Решение по делу № 2-1519/2018 от 13.03.2018

Дело№2-1519/18

Решение

Именем Российской Федерации

19 апреля 2018 года                             г. Саратов

Заводской районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Галицкой Е.Ю.,

при секретаре Кутурженко А.В.

с участием истца Сенотрусовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сенотрусовой О. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Инвест» о признании права собственности на объекты недвижимости,

установил:

Сенотрусова О.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Инвест» о признании права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований указала, что 30 апреля 2013 года между ней и ООО «Град - Инвест» заключен договор о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова.

Предметом договора является порядок и условия участия дольщика в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова. В соответствии с условиями договора дольщик обязуется передать застройщику денежные средства, а последний обязуется передать дольщику имущественно право на долю в строящемся объекте с выделением доли в натуре - квартир №<№>. Обязательства по оплате выполнены истцом своевременно и надлежащим образом, что подтверждается финансовыми справками от 28 мая 2013 года.

В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию. Указанному объекту недвижимости присвоен официальный адрес г. Саратов, <адрес> А. Права требования на квартиры №<№> переданы истцом третьим лицам до введения дома в эксплуатацию. Квартиры <№> до настоящего времени по акту - приема передачи истцу не переданы, в связи с чем истец лишена возможности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости и вынуждена обратиться в суд с данным иском, заявила требование о признании за ней права собственности на квартиры №<№>, расположенные по адресу г. Саратов, ул. <адрес>А.

В судебном заседании истец Сенотрусова О.В. исковые требования поддержала в полном объеме, в обоснование привела доводы, аналогичные, изложенным в иске, указала на наличие дополнительного соглашения к договору замены стороны в обязательстве от 24 мая 2012 года, согласно которому она, являясь «передающей» стороной указанного договора в соответствии с п. 3 договорилась с принимающей стороной о цене договора -15 400 000 руб., которую принимающая сторона обязуется оплатить передающей стороне путем заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве нежилых и жилых помещений ориентировочно общей площадью 1 525 кв.м. в многоэтажном жилом доме. В связи с чем, просила признать за ней право собственности на квартиры №<№>, расположенные по адресу г. Саратов, ул. <адрес>А.

Ответчик ООО «Град- Инвест» о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Третьи лица управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о Саратовской области, межрегиональное управление по Приволжскому федеральному округу, управление федеральной налоговой службы по Саратовской области о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки не известили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01 апреля 2005 г.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1 статьи 6).

В соответствии со статьей 309 и статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В судебном заседании установлено, что 27 октября 2011 года между <данные изъяты> (передающая сторона) и Сенотрусовой О.В. и Абасовым А.В. заключен договор замены стороны в обязательстве в соответствии с которым переданы права и обязательства по договору аренды земельного участка № <№>-2 от 11 августа 2011 года, заключенного на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» <№> от 38 июля 2011 года, находящемуся по адресу г. Саратов, <адрес> около <адрес> для разрешения отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м. общей площади. Передача прав по настоящему договору производится путем передачи 10 000 руб. передающей стороне до подписания договора.

20 сентября 2011 года Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» выдано заключение о возможности изменения (установления) разрешенного вида использования земельного участка площадью 2697 кв.м. с кадастровым номером <№> имеющего разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли. Общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу <адрес>, возле <адрес> г. Саратова на разрешенный вид использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Согласно постановлению администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16 апреля 2012 года <№> изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 2697 кв.м. с кадастровым номером <№> расположенного по адресу <адрес>, возле <адрес> г. Саратова на разрешенный вид использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки

24 мая 2012 года между Сенотрусовой О.В., Абасовым А.В. и ООО «Град- Инвест» в лице директора Абасова А.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, передача прав по настоящему договору производится в целях строительства на указанном земельном участке многоэтажного жилого дома, в строительстве которого будут принимать участие стороны, передающая сторона в качестве дольщика, а принимающая сторона в качестве застройщика. Стороны договорились о цене договора 15 400 000 руб., которую принимающая сторона обязуется оплатить передающей стороне путем заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения общей площадью ориентировочно 2 200 кв.м. в многоэтажном жилом доме. Принимающая сторона обязуется получить разрешение на строительство объекта в срок не позднее 31 декабря 2012 года.

Согласно абз. 2 и 3 ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Следовательно, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

30 апреля 2013 года между Сенотрусовой О.В. и ООО «Град - Инвест» заключен договор о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова, который зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 27 мая 2013 года, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов <№>.

Предметом договора является порядок и условия участия дольщика в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова.

    В силу п.1.3 договора дольщик обязуется передать застройщику денежные средства, а последний обязуется передать дольщику имущественное право на долю в строящемся объекте с выделением доли в натуре квартир со следующими номерами №<№>

    Из п.2.2.1 договора следует, что дольщик обязуется оплатить стоимость имущественного права на долю – квартиры в расчет 10 000 руб. за 1 кв.м. на общую сумму 7 626 200 руб. в соответствии с условиями настоящего договора.

    Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 31 декабря 2015 года (п.2.1.2).

    В соответствии с п. 2.5 договора моментом полной оплаты стоимости имущественного права на долю признается подписание застройщиком акта о выполнении обязательств по оплате за указанные квартиры.

    Согласно п. 3.1. общая стоимость настоящего договора составляет 7 626 200 руб. и уплачивается дольщиком до подписания настоящего договора.

    Из п. 3.2. договора следует, что все расчеты по настоящему договору производятся в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа.

    Согласно п. 1.5. договора о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова от 30 апреля 2013 года в качестве способа обеспечения исполнения обязательства застройщика выступает залог права аренды земельного участка площадью 2697 кв.м. с кадастровым номером <№> по адресу <адрес>, возле <адрес> г. Саратова на разрешенный вид использования для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

    Из выписки ЕГРП на недвижимое имущество от 13 апреля 2018 года следует, что 27 мая 2013 года зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости земельного участка площадью 2697 кв.м. с кадастровым номером <№> на основании Договора о долевом участии в строительстве с приложениями oт 30 апреля 2013 г., дата регистрации 27 мая 2013, <№>.

    Согласно акту зачета однородных требований от 30 апреля 2013 года задолженность Сенотрусовой О.В. и Абасова А.В. по договору о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова от 30 апреля 2013 года перед ООО «Град- Инвест» составляет 15 400 000 руб. и задолженность ООО «Град- Инвест» по договору замены стороны в обязательстве от 24 мая 2012 года перед Сенотрусовой О.В., Абасовым А.В. также составила 15 400 000 руб.. в связи с чем, стороны руководствуясь ст.410 ГК РФ пришли к соглашению о полном прекращении обязательств путем зачета однородных встречных требований, строк которых наступил.

    После указанного акта зачета однородных требований, 28 мая 2013 года между ООО «Град- Инвест» и Сенотрусовой О.В. заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова от 30 апреля 2013 года, согласно которому пункт 2.2.1 изложен в следующей редакции: «оплатить стоимость имущественного права на долю квартиры на общую сумму 7 700 000 руб. в соответствии с условиями настоящего договора», пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции - «п.3.1. Общая стоимость настоящего договора составляет 7 700 000 руб. в соответствии с условиями договора, из них 6 937 750 руб. идет на возмещение затрат на строительство объекта и 726 620 руб. на оплату услуг застройщика из расчета 1000 руб. с 1 кв.м. и уплачивается дольщиком до 01 июня 2013 года».

    Таким образом, порядок оплаты по договору о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова, измен не был, но установлен новый срок оплаты суммы 726 620 руб. до 01 июня 2013 года.

В подтверждение факта оплаты по договору долевого участия в строительстве от 30 апреля 2013 года Сенотрусовой О.В. представлены финансовые справки от 28 мая 2013 года с указанием сумм произведенной оплаты имущественного права без ссылки на указанный акт зачета однородных требований от 30 апреля 2013 года.

Вместе с тем, в соответствии с действующим законодательством подтверждением оплаты являются первичные финансовые документы - приходные кассовые ордера, платежные поручения, кассовые чеки. Указанные документы в подтверждение оплаты путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, или путем внесения денежных средств в кассу застройщика, или иным не запрещенным действующим законодательством, истцом суду не представлены.

Кроме того, Сенотрусовой О.В. не представлены документы, свидетельствующие о внесении ею денежных средств в размере 726 620 руб. на оплату услуг застройщика из расчета 1000 руб. с 1 кв.м. в срок до 01 июня 2013 года, исходя из условий дополнительного соглашения от 28 мая 2013 года к договору о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>, около <адрес> г. Саратова от 30 апреля 2013 года

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3 статьи 5 Федерального закона).

Принимая во внимание приведенные выше требования норм материального права, а также условия договора, заключенного сторонами, а равно то, что Сенотрусовой О.В. не представлены суду доказательства, однозначно подтверждающие соблюдение ею условий договора в части полной оплаты стоимости квартир <№>, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <№> ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░. ░░░░░░░, <░░░░░>», ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░:                                     ░.░. ░░░░░░░░