Решение по делу № 33-505/2024 от 02.02.2024

Судья Александрова Е.П. (дело № 2-562/2023)          дело № 33-505/2024

УИД 12RS0002-01-2023-000622-73

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Йошкар-Ола                               29 февраля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Соснина А.Е.,

судей Гринюк М.А. и Клюкиной О.В.,

при секретаре Тарасовой С.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Степановой О.Ю. на решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 12 декабря 2023 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Степановой О.Ю. к Алексеева Р.М. об устранении препятствий в пользовании помещением по договору аренды нежилого помещения от 15 марта 2023 года, путем передачи комплекта ключей от входной двери арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; об определении порядка пользования нежилым помещением путем предоставления отдельного входа, передаче ключей с торца здания, об установлении перегородки, о приостановлении начисления арендной платы за аренду помещения, начиная с 18 мая 2023 года по день фактического исполнения судебного акта, о расторжении договора аренды указанного нежилого помещения, о взыскании упущенной выгоды в размере в размере 893915 руб. 53 коп., об освобождении от уплаты арендных платежей по договору аренды, о взыскании неосновательного обогащения в размере 41000 руб., о взыскании судебной неустойки, отказать в полном объеме.

Встречный иск Алексеева Р.М. к Степановой О.Ю. удовлетворить.

Возложить обязанность на Степанову О.Ю. в срок до истечения одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Алексеева Р.М. по соответствующему акту приема-передачи.

Взыскать со Степановой О.Ю., ИНН <№>, в пользу Алексеева Р.М., паспорт <№>, выдан <адрес> <дата>, задолженность по арендной плате за период с марта 2023 года по октябрь 2023 года в размере 90000 руб., неустойку за задержку платежей по договору аренды нежилого помещения в размере 100950 руб., задолженность по оплате за коммунальную услугу по отоплению за период март, апрель, октябрь 2023 года в размере 10500 руб., всего взыскать 201450 руб.

Взыскать со Степановой О.Ю. в пользу Алексеева Р.М. судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения, вступившего в законную силу.

Взыскать со Степановой О.Ю. государственную пошлину за подачу искового заявления в суд в размере 18881 руб. 83 коп. в доход местного бюджета Звениговского муниципального района Республики Марий Эл.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Клюкиной О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Степанова О.Ю. обратилась в суд с иском к Алексеевой Р.М., в котором с учетом уточнений просила обязать ответчика не чинить ей препятствий в пользовании нежилым помещением по адресу: <адрес>, передать ей ключей от входной железной двери указанного помещения; установить между ней и АО <...> порядок пользования данным помещением: установить отдельный вход, передать ей ключи от железной двери, установить перегородку между АО <...> и пунктом выдачи заказов «Валдберриз» (далее – ПВЗ «Валдберриз»), оставив санузел и коридор в общем пользовании; приостановить начисление ответчиком арендных платежей с 28 апреля 2023 года; взыскать с ответчика упущенную выгоду в размере 893915 руб. 53 коп., неосновательное обогащение в сумме 41000 руб., судебную неустойку в размере 7000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

В ходе рассмотрения дела Степанова О.Ю. дополнила исковые требования, просила также расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований Степанова О.Ю. указала, что 15 марта 2023 года между арендодателем Алексеевой Р.М. и ней, как арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с целью открытия ПВЗ «Валдберриз». 27 апреля 2023 года ответчик также заключил договор аренды нежилого помещения по вышеуказанному адресу с АО «<...>», которым была установлена охранная сигнализация. В этот же день (27 апреля 2023 года) ответчик забрала ранее выданные ей ключи от главного входа в помещение и поменяла замки. Истец полагает, что Алексеева Р.М. не имела права на заключение договора аренды с АО <...>, поскольку указанный договор заключен с ней на срок до 15 февраля 2024 года, сведений о правах третьих лиц на спорное нежилое помещение в заключенном с ней договоре не указано. Также считает, что она вправе пользоваться арендованным нежилым помещением круглосуточно, ответчик не вправе устанавливать ни режим ее работы, ни часы пользования помещением. Воспрепятствование ответчиком к круглосуточному доступу истца к арендованному помещению наносит последней материальный ущерб, который истец оценивает в 893915 руб. 53 коп. Кроме того, до подписания договора аренды с ответчиком, с согласия последней, истцом была установлена пластиковая перегородка, стоимостью 41000 руб. Полагает, что данная сумма неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит взысканию с ответчика.

Алексеева Р.М. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Степановой О.Ю., в котором с учетом уточнения просила обязать вернуть переданное по договору аренды от 15 марта 2023 года нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв.м, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу; взыскать со Степановой О.Ю. задолженность по арендной плате с марта по октябрь 2023 года в размере 90000 руб., неустойку по договору аренды в сумме 100950 руб., оплату за отопление за март, апрель, октябрь 2023 гола в сумме 10500 руб., судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения.

В обоснование встречных исковых требований Алексеева Р.М. указала, что 15 марта 2023 года со Степановой О.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок по 15 февраля 2024 года. Степанова О.Ю. обязалась по договору аренды оплачивать арендную плату в размере 15000 руб. 1 числа расчетного месяца наличными денежными средствами, однако данную обязанность с 15 марта 2023 года исполняет не в полной мере и с нарушением сроков оплаты, допущена просрочка. Кроме того, в нарушение условий договора аренды Степановой О.Ю. произведено переоборудование арендуемого помещения путем установки гипсовых и пластиковых перегородок без письменного разрешения арендодателя, переоборудование системы электроснабжения с установкой нового электрического счетчика без согласования с соответствующими организациями. Направленное в адрес Степановой О.Ю. уведомление от 6 мая 2023 года о нарушении условий договора аренды помещения оставлено без внимания, как и уведомление от 12 мая 2023 года о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. На требования Алексеевой Р.М. передать арендуемое помещение, ответ не получен, Степанова О.Ю. имущество не передает, пользуется помещением по настоящее время.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Степанова О.Ю. просит отменить решение суда, указывая, что судом не обсуждался вопрос о предмете договора аренды, в то время как в материалах дела имеется два договора аренды, один с указанием площади арендованного помещения, другой без указания такой площади. Вместе с тем, она неоднократно указывала, что при заключении договора аренды его предметом являлось изолированное нежилое помещение более 100 кв.м, однако данному обстоятельству судом оценка дана не была. Оснований для возвращения спорного нежилого помещения Алексеевой Р.М. не имеется, поскольку ключи последняя забрала 27 апреля 2023 года, фактически помещение по акту приема-передачи согласно условий договора аренды ей не передавалось. Судом не изучены надлежащим образом представленные ею доказательства арендной платы и за отопление, скриншот переписки, согласно которой Алексеева Р.М. дала свое согласие на установку дополнительного счетчика, документы, подтверждающие установку перегородки, а также видеозаписи и фото с телефона, свидетельствующие о лишении доступа в арендуемое нежилое помещение. Какого-либо запрета на установку дополнительного счетчика от центрального счетчика договор аренды не содержит, данные действия также не противоречат действующему законодательству.

16 февраля 2024 года в адрес Верховного Суда Республики Марий Эл поступило заявление Степановой О.Ю. о частичном отказе от исковых требований, в котором она просит прекратить производство по делу в части требований о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от иска. Суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно абзацу 4 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

Согласно части 2 статьи 326.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями второй и третьей статьи 173, главой 14.1 настоящего Кодекса. При принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу.

Принимая во внимание, что данный отказ является процессуальным правом стороны, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, совершен в письменной форме, судебная коллегия считает возможным принять отказ Степановой О.Ю. от иска в части расторжения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В остальной части заявленных требований суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения Степановой О.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Алексеевой Р.М. Сурайкина А.М., просившего решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 15 марта 2023 года Алексеева Р.М. и ИП Степанова О.Ю. заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на срок по 15 февраля 2024 года.

По условиям договора аренды нежилого помещения право фактического занятия помещения наступает у арендатора с момента принятия предмета договора и подписания соответствующего акта приема-передачи нежилого помещения (пункт 1.2 договора). Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 1.3).

Арендодатель обязан по требованию арендатора в пятидневный срок после утверждения настоящего договора передать соответствующее имущество арендатору по приемо-сдаточному акту (пункт 2.2). Арендодатель обязан не препятствовать в какой-либо форме разрешенному использованию помещения (пункт 2.3).

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки, а также уплачивать по отдельному договору коммунальные и прочие целевые услуги. Размер арендной платы составляет 15000 руб. и должен быть оплачен 1 числа расчетного месяца наличными денежными средствами (пункты 4.1, 4.4).

В пункте 3.5 договора аренды предусмотрено, что арендодатель по просьбе и за счет арендатора содействует осуществлению переоборудования помещений, выполняемого арендатором названного договора аренды.

Арендодатель имеет право усовершенствовать систему электроснабжения, отопления, водоснабжения, кухонное оборудование и оборудование санузлов при условии согласования с соответствующими организациями (пункт 3.8).

Пунктом 3.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не производить капитальных перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя, при необходимости - других органов.

Разрешая исковые требования Степановой О.Ю., суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права, а также условиями договора аренды, исследовав представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку обстоятельства того, что Алексеева Р.М. чинит Степановой О.Ю. препятствия в пользовании арендованным помещением не нашли своего подтверждения.

Как верно указано судом первой инстанции и следует из материалов дела, сторонами не отрицался тот факт, что отдельно от договора аренды акт приема-передачи помещения не составлялся. Вместе с тем, Степанова О.Ю. не отрицала, что после подписания договора аренды нежилое помещение ей было передано, она использовала его, осуществляла в нем деятельность по выдаче заказов, что также подтверждается частичной оплатой Степановой О.Ю. за аренду.

Согласно позиции Степановой О.Ю. нарушение ее прав выражается в том, что арендованное ею помещение, имеющее отдельный вход со стороны улицы, предоставлено ей в аренду не в полном объеме. 27 апреля 2023 года Алексеева Р.М. на оставшуюся часть помещения заключила еще один договор аренды с АО «<...>», который в связи со спецификой своей работы и материальной ответственностью установил новые замки на входной двери в помещение и охранную сигнализацию, а также график работы с 08 часов до 20 часов, что препятствует Степановой О.Ю. осуществлять свою деятельность круглосуточно.

Вместе с тем, согласно договору аренды, представленному Алексеевой Р.М., площадь занимаемой Степановой О.Ю. помещения составляет 50 кв.м. Оснований полагать, что помещение предоставлено Степановой О.Ю. в аренду в большем размере, не имеется, так как материалами дела это не подтверждается.

То обстоятельство что в экземпляре договора аренды Степановой О.Ю. отсутствует площадь арендуемого помещения, не свидетельствует о неверности договора, представленного Алексеевой Р.М., поскольку все иные положения и условия идентичны, имеются подписи обеих сторон, что свидетельствует о согласовании условий договора сторонами.

Кроме того, из пояснений Степановой О.М. и представленных в материалы дела документов следует, что фактически ею была занята не вся площадь помещения, а только ее часть, огороженная пластиковой перегородкой с дверью, которая закрывается на ключ, где и находилось все принадлежащее арендатору имущество.

Из пояснений Алексеевой Р.М., данных ею в рамках проверки ОМВД <адрес> (КУСП <№> от 5 мая 2023 года) следует, что при заключении договора аренды со Степановой О.Ю., последняя была предупреждена о том, что в данном помещении в связи с его большими размерами в скором времени будет размещаться еще один арендатор. При этом Степанова О.Ю. ввела ее в заблуждение о времени работы ПВЗ «Валдберриз», указав, что режим работы предусмотрен до 20 часов.

Как верно указано судом первой инстанции, из буквального толкования вышеприведенных пунктов договора аренды помещения не следует возникновения у арендодателя запрета на использование других частей помещений, включая сдачу их в аренду иным лицам, как и право арендатора на круглосуточное пользование арендуемым помещением.

Из пояснений Алексеевой Р.М. следует, что для входа в здание установлено рабочее время с 8 часов до 20 часов, что соответствует режиму работы, отображенному на фасаде здания. Каких-либо договоренностей со Степановой О.Ю. о круглосуточной работе в арендованном помещении не имелось, в договоре аренды данное условие не отражено.

Таким образом, с учетом технических характеристик здания, как это усматривается из представленных сторонами доказательств, объяснений участников спора, наличие иных арендаторов в оборудованных ими торговых точках, не нарушает права Степановой О.Ю. в статусе арендатора определенной сторонами части помещения, доступ в арендуемое помещение с учетом условий договора аренды помещения имеется, передача имущества произведена.

При указанных обстоятельствах основания для приостановления начисления арендных платежей с 28 апреля 2023 года, взыскания упущенной выгоды в размере 893915 руб. 53 коп. отсутствуют.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая, что доказательств установления пластиковой перегородки в арендуемом помещении с согласия арендодателя Алексеевой Р.М. материалы дела не содержат, оснований для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 41000 руб. не имелось.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции, установив нарушение условий договора аренды в части несвоевременного внесения арендных и коммунальных (отопление) платежей, установки перегородки с собственным проходом внутрь арендуемого помещения через места общего пользования в здании без письменного согласия арендодателя, обоснованно возложил на Степанову О.Ю. обязанность по передаче арендуемого помещения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендуемое помещение не передавалось Степановой О.Ю. по акту приема-передачи, об отсутствии у нее ключей, в связи с тем, что 27 апреля 2023 года Алексеева Р.М. забрала их у нее, подлежат отклонению как необоснованные, поскольку, как ранее указывалось, несмотря на отсутствие акта приема-передачи факт передачи арендуемого помещения в суде установлен, сведений и доказательств о передаче Алексеевой Р.М. ключей от перегородки, имеющей отдельную дверь с замком, материалы дела не содержат.

Вопреки доводам жалобы, судом первой инстанции расчет взыскиваемых Алексеевой Р.И. со Степановой О.Ю. сумм проверен, признан верным. В ходе рассмотрения дела судом были исследованы все представленные доказательства по делу надлежащим образом.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению истцом своей позиции по делу, собственной оценке доказательств и установленных обстоятельств, и не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела судом были допущены нарушения, влекущие отмену судебного решения в апелляционном порядке.

При разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании исследованных по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 326.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

принять отказ Степановой О.Ю. от иска к Алексеева Р.М. в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Степановой О.Ю. и Алексеевой Р.М..

Решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 12 декабря 2023 года в указанной части отменить, производство по делу в этой части прекратить.

Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В остальной части решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 12 декабря 2023 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий                     А.Е. Соснин

Судьи                                 М.А. Гринюк

                                    О.В. Клюкина

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 7 марта 2024 года