технические возможности достройки Объекта, указав на нецелесообразность и финансовую затратность завершения такого строительства согласно проектной документации, предлагая изменения проекта и уменьшение этажности Объекта.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд первой инстанции, вопреки доводам жалобы, пришел к правильному выводу, что хотя заключенный между Кузовлевым С.Р. и ООО «ТАЭЛЬ» договор от 18 декабря 2013 года на строительство торгового центра с кафе и назван договором долевого участия вместе с тем, по своей правовой природе такой договор является договором об инвестиционной деятельности в сфере финансирования строительства, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Об обоснованности таких выводов свидетельствует то, что согласно технической документации и условиям договора, заключенного истцом с застройщиком, объект запроектирован самостоятельным, обособленным, отдельно расположенным зданием по отношению к многоквартирным жилым домам, возводимым на едином земельном участке с кадастровым номером 39:03:080902:54; назначение спорного объекта предполагает использование такого помещения не для личных и бытовых нужд истца, а для осуществления предпринимательской деятельности и извлечения прибыли; при этом договор, заключенный истцом с застройщиком, не предусматривает условия об определении долей в процентном соотношении общей площади помещений, указанных в договоре, к общей площади нежилых помещений, указанных в разрешении на строительство; финансирование строительства спорного объекта обеспечивается только за счет средств истца, без привлечения денежных средств третьих лиц.

Поскольку заключенный истцом с застройщиком договор является инвестиционным, связан с финансированием строительства объекта капитального строительства, предназначенного для предпринимательской деятельности, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные правоотношения не регулируются положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). В этом случае, имущество должно существовать в натуре и находится во владении ответчика - продавца по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В случае отсутствия недвижимого имущества, которое должно быть передано в собственность покупателя, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

С учетом установленных обстоятельств, а также того, что земельный участок для строительства спорного объекта недвижимости истцу не предоставлялся, процедура выбора участка не осуществлялась, участок находится в залоге у банка, являются правильными и выводы суда о том, что в рассматриваемом случае неприменимы положения ст. 218 ГК РФ, на которых основаны заявленные требования.

Поскольку степень готовности спорного объекта недвижимости составляет 40%, право собственности на объект за ответчиком не зарегистрировано, суд пришел к обоснованному выводу, что истец обращаясь в суд с заявленными требованиями о признании права собственности на неоконченный строительством объект недвижимости избрал ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку в рассматриваемом случае истец в силу п. п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ имеет право требовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.

Кроме того, как следует из материалов дела определением Арбитражного суда Калининградской области от 13 декабря 2017 года в отношении ООО «ТАЭЛЬ» введена процедура банкротства – наблюдение, назначен временный управляющий. Согласно представленной временным управляющим информации основная сумма долга Общества перед кредиторами составляет 78529222,85 рублей, в дальнейшем планируется рассмотрение требований на сумму 250000000 рублей. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21 июня 2018 года в отношении ООО «ТАЭЛЬ» введена процедура банкротства – конкурсное производство, в рамках которой кредиторы вправе защитить свои права посредством подачи заявлений о включении в реестр требований кредиторов.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Кузовлева С.Р. не оспаривала то обстоятельство, что Кузовлев С.Р. в рамках процедуры банкротства ООО «ТАЭЛЬ» обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов с требованием в отношении уплаченных по договору денежных средств.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных Кузовлевым С.Р. исковых требований.

Доводы жалобы об обратном направлены на переоценку представленных в дело доказательств, которые судом проверены и надлежаще оценены, а также основаны на неверном толковании норм материального права, что само по себе отмены решения суда не влечет.

Оснований для иной правовой оценки представленных в дело доказательств судебная коллегия не усматривает.

Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 15 июня 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: