Решение по делу № 3а-435/2016 от 24.05.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 июля 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Шабер И.С.,

с участием:

представителя административного истца – Осиповой Ю.А.,

представителя заинтересованного лица Администрации г.о. Самара - Спиридоновой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-435/2016 по административному исковому заявлению АО «Приват Билдин» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

АО «Приват Билдин» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 01.01.2013 г. и составляет 78 321 806,28 рублей.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости указанного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2013 г.

Согласно отчету ФИО1. № № г. по состоянию на 01.01.2013 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 44 854 406 рублей.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № № г. <данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, АО «Приват Билдин», с учетом уточнений, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. в размере его рыночной стоимости, что составляет 44 854 406 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца – Осипова Ю.А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Самара - Спиридонова О.А., действующая на основании доверенности, разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд считает требование АО «Приват Билдин» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

    В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что АО «Приват Билдин» на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ г., утвержденного решением общего собрания участников ООО «Приват Билдин» № № на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Право собственности АО «Приват Билдин» на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права серии № г. (л.д. 12 Т.1).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 03.09.2012 г.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 по состоянию на 01.01.2013 года, составляет 78 321 806,28 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ФИО1 № № г., согласно которого, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 44 854 406 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ г. <данные изъяты>» дано положительное заключение № № о соответствии вышеуказанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный отчет, 28.12.2015 г. АО «Приват Билдин» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением № 62-919 о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Ответом от 31.12.2015 г. за № 81-3140 Комиссия вернула истцу указанное заявление в связи с тем, что к нему не было приложено положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа.

18.02.2016 г. АО «Приват Билдин» повторно обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № № года заявление АО «Приват Билдин» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: сведения раздела 6.3 противоречат данным раздела 12 в части применяемых подходов к оценке и весов подходов – п. 5 ФСО № 3, отсутствуют диапазоны значений ряда факторов стоимости в разделе «Анализ рынка» - п. 11 ФСО № 7, что не позволяет определить необходимость введения корректировок – п. 22 ФСО № 7; нарушен порядок проведения оценки – в разделе «Анализ сегмента рынка…» приведен вывод об отсутствии необходимости введения корректировок по отдельным элементам сравнения, т.е. по расчету стоимости сравнительным подходом. Таким образом, можно сделать вывод о том, что анализ рынка, проводился оценщиком для оценки методом сравнения продаж - п. 5 ФСО №3; не ясно, почему оценщик использовал только два открытых источника информации для выбора объектов-аналогов, причем не по принципу максимального приближения к дате оценки, объем доступных оценщику рыночных данных неполный – п. 11 ФСО №7; выбор объектов аналогов произведен в нарушение правил их отбора, установленных самим же оценщиком – на стр. 42 указано, что аналоги не должны иметь железнодорожной ветки, однако выбран аналог №2 с ж/д веткой. Таким образом, объем доступных оценщику рыночных данных описан неверно, т.к. при возможности использования в качестве аналогов объектов с ж/д веткой необоснованно в указанную выборку не включены объекты, приведенные на стр. 72 и 73. Нарушены п. 11 и 22 ФСО №7; в соответствии с выбором элементов сравнения на стр. 42-44 отчета оценщик осуществляет сравнение по тем элементам сравнения, которые прямо указаны в объявлении или могут быть достоверно подтверждены, при этом информация по ряду факторов стоимости (элементам сравнения) отсутствуют. Отчет вводит в заблуждение – п. 5 ФСО №3; вывод на стр. 49 содержит указание на рыночную стоимость здания, а не объекта оценки - п. 5 ФСО № 3.

Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в несоответствии отчета требованиям ФСО № 3, ФСО №7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка судом по ходатайству представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. Проведение экспертизы было поручено ООО «<данные изъяты>», согласно заключению которого № № г., рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2013 года составляет 44 470 000 рублей.

Сторонами экспертное заключение не оспорено, административный истец и представитель заинтересованного лица - Администрации г.о. Самара с ним согласились.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» № № г. по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Суд также отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости г. Самара; отобранные экспертом 3 объекта-аналога, с видом разрешенного использования земельных участков для размещения производственно-складских объектов, актуальных на дату исследования, расположенных в <адрес> районе г. Самара наиболее полно отражают зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, расчеты, проведенные данным методом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2013 года. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № № года признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» № № от 11.07.2016 года в размере 44 470 000 рублей, а требования АО «Приват Билдин» в указанной части удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Довод истца о том, что заявление 62-919 о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка подано им в Комиссию 28.12.2015 г., судом был проверен. Действительно, 28.12.2015 г. АО «Приват Билдин» подало в Комиссию указанное заявление, однако, 31.12.2015 г. Комиссия письмом за № 81-3140 заявление АО «Приват Билдин» вернула, поскольку к нему не было приложено положительное экспертное заключение, составленное в форме электронного документа. Данный ответ Комиссии от 31.12.2015 г. заявителем не обжалован. 18.02.2016 г. АО «Приват Билдин» обратилось вновь в Комиссию с заявлением № 62-62 о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка, 09.03.2016 г. решением Комиссии заявление истца было отклонено. Данное решение также не обжаловалось. Таким образом, датой обращения АО «Приват Билдин» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области следует считать 18.02.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования АО «Приват Билдин» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: 63<данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 44 470 000 рублей.

Датой обращения АО «Приват Билдин» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 18.02.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.07.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.