Решение по делу № 2-957/2023 (2-5933/2022;) от 26.08.2022

    Дело №

    УИД: №

        Р Е Ш Е Н И Е

    ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ года                                                        <адрес>

    Свердловский районный суд <адрес> в составе:

    председательствующего судьи ФИО13

    с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 – ФИО11

    ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 и его представителя ФИО8

    представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ПАО «Красфарма» ФИО9

    представителя третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ООО «Пакет», ООО «Александрия» ФИО8

    при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО7

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о взыскании пени по договору аренды, судебных расходов и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

    У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности пени за период в размере 2 528 956 руб. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины 20 845 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих истцу на праве собственности. В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды арендатор (ответчик) обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и платежи в счет выкупа. Размер и сроки внесения арендной платы определены в пунктах 4.2 и 4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и приложения №, являющейся неотъемлемой частью договора аренды. Вместе с тем, в нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды, ответчик за период с мая 2019 года по август 2022 года свои обязательства по внесению арендных и выкупных платежей не выполнял в полном объеме, на претензию врученную ответчику ДД.ММ.ГГГГ, ответ истцом не получен. Пунктом 6.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № стороны установили, что в случае просрочки арендатором исполнения договора (уплаты арендных и выкупных платежей) предусматривается взыскание с него пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Начисление пени начинается по истечении одного месяца с момента просрочки, в связи с чем, истец обратился с указанными требованиями в суд (том 1 л.д. 5-7).

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил требования и просил взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 509 971 руб. 94 коп. (с учетом остатка суммы обеспечительного платежа в размере 154 835,50 руб. истец просил зачесть в счет оплаты неустойки) и взыскать с ответчика 2 355 136,40 руб.

Истец ФИО3 обратился с самостоятельным иском к ФИО2 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, предусмотренные договором аренды с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: нежилое помещение №, площадью 1230,4 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46; нежилое помещение №, площадью 107,6 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46; нежилое помещение №, площадью 27,5 кв.м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 349 кв. м, кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 71 кв.м, кадастровый №; земельный участок, категория    земель: земли населенных    пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 133 кв.м, кадастровый №; земельный    участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 34 кв.м, кадастровый №; земельный    участок, категория земель: земли    населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 724 кв.м., кадастровый №.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № аренды вышеуказанных нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа. По условиям заключенного договора в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истец полностью оплатил ответчику выкупную стоимость переданных по договору аренды объектов недвижимости и причитающиеся арендные платежи, что подтверждается актом сверки, подписанным ФИО2, а также представленными платежными поручениями. Поскольку обязанность по оплате арендной платы и выкупных платежей исполнена истцом полностью, в соответствии с п. 5.4.1 заключенного договора ФИО3 обратился к ФИО2 с просьбой расторгнуть договор аренды с правом выкупа и заключить с истцом договор купли-продажи объектов на условиях, предусмотренных п. 5.2.1 договора аренды с правом выкупа. Отправка проекта договора купли-продажи в адрес ФИО2 подтверждается почтовым отправлением с описью вложения. До настоящего времени, ФИО2 обязанность по заключению договора купли-продажи объектов недвижимого имущества не исполнила. Учитывая, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, истец обратился в суд с указанными требованиями (том 1 л.д. 121-122).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные гражданские дела, возбужденные по искам обеих сторон соединены в одно производство (том 1 л.д. 232).

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2, будучи извещенная о времени, месте и дате судебного заседания, в суд не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя ФИО11 (полномочия проверены), которая будучи в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточненного расчета пени, просила их удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что последний платеж от ответчика по возникшим договорным отношениям произошел ДД.ММ.ГГГГ. От ФИО12 не поступало предложений заключить договор купли-продажи объектов недвижимости, поскольку платежи вносились им несвоевременно. В настоящее время, считает, что ФИО12 пользуется недвижимостью незаконно, истец готова вернуть ответчику выкупную стоимость имущества. Если бы не было ситуации по просрочке более 2-х месяцев, то они бы заключили с ФИО12 договор купли-продажи, однако платежей не было, поэтому они обратились в Росреестр за расторжением договора. Имеется переписка между сторонами, которая подтверждает, что ФИО12 был уведомлен о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ он и внес оставшиеся денежные средства. С самого начала заключения договора у ФИО12 были просрочки по оплате. Заключенный договор между сторонами, устраивал сторону истцу, но в связи с нерегулярностью внесения платежей по договору, претензии у истца к ФИО12 имелись. ФИО2 постоянно звонила ФИО12 и напоминала об оплате, также истцом направлялись в адрес ФИО12 акты сверки, которые подписывались сторонами. За период с июня по ноябрь 2022 года ФИО12 платежи не вносил, однако денежных средств внесенных ранее хватило до ДД.ММ.ГГГГ. Затем оплата поступила в ноябре 2022 года, поэтому истец приняла решение в одностороннем порядке расторгнуть договор. Поскольку платежи ответчиком вносились несвоевременно, они производят начисление неустойки в соответствии с условиями договора после 10 числа каждого месяца в размере 1%, если нет платежа, то идет начисление неустойки. По встречным требованиям ФИО12 возражала, полагала оснований для удовлетворения требований не имеется по изложенным выше основаниям, представив письменные возражения (том 1 л.д. 185-187).

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 и его представитель ФИО8 (полномочия проверены), будучи в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивали в полном объеме и по существу полагали, что договор аренды, которым предусмотрен выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи, платежи имеют двойной статус – арендной платы и выкупной платы, которая устанавливается арендатором не за пользование имуществом, а за приобретение на него права собственности и обязанностью арендатора является только внесение арендной платы, тогда как внесение выкупной цены является его правом. Все платежи по договору осуществлялись от имени ООО «Антей» и ООО «Александрия», которые принимались истцом от третьих лиц и ФИО2 возражений по этому поводу не высказывала. ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 было произведено три платежа на сумму каждый 236 462 руб., таким образом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ все выкупные платежи ФИО12 были оплачены. Не была оплачена до конца только сумма аренды, которая была полностью закрыта впоследствии. Всего ФИО12 было уплачено по договору 29 000 000 руб., тогда как по заключенному договору № общая сумма к оплате выкупных и арендных платежей составляет 28 500 000 руб. Таким образом, на дату ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 переплатил 500 000 руб., которые не учтены ФИО2 при расчете неустойки. Таким образом, просрочки оплаты выкупных платежей на момент расторжения ФИО2 договора не имелось, в связи с чем, отказ ФИО2 от договора произведен в нарушение условий договора, который предусматривает наличие просрочки, как по выкупным, так и по арендным платежам, в связи с чем, к истцу переходит право собственности на объекты недвижимости. Что касается требований о взыскании неустойки просили применить срок исковой давности, с учетом обращения истца в суд ДД.ММ.ГГГГ и заявленного периода неустойки первоначально с ДД.ММ.ГГГГ. Полагали, что начисление неустойки не может быть ранее ДД.ММ.ГГГГ. Также просили учесть наличие переплаты в размере 500 000 руб., отсутствие задолженности по выкупной цене с июля 2022 года и при определении размера неустойки применить положения ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ПАО «Красфарма» ФИО9 (полномочия проверены) будучи в судебном заседании полагала требования ФИО2 законными и обоснованными, по требованиям ФИО12 возражала о чем представила письменные пояснения из которых следует, что нельзя рассматривать заключенный между сторонами договор как смешанный. Кроме того, у ФИО12 имелись просрочки по внесению платежей, в связи с чем, у ФИО2 имелись основания для расторжения договора.

              Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ООО «Пакет», ООО «Александрия» - ФИО8 (полномочия проверены), будучи в судебном заседании исковые требования ФИО3, поддержал по иску ФИО2 возражал.

             Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Согласно пунктов 1, 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно положений ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор, предусматривающий выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

С учетом правовой природы рассматриваемого договора при расторжении или прекращении по иным основаниям договора аренды с правом выкупа прекращается обязательство арендодателя по передаче в собственность арендатора имущества, являющегося предметом договора, а также обязательство арендатора по выплате суммы стоимости указанного имущества, соответственно, оснований для удержания арендодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены арендованного имущества, не имеется.

Иное толкование закона, предусматривающее сохранение у арендодателя как имущества, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа, так и платежей, полученных в счет стоимости указанного имущества, противоречит положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости неосновательного обогащения.

Следует отметить, что правовая природа договора аренды, предусматривающего, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, имеет сходную правовую природу с договором лизинга с условием выкупа предмета лизинга, являющимся одним из видов договора аренды, в связи с чем, к спорным правоотношениям применимы разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", учитывая, что в силу части первой статьи 3 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 8-ФКЗ, разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, упраздненного Законом Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2-ФКЗ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1 названного Постановления Пленума, расторжение договора выкупного лизинга, в том числе по причине допущенной лизингополучателем просрочки уплаты лизинговых платежей, не должно влечь за собой получение лизингодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении лизингополучателем договора в соответствии с его условиями (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).

В то же время расторжение договора выкупного лизинга по причине допущенной лизингополучателем просрочки в оплате не должно приводить к освобождению лизингополучателя от обязанности по возврату финансирования, полученного от лизингодателя, внесения платы за финансирование и возмещения причиненных лизингодателю убытков (статья 15 ГК РФ), а также иных предусмотренных законом или договором санкций.

В связи с этим расторжение договора выкупного лизинга порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой согласно правилам, приведенным в следующих пунктах данного постановления.

В частности, в пункте 3.2 Постановления указано, что если полученные лизингодателем от лизингополучателя платежи (за исключением авансового) в совокупности со стоимостью возвращенного ему предмета лизинга меньше доказанной лизингодателем суммы предоставленного лизингополучателю финансирования, платы за названное финансирование за время до фактического возврата этого финансирования, а также убытков лизингодателя и иных санкций, установленных законом или договором, лизингодатель вправе взыскать с лизингополучателя соответствующую разницу.

Таким образом, из приведенных разъяснений следует, что стороны договора аренды, предусматривающего переход предмета аренды в собственность арендатора в случае выплаты его стоимости, имеют право на взаимное предоставление по договору, в случае, если арендатор не осуществил полную оплату стоимости арендованного имущества, в частности, арендатор вправе требовать возврата суммы уплаченных им платежей в счет покупной стоимости имущества, а арендодатель - вправе получить плату за пользование указанным имуществом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа, по которому, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, стр. 46, индивидуальные характеристики которых приведены в п. 1.2 настоящего Договора с правом выкупа, в состоянии пригодном для использования в соответствии с целями и на условиях, определенных настоящим Договором (том 1 л.д. 8-21).

Индивидуальные характеристики помещений и их назначение: - нежилое помещение №, площадью 1230,4 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- нежилое помещение №, площадью 107,6 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- нежилое помещение №, площадью 27,5 кв.м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46.

Пункт 1.3 предусматривает, что Арендотель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, индивидуальные характеристики которых приведены в п. 1.4 настоящего договора с правом выкупа, в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и на условиях, определенных настоящим Договором.

Индивидуальные характеристики земельных участков и их назначение: - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 349 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 71 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 133 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 34 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли    населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 724 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Пункт 1.5 договора предусматривает, что Арендатор вправе выкупить помещения и земельные участки.

Пунктом 1.7 предусмотрено заключение договора на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разделом 4 предусмотрен порядок расчетов по договору, где арендатор вносит арендую плату за пользование ежемесячно в размере согласно графику платежей (Приложение №), не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

Платежи в счет выкупа арендатор перечисляет ежемесячно в размере согласно графику платежей (Приложение №), не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

Из Приложения № следует, что в месяц предусмотрено внесение платежа в размере 500 000 руб. из которых: 180 000 руб. – сумма арендного платежа и 320 000 руб. – сумма выкупного платежа (том 1 л.д. 25-26).

Разделом 5 договора предусмотрено право арендатора выкупить арендованное имущество и земельный участок, которое возникает после полной оплаты всей суммы арендной платы и выкупных платежей.

Пунктом 5.2.1 определено, что общая цена договора из арендных и выкупных платежей составляет 28 500 000 руб., из них стоимость помещений в размере 16 500 000 руб., стоимость земельных участков определяется в размере 12 000 000 руб.

Кроме того, условиями договора (пункт 13.1) предусмотрено внесение оплаты обеспечительного платежа в размере 500 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 20).

Разделом 6 договора (пункт 6.2) предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей, установленных разделом 5 договора, в срок начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Начисление пени по истечении одного месяца с момента просрочки.

По акту приема-передачи помещений и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное имущество передано арендатору (том 1 л.д. 22-23).

Согласно представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что собственником недвижимого имущества, являющего предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2, где имеются сведения об ограничении прав на объекты недвижимости, в связи с наличием договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3 (том 1 л.д. 27-69).

Согласно представленных ФИО2 выписок по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поступило 916 000 руб. (том 3 л.д. 184-185), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поступило 5 764 000 руб. (том 3 л.д. 186-188), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует, что в счет оплаты по договору поступило 5 190 040 руб. (том 1 л.д. 81-86), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поступило – 3 464 377,48 руб. (том 1 л.д. 78-80), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поступило – 6 550 000 руб. (том 1 л.д. 73-77), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поступило – 6 246 386 руб. (том 1 л.д. 71-72).

Всего поступило за вышеуказанный период 28 130 803,48 руб.

Согласно платежный поручений за период времени с 2017 года по 2022 годы, представленных ФИО3 и расписок ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что всего ФИО3 по договору аренды оплачено 29 000 000 руб., из которых 500 000 руб. - обеспечительный платеж, оплаченный пятью суммами: 100 000 руб. и 80 000 руб. (расписки ФИО2) и 220 000 руб., 15 000 руб., 85 000 руб. (оплачено платежными поручениями от ноября 2017 года). (том 2 л.д. 19-230).

ДД.ММ.ГГГГ истец вручила ФИО3 претензию об оплате неустойки на период ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 169 449,50 руб. (том 1 л.д. 70).

В обоснование требований, истец ссылается на наличие у ФИО3 задолженности по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 509 971,94 руб., представив расчет задолженности (том 3 л.д. 214-215).

Сторона ответчика с представленным расчетом задолженности по неустойке не согласна, представила контррасчет неустойки (том 3 л.д. 21-22).

Проверяя расчеты обеих сторон, а также представленные платежные документы, акты сверки взаиморасчетов, суд установил, что на период расчета неустойки, заявленный истцом с ДД.ММ.ГГГГ у ФИО3 имелась задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по платежам в размере 1 829 000 руб. (том 3 л.д. 204).

              Вместе с тем, истец предъявляет и указывает на ДД.ММ.ГГГГ для расчета неустойки задолженность ФИО3 в размере 1 329 000 руб. за минусом 500 000 руб. внесенных ФИО3 в счет обеспечительного платежа (том 3 л.д. 214-215).

              Таким образом, расчет неустойки, произведенный истцом, согласуется с актами сверки взаиморасчетов, подписанных обеими сторонами и не оспоренными ими, а также представленными в материалы дела платежными документами.

              При таких обстоятельствах, разрешая исковые требования ФИО2 о взыскании неустойки по несвоевременному внесению платежей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит их законными и обоснованными.

              Стороной ответчика заявлено ходатайство о снижении неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

           При таких обстоятельствах, исходя из требований ст. ст. 17, 55 Конституции России, соблюдения баланса прав и интересов сторон, а также баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, исходя из принципа разумности и соразмерности, баланса интересов сторон, периода просрочки исполнения обязательств, заявленного истцом, конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным взыскать неустойку, расчетный размер которой составляет сумму исходя из расчета: период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 509 971,94 руб.

          Вместе с тем, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию с ответчика ФИО3, неустойку до 1 000 000 руб. с учетом периода просрочки исполнения обязательства, гашения имеющейся задолженности, которая полностью была погашена ФИО3 в апреле 2022 года путем внесения суммы в размере 2 267 000 руб., в связи с чем, на последующие платежи у ФИО3 имелась переплата, с учетом несоразмерности заявленной истцом неустойки по отношению к самой сумме выплаченной ФИО3 по договору в размере 29 000 000 руб., с учетом компенсационной природы неустойки, а также объективных обстоятельств несвоевременного исполнения обязательств по договору в 2020 году (период коновируса), который впоследствии отразился на возникновении задолженности по платежам.

При этом, суд учитывает, что в силу положений пунктов 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимые расходы.

Согласно положениям ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

          При этом в силу пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" следует, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела, истцом понесены расходы на оплату услуг представителя ФИО11 по договору оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 руб., что подтверждается договором, квитанцией на оплату в сумме 30 000 руб. и нотариальной доверенностью выданной ФИО2 на представителя ФИО11 (том 1 л.д. 95-98).

Оценив обстоятельства настоящего дела, объем оказанных представителем услуг (подготовка и подача процессуальных документов, участие представителя истца в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), учитывая факт несения истцом судебных расходов по оплате юридических услуг, исходя из принципа разумности и справедливости, а также необходимости соблюдения баланса прав, участвующих в деле лиц, суд считает, что заявленная ко взысканию сумма судебных расходов на оплату юридических услуг в общем размере 30000 руб. является обоснованной и разумной.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 подлежат документально подтвержденные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 845 руб. (том 1 л.д. 2).

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что за период времени с ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленных ФИО3 платежных поручений и расписок ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что всего ФИО3 по договору аренды оплачено 29 000 000 руб., из которых 500 000 руб. - обеспечительный платеж, оплаченный пятью суммами: 100 000 руб. и 80 000 руб. (расписки ФИО2) и 220 000 руб., 15 000 руб., 85 000 руб. (оплачено платежными поручениями от ноября 2017 года). Оставшаяся сумма в размере 28 500 000 руб. оплачена ФИО3 за период с декабря 2017 года по ноябрь 2022 года платежными поручениями (том 2 л.д. 19-230).

Согласно сверки взаиморасчетов, платежных поручений и выписок по счету следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внес платеж в размере 2 267 000 руб., тем самым погасив имеющуюся задолженность по платежам, в связи с чем, у ФИО3 образовалась переплата в размере 1 237 000 руб., которая распределилась на последующие платежи.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внес три платежа на сумму каждый в размере 236 462 руб., итого 709 386 руб., тем самым погасив выкупные платежи в полном объеме.

Имеющаяся у ФИО3 переплата на май 2022 года в размере 1 446 386 руб. была впоследствии распределена на платежи по арендной плате и на ДД.ММ.ГГГГ образовалась просрочка на сумму 53 614 руб.

На ДД.ММ.ГГГГ (срок окончания договора аренды) у ФИО3 имелась задолженность в размере 553 614 руб., то есть в размере одного месяца просрочки.

Завершающий платеж по договору ФИО3 внес ДД.ММ.ГГГГ в размере 1053 614 руб. (том 3 л.д. 215).

Согласно условий заключенного договора (пункт 3.1.2) следует, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении арендатором условий договора, в частности просрочки оплаты арендной платы и выкупных платежей более чем на 2 месяца (том 1 л.д. 13).

Кроме того, условиями договора предусмотрено, что о досрочном расторжении договора арендодатель обязуется уведомить арендатора как минимум за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 3.1.2).

Между тем, судом установлено, что посредством телефонной связи ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уведомила ФИО3 о расторжении договора аренды (том 1 л.д. 228).

Тогда как, фактически ФИО2 расторгла договор аренды ДД.ММ.ГГГГ, обратившись в органы Росреестра с соответствующим заявлением и получив ДД.ММ.ГГГГ выписки из ЕГРН на объекты недвижимости (том 1 л.д. 192-224).

Разрешая заявленные исковые требования ФИО3, по существу, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что исходя из условий заключенного сторонами договора аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа, у арендодателя ФИО2 при установленных судом обстоятельствах отсутствовали основания для одностороннего расторжения договора аренды с правом выкупа, поскольку судом не установлено фактов нарушения ФИО3 обязательств по договору аренды, которые бы давали арендатору такое право.

Судом установлено, что на ДД.ММ.ГГГГ (срок окончания договора аренды) у ФИО3 имелась задолженность по платежам в размере 553 614 руб., то есть в размере одного месяца просрочки, что с учетом условий заключенного между сторонами договора, не давало арендодателю ФИО2 оснований для одностороннего расторжения договора аренды, а сам по себе факт наличия задолженности по пени у ФИО3 не свидетельствует о наличии таких оснований.

Из материалов дела следует, что всего ФИО3 уплачено по договору № руб., тогда как общая сумма к оплате выкупных и арендных платежей составляет 28 500 000 руб.

Сам по себе факт внесения ФИО3 завершающего платежа с переплатой в ДД.ММ.ГГГГ года (за рамками срока действия договора) при внесении практически полной оплаты по договору на ДД.ММ.ГГГГ года в общей сумме 27 9456 386 руб. (29 000 000 руб. – 1 053 614 руб.) не свидетельствует о наличии у ФИО2 оснований для одностороннего расторжения договора аренды с правом выкупа.

Анализируя условия заключенного между сторонами договора, касающиеся установления выкупной стоимости недвижимого имущества и перехода права собственности после оплаты выкупной цены, указание назначения платежей, вносимых ФИО3 как арендной платы и выкупной платы, с учетом того, что плата, предусмотренная договором, внесена ФИО3 в полном объеме в ноябре 2022 года (даже с переплатой в 500 000 руб. исходя из стоимости недвижимого имущества) и на срок окончания действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) у ФИО3 имелась задолженность в размере 553 614 руб., то есть в размере одного месяца просрочки, что не давало арендодателю право на односторонне расторжение договора аренды с правом выкупа, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования ФИО3 о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, подлежат удовлетворению.

          При этом суд исходит также из того, что договор аренды, которым предусмотрен выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи, поскольку платежи по договору имеют двойной статус – арендной платы и выкупной платы, которая устанавливается арендатором не за пользование имуществом, а за приобретение на него права собственности и обязанностью арендатора является только внесение арендной платы, тогда как внесение выкупной цены является его правом.

           С учетом, установленных обстоятельств по делу, суд находит требования ФИО3 законными и обоснованными.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

По смыслу вышеуказанных норм закона, обеспечение иска представляет собой совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Данный институт защищает права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта. Основанием для отмены обеспечительных мер является изменение или отпадение обстоятельств, наличие которых послужило основанием для принятия обеспечительных мер.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3, суд считает необходимым отменить меры по обеспечения иска, принятые определением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> совершать какие-либо регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, поименованного договором № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о взыскании пени по договору аренды, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 неустойку по договору № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя 30 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 20 845 руб.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на объекты недвижимости, предусмотренные договором № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

- нежилое помещение №, площадью 1230,4 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- нежилое помещение №, площадью 107,6 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- нежилое помещение №, площадью 27,5 кв.м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 349 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 71 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 133 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 34 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли    населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 724 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> совершать какие-либо регистрационные действия в отношении следующего недвижимого имущества:

- нежилое помещение №, площадью 1230,4 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- нежилое помещение №, площадью 107,6 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- нежилое помещение №, площадью 27,5 кв.м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, стр. 46;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 349 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 71 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 133 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 34 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли    населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 724 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                      Ю.В. Солодовникова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий судья                                                      Ю.В. Солодовникова