Решение по делу № 33-2024/2020 от 23.04.2020

Апелляционное дело № 33-2024/2020

УИД 21RS0023-01-2019-007284-25

Судья Данилин Е.М.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 мая 2020 года г.Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А., Степановой З.А.,

при секретаре судебного заседания Львовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Германовой Т.В. к ООО «СК «Гарант» о признании права собственности на жилое помещение, поступившее по апелляционной жалобе ООО «СК «Гарант» на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 25 февраля 2020 года, которым постановлено:

«Признать право собственности Германовой Татьяны Васильевны на квартиру по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Взыскать с ООО «СК «Гарант» в пользу Германовой Татьяны Васильевны в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 300 руб.

Взыскать с ООО «СК «Гарант» в доход бюджета г.Чебоксары госпошлину 13964,62 руб.»

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Германова Т.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант» (далее ООО «СК «Гарант») о признании права собственности на <данные изъяты> квартиру №, расположенную во втором подъезде, на четвертом этаже многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>, ранее строительный адрес: <адрес>, кадастровый номер №.

В обоснование требований указала, что 30 октября 2009 года между ООО «Высота» и ООО «Управление отделочных работ» был заключен договор № 3039 об участии в долевом строительстве квартиры № по адресу: <адрес> Обязательство по оплате стоимости квартиры ООО «Управление отделочных работ» исполнено полностью, что подтверждено справкой б/н от 17 сентября 2010 года. Между Германовой Т.В. и ООО «Управление отделочных работ» 8 декабря 2010 года заключен договор уступки прав требований указанной квартиры, зарегистрированный 13 декабря 2010 года Управлением Росреестра по Чувашской Республике за №21-21-01/22/2010-201. Германова Г.В. полностью оплатила стоимость квартиры ООО «Управление отделочных работ». Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО «Высота» было признано банкротом. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 ноября 2011 года ее требование о передаче жилого помещения под условным номером <данные изъяты> включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

Между ООО «Высота» и ООО «СК «Гарант» 25 марта 2014 года заключен договор купли-продажи №3, по которому последнее приняло права застройщика на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес> с обременением: ипотека. После введения в эксплуатацию жилой части дома 7 октября 2019 года Германова Т.В. направила ООО «СК «Гарант» заявление о передаче ей квартиры №, ответа на который не получила.

По делу постановлено указанное выше решение, с которым общество не согласилось. В апелляционной жалобе представитель ООО «СК «Гарант» Данилов В.В. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, поскольку требования истца включены в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Высота», они подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от реализации имущества застройщика - банкрота. При продаже заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя приводит к прекращению залога, в отсутствие какового Германова Т.В. утратила прав требования передачи данной квартиры с общества, реализовав свои права путем включения своих требований в реестр кредиторов по делу о банкротстве ООО «Высота». Денежные средства на строительство спорной квартиры Германова Т.В. обществу не оплачивала, строительство квартиры осуществлено обществом, которое купило спорную квартиру у ООО «Гарант» и достроила ее за счет собственных средств. Полагает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом в отсутствие нарушения права, а ООО «СК «Гарант» является ненадлежащим ответчиком по иску.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ООО «СК «Гарант» Данилова В.В., поддержавшего свою жалобу, представителя Германовой Т.В. Алексееву М.В., возражавшую против удовлетворения жалобы по ее доводам, обсудив эти доводы по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, данным в п.59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что между застройщиком ООО «Высота» и участником долевого строительства ООО «Управление отделочных работ» был заключен договор от30 октября 2007 года № 3039, по условиям которого ООО «Высота» обязалось построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: <адрес> А также оно обязалось после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. ООО «Управление отделочных работ», как участник долевого строительства, обязалось уплатить 900000 руб. и принять в собственность объект долевого строительства – однокомнатную квартиру под условным номером №, расположенную в <данные изъяты> подъезде, на <данные изъяты> этаже, общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., и соответствующую долю общего имущества. ООО «Высота» обязалось ввести дом в эксплуатацию в срок до 10 января 2010 года (п.2.7. договора).

Согласно справке от 17 сентября 2010 года, выданной ООО «Высота», квартира №, расположенная в <адрес>, оплачена ООО «Управление отделочных работ» в размере <данные изъяты> рублей, то есть выкуплено <данные изъяты> кв.м. жилья. ООО «Управление отделочных работ» свое обязательство по оплате квартиры выполнило в полном объеме актом приема-передачи ценных бумаг (векселей) ОАО «Чебоксарский строитель» от 30 октября 2009 года.

На основании договора об уступке права требования от 8 декабря 2010 года ООО «Управление отделочных работ» уступило Германовой Т.В. право требования передачи однокомнатной квартиры по договору долевого участия с ООО «Высота».

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года по делу №А79-7576/2010 ООО «Высота» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком до 13 октября 2011 года. Конкурсным управляющим утвержден Кузнецов А.А.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 5 мая 2012 года требование Германовой Т.В. о передаче однокомнатной квартиры, оплаченной в сумме 900 000 руб., под условным номером №, расположенной во втором подъезде на <данные изъяты> этаже общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>, ранее строительный адрес: <адрес> кадастровый номер №, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота».

7 июня 2013 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права ООО «Высота» на 35442/59563 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, площадью застройки 925 кв.м., степенью готовности 52%, расположенный по адресу: <адрес>.

25 марта 2014 года между ООО «Высота» и ООО «Строительная компания «Гарант» заключен договор купли-продажи № 3, согласно которому общество передало ООО «СК «Гарант» права застройщика на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, с существующим обременением права: ипотека и правом аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания.

Постановлением администрации г.Чебоксары от 20 июня 2014 года №2097 в распоряжение администрации г.Чебоксары от 29 марта 2010 года №933-р внесены изменения в части замены застройщика с ООО «Высота» на ООО «СК» «Гарант».

3 марта 2016 года ООО «СК «Гарант» получено разрешение на строительство №21-01-31-2016 многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>.

Разрешением администрации г. Чебоксары на ввод объекта в эксплуатацию № 21-01-41 ж-2017 от 25 декабря 2017 года многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями обслуживания (квартиры с № по №, <данные изъяты> этап, поз. <данные изъяты>), по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию.

Спорному объекту недвижимости под условным номером <данные изъяты> расположенному во втором подъезде на <данные изъяты> этаже, общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., жилой- <данные изъяты> кв.м., в жилом доме переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>, 10.01.2018 присвоен кадастровый номер №, адрес - <адрес>, площадь - <данные изъяты> кв.м.

Ответчиком не оспаривается, что спорная квартира №, являвшаяся объектом договора долевого участия, Германовой Т.В. не передана.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание, что ООО «СК «Гарант» по отношению к Германовой Т.В. выступает застройщиком, истица в полном объеме оплатила стоимость объекта долевого строительства, правопритязания третьих лиц, кроме самого ответчика, в отношении спорного объекта отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что у Германовой Т.В. возникло право собственности на объект долевого строительства- вышеназванную квартиру.

Выражая несогласие с выводами районного суда, представитель ООО «СК «Гарант» полагает, что требования истца подлежали разрешению в рамках дела о банкротстве застройщика ООО «Высота», что обременение прав застройщика ипотекой в пользу участника долевого строительства Германовой Т.В. прекращено. Строительство осуществлено за чет собственных средств ООО «СК «Гарант» и общество не имеет каких-либо обязательств перед Германовой Т.В., как участником долевого строительства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая доводы жалобы несостоятельными.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст.4, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – далее Закона о долевом строительстве).

Из вышеприведенных установленных судом обстоятельств дела усматривается, что в отношении спорной квартиры № обязательства Германовой Т.В., как участником долевого строительства, исполнены в полном объеме, в то время как ООО «СК «Гарант», являясь застройщиком, свои обязательства в данном правоотношении не исполнило.

Довод общества о том, что снятие обременения с квартиры в виде ипотеки освобождает его от обязанности по передаче квартиры, судебная коллегия находит не состоятельным, поскольку ипотека в пользу участника долевого строительства прямо предусмотрена законом.

Так, в силу п.1 ст.13 Закона о долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2).

Это право залога сохраняется до даты передачи объектов долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, участникам долевого строительства (п.3).

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно п.1 ст.38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Подпунктом 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п.5 ст. 350.2) залог прекращается.

В соответствии с параграфом 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) в рамках дела о банкротстве застройщика участники долевого строительства предъявляют по своему выбору требования о передаче им жилых помещений и (или) денежные требования (статьи 201.4, 201.11, 201.14 Закона о банкротстве).

Приобретая у застройщика ООО «Высота» объект недвижимости, ООО «СК «Гарант» приобрело, в том числе, права застройщика на незавершенный строительством объект и право аренды земельного участка, обремененные ипотекой, что прямо прописано в п.п. 1.1, 1.3 договора.

Принимая во внимание, что в материалах дела не имеется сведений об отказе Германовой Т.В., являющейся залогодержателем строящегося многоквартирного дома в силу закона, от права требования о передаче ей оплаченной в полном объеме спорной квартиры, это требование согласно подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве не относится к денежным, ООО «СК «Гарант» принимая от ООО «Высота» предмет договора купли-продажи приняло на себя и обязательства по передаче по окончании строительства оплаченной ею квартиры.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что имущественные требования истца подлежат удовлетворению в рамках дела о банкротстве в связи с прекращением залога, являются несостоятельными, наступление таких последствий вследствие реализации имущества застройщика-банкрота не предусмотрено Законом о банкротстве.

ООО «Высота» ликвидировано. Включение в реестр кредиторов обязательств ООО «Высота» в отношении Германовой Т.В. по передаче ей спорной квартиры не привело к исполнению этой обязанности, а позднее это обязательство было продано банкротом вместе с объектом незавершенного строительства ответчику.

Положения п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве о распределении средств, вырученных от реализации предмета залога, на которые ссылается ответчик в жалобе, не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В настоящее время подобные правоотношения прямо урегулированы специальными нормами о банкротстве застройщика в Законе о банкротстве. Так, ст. 201.15-1 Закона, введенной в действие Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ, предусмотрено, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества - объекты незавершенного строительства, права на земельные участки (в том числе имущественные права) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного предоставления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками долевого строительства по передаче жилых помещений. Несмотря на отсутствие конкретной нормы в ранее действующем законодательстве, на момент заключения договора купли продажи между ООО «Высота» и ООО «СК «Гарант» в 2014 году, к правоотношениям продавца и приобретателя прав застройщика применялся аналогичный порядок.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 23 июля 2019 года отказано в удовлетворении заявления ООО «СК «Гарант» о признании незаконным решения Управления Росреестра по ЧР о приостановлении прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости - ипотеки в силу закона в отношении ряда объектов долевого строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020907:50 по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <адрес>, возложении на Управление обязанности прекратить в отношении земельного участка с кадастровым номером № ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости - ипотеки в силу закона на основании записей государственной регистрации в ЕГРН, в том числе и в отношении спорной квартиры: номер государственной регистрации 21-21-01/292/2010-201 от 13.12.2010, договор об уступке права требования от 08.12.2010, участия в долевом строительстве от 30.10.2009 №3039, дата регистрации 09.11.2009, №21-21-01/187/2009-319; участник долевого строительства Германова Т.В., объект долевого строительства квартира под №.

Арбитражный суд, принимая решение, исходил из того, что действующее законодательство не предусматривает смену застройщика, как основание для прекращения обязательств у нового застройщика перед участниками долевого строительства по передаче им построенных помещений. При отсутствии у Германовой Т.В. денежного требования к ООО «Высота» в рамках дела о банкротстве, у застройщика сохраняется обязательство по передаче участнику долевого строительства такого объекта.

В силу ч.3 ст.61 ГПК РФ установленные судом обстоятельства имеют преюдициальное значение для сторон при разрешении настоящего спора.

Учитывая, что истец приобрел права застройщика на незавершенный строительством объект со степенью готовности 52%, судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что спорная квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, право требования передачи которой признано определением Арбитражного суда за Германовой Т.В., построена им исключительно за счет собственных средств.

По мнению судебной коллегии принятое по существу спора решение об удовлетворении иска Германовой Т.В. о признании права собственности на указанную квартиру является правильным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению правовой позиции, высказанной ответчиком в суде первой инстанции, являвшейся предметом оценки в решении суда. Они основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ. Несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, не свидетельствует о незаконности судебного постановления и, в отсутствие оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не может служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 25 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «СК «Гарант» - без удовлетворения.

Председательствующий А.В.Ярадаев

Судьи: З.А.Степанова

Е.А.Арсланова