Решение по делу № 2-144/2024 (2-2554/2023;) от 12.07.2023

Дело №

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2024 года                                                     город Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Смирновой Е.М., при секретаре ФИО5, с участием истца ФИО1 и её представителя по доверенности ФИО10, ответчика ФИО4, третьего лица ФИО2 и её представителя адвоката ФИО11, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о переводе прав покупателя на участника общей долевой собственности, иску третьего лица ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

Руководствуясь статьями 12, 56, 98, 167, 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

установил:

ФИО9, обратилась в суд с иском к ФИО4 и, с учетом уточнений, просила перевести на неё права и обязанности покупателя комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика ФИО4 30000 рублей в счет компенсации морального вреда, 120000 рублей убытков, понесенных в связи с оплатой юридических услуг, мотивировав свои требования тем, что ей на праве личной собственности принадлежат 2 комнаты №№ и 3 в коммунальной <адрес>, третья комната - № ранее принадлежала ответчику ФИО4 <дата> она получила от нотариуса Электростальского нотариального округа <адрес> ФИО13 сообщение о том, что ответчик имеет намерение продать принадлежащую ей комнату за 1 млн рублей по стоимости, значительно превышающей среднерыночную стоимость аналогичных предложений. Она направила нотариусу письменное согласие на приобретение спорной комнаты, указав, что намерена обсудить возможное снижение стоимости продаваемого объекта недвижимого имущества. По прошествии продолжительного времени ответа от нотариуса она никакого не получила, но ей стало известно о том, что ответчик продала данную комнату третьему лицу, что нарушает охраняемые законом имущественные и неимущественные права. Полагала, что не была заблаговременно ознакомлена с содержанием письма нотариуса вплоть до его фактического получения в отделении связи, ответчиком не был соблюден срок, установленный положениями ГК РФ и указанный в письме, а потому нарушено преимущественное право истца на приобретение спорного жилого помещения. В связи с нарушением ответчиком имущественных прав истца последняя испытывает неудобства, отрицательные эмоции, находится в стрессовом состоянии и вынуждена затрачивать время на разрешение спора, в связи с чем имеет правона компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей. Кроме того, нарушением обязательств ответчиком она понесла убытки, связанные с обращением за квалифицированной юридической помощью, которые составляют 120000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО9 и её представитель по доверенности ФИО10 в судебном заседании полностью поддержали уточненные исковые требования и настаивали на удовлетворении иска, дали пояснения, аналогичные установочной части решения, Кроме того, истец ФИО9 пояснила, что ей не был известен адрес ответчика ФИО4, поэтому ответ на письмо нотариуса она направила непосредственно нотариусу. Иск ФИО2 оставила на разрешение суда.

Ответчик ФИО4 иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, суду показала, что ей на праве собственности принадлежала комната № в трехкомнатной коммунальной <адрес>. Две другие комнаты в квартире принадлежат истцу ФИО1. которая сдает жилые помещения в аренду, в связи с чем у неё постоянно был ограничен доступ с принадлежащее ей жилое помещение, т.к. арендаторы истца меняли замки на входной двери в квартиру, а на её законные требования допустить в жилое помещение, в квартиру не пускали. Она решила продать жилое помещение. Длительное время на окне жилой комнаты с уличной стороны висела "растяжка" – объявление о продаже жилого помещения. Для соблюдения предусмотренной законом обязанности извещения истицы как собственницы доли коммунальной квартиры она обратилась к нотариусу Электросталсьского нотариального округа, которая направила истцу извещение в марте 2023 года о намерении продажи комнаты за 1 млн рублей, затем ей стало известно о том, что ФИО9 дала нотариусу какой-то ответ, однако с предложением о приобретении данного жилого помещения в установленный законом срок истица к ней не обратилась, в связи с чем <дата> между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, она продала комнату за 1020000 рублей.

Третье лицо ФИО3 заявила самостоятельные требования к ФИО4, просила признать её добросовестным приобретателем комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи комнаты от <дата>, заключенному между нею и ФИО4, т.к. она полностью рассчиталась за приобретенную недвижимость перед продавцом, передав ей денежные средства в размере 1020000 рублей, они с ФИО4 подписали.

Иск ФИО2 ответчик ФИО4 не оспаривала, указав, что ею был соблюден месячный срок со дня уведомления собственника комнат №№и 3 ФИО1 о намерении продать принадлежавшую ей комнату № в коммунальной <адрес>, сделка с ФИО2 была заключена <дата>, денежные средства за спорное жилое помещение в размере 1020000 рублей она получила, передаточный акт подписала.

Третье лицо нотариус Электростальского нотариального округа ФИО6, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась. Суд в порядке ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Третье лицо нотариус Электростальского нотариального округа ФИО12, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представила суду письменные возражения, указав, что у ФИО1 с <дата> был месяц для заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения с ФИО4, предложением ответчика о продаже жилого помещения истец не воспользовалась. <дата> ею был удостоверен договор купли-продажи комнаты № площадью 10,5 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО2

Представитель третьего лица УФСГРКиК по <адрес>, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

По смыслу указанных законоположений, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судами при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, является наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, других участников долевой собственности а также подтверждение платежеспособности других участников долевой собственности.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО9 является собственником комнат №№ и 3 в <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН.

ФИО4 являлась собственником комнаты № в той же квартире.

Имея намерение продать жилое помещение, ФИО4 обратилась к нотариусу Электростальского нотариального округа ФИО13 с целью извещения ФИО1, как имеющей преимущественное право покупки принадлежащей ей жилой комнаты, для извещения истца, составила заявление о намерении продать комнату за 1 млн рублей

<дата> нотариусом ФИО13 было составлено сопроводительное письмо на имя ФИО1 о намерении ФИО4 продать жилое помещение за 1000000 рублей и вместе с заявлением ФИО4 направлено в адрес истца, которая получив заявление ответчика, <дата> составила ответ, из которого следует, что она готова осуществить преимущественное право покупки жилого помещения (комнаты) по адресу: <адрес>.

Протоколом фиксирования информации от <дата> и нотариальным свидетельством о передаче документов от <дата> подтверждается факт направления заявления ФИО4 об извещении ФИО1 о намерении продажи вышеуказанной спорной комнаты в коммунальной квартире с сопроводительным письмом нотариуса заказным почтовым отправлением с уведомлением

Получив письмо от нотариуса ФИО7, ФИО9 составила и направила <дата> сообщение о том, что она готова осуществить преимущественное право покупки жилого помещения о адресу: <адрес> комн.1, но, проведя сравнительный анализ цен на комнаты в коммунальных квартирах в том же районе, считает, что цена в 1 млн рублей слишком высока, а состояние жилого помещения неудовлетворительное.

<дата> нотариусом ФИО13 было получено сообщение от истца ФИО1

<дата> за реестровым № в помещении нотариальной конторы нотариусом Электростальского нотариального округа ФИО12 удостоверен договор купли-продажи комнаты № площадью 10,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, за 1020000 рублей между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО2, что подтверждено копией договора купли-продажи.

Также <дата> между ФИО4 и ФИО2 был подписан передаточный акт, по которому ФИО4 передала ФИО2 комнату, претензий у ФИО2 к ФИО4 по передаваемой комнате не имеется. Данный передаточный акт также удостоверен нотариусом Электросталького нотариального округа ФИО12

Договор зарегистрировано в ЕГРН <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Факт передачи ФИО2 денежных средств ФИО4 за приобретенную комнату не оспаривался ответчиком.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ)

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от <дата> №, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя связи с нарушением преимущественного права покупки истце обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПКРФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за квартиру сумму, сбор, пошлину, а также другие суммы подлежащие выплате покупателю в счет возмещения им при покупке квартиру необходимых расходов. Согласно, представленному стороной истца чеку-ордеру от <дата> ФИО1 на счет Управления судебного департамента в <адрес> внесена денежная сумма в размере 1 млн рублей.

Между тем, из анализа ст. 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме о намерении продать имущество уполномоченных лиц, имеющих преимущественное право покупки.

Ответчиком ФИО4 через нотариуса Электростальского нотариального округа направлено сообщение истцу ФИО1 по адресу места жительства последней о намерении продать принадлежащую ей комнату за 1 млн. рублей. Факт получения данного сообщения истцом не оспаривается более того, <дата> ею было направлено ответное письмо нотариусу о готовности приобрести спорное жилое помещение, но по цене, ниже предложенной ответчиком.

Таким образом, с учетом приведенных норм права и представленных в суд доказательств, суд приходит к выводу о том, что ФИО4 приняла все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Доводы истца о том, что ФИО9 известила о намерении приобрести квартиру нотариуса, однако договориться с ответчиком о приобретении спорного жилого помещения не могла, т.к. не знала места жительства ФИО4, а также факт внесения денежных средств на счет УСД по <адрес> судом не принимаются, поскольку не имеют юридического значения.

Согласно ст.250 ГК РФ истец должна была в течение месяца приобрести спорное жилое помещение, однако этого не сделала, своим преимущественным правом покупки не воспользовалась. Ведение переписки с нотариусом о готовности приобретения жилого помещения по цене, заведомо меньшей, чем предложено продавцом, не является заключением договора купли-продажи. Данные действия не могут повлечь неблагоприятных последствий для ответчика и ограничивать право сособственника на распоряжение своим имуществом.

Договор купли-продажи заключен ответчиком в срок более чем через месяц с момента получения истцом ФИО1 письменного уведомления от нотариуса.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нормы права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о переводе прав покупателя комнаты № в коммунальной <адрес> в <адрес>.

Рассматривая требования ФИО1 о взыскании с ФИО4 30000 рублей в счет компенсации морального вреда суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего

Согласно п. 1 ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу пункта 2 статьи 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно статье 1100 Гражданского кодекса Российской Федерации компенсация морального вреда осуществляется независимо от вины причинителя вреда в случаях, когда: вред причинен жизни или здоровью гражданина источником повышенной опасности; вред причинен гражданину в результате его незаконного осуждения, незаконного привлечения к уголовной ответственности, незаконного применения в качестве меры пресечения заключения под стражу или подписки о невыезде, незаконного наложения административного взыскания в виде ареста или исправительных работ; вред причинен распространением сведений, порочащих честь, достоинство и деловую репутацию; в иных случаях, предусмотренных законом.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена компенсация морального вреда, причиненного действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе истцу ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО4, в связи с чем в силу положений ст.15 ГК РФ, а также 98, 100 ГПК РФ убытки истца, связанные с обращением за юридической помощью в связи с действиями ответчика ФИО4, не предоставившей право ФИО1 на преимущественной право покупки комнаты в коммунальной квартире, удовлетворению не подлежат.

С учетом того факта, что ФИО1 отказано в удовлетворении требований о переводе прав и обязанностей покупателя на комнату № в <адрес>, в связи с тем, что продавцом комнаты ФИО4 было соблюдено положение закона об обязательном извещении собственника, имеющего преимущественное право покупки, о намерении реализовать спорную комнату, и в течение месяца с момента получения данного извещения ФИО9 не приобрела спорное жилое помещение, при этом ФИО4 не оспаривала факт продажи ФИО2 данной жилой комнаты за 1020000 рублей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО2 о признании её добросовестным приобретателем жилого помещения – комнаты № в <адрес>.

Руководствуясь статьями 12, 56, 98, 167, 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

    В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к ФИО4 (паспорт №) о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.

    Иск третьего лица ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО3 (паспорт №) добросовестным приобретателем комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его вынесения в мотивированном виде.

Судья: подпись.

Мотивированное решение

Изготовлено 18 марта 2024 года.

Судья: подпись. Копия верна:

Судья                            Е.М. Смирнова