Решение по делу № 2-10930/2024 от 19.06.2024

Дело №

УИД 50RS0№-17

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

26 июля 2024 года                                                                 г.о. Красногорск

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Новиковой А.С.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды в размере 8 386 666,67 руб., неустойки в размере 362 719 333,33 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице представителя ФИО6, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО3 был заключен договор аренды недвижимого имущества, а именно индивидуального жилого дома, площадью 993,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>, кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020213:36, находящегося по данному адресу. В силу п. 1.2 договор заключен сторонами на неопределенный срок, арендная плата за пользование указанным имуществом составляет 400 000 руб. в месяц и должна быть уплачена не позднее 25 числа месяца, предшествующему оплачиваемому, при этом о расторжении договора ответчик обязан письменно уведомить истца за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения (п.4.2.3 Договора). Однако, несмотря на вышеуказанные условия, ответчик о расторжении договора не уведомлял, обязательства по оплате аренды ответчиком не исполнено, в связи с чем за ним имеется задолженность за период с ноября 2022 по июль 2024 включительно, а также истцом по условиям договора насчитана договорная неустойка в размере 362 719 333,33 руб. за указанный период. Указанные обстоятельства явились поводом для обращения истца в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представление своих интересов доверила представителям.

Представители истца по доверенности ФИО7, ФИО8 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика по доверенности ФИО9 в судебное заседание явились, исковые требования не признали по причине прекращения договора аренды в связи с недобросовестными действия истца при его подписании, непроживания ответчика с семьей в жилом доме длительное время, с указанием на то, что истец в периоды, за которые он требует возмещения оплаты, производит ремонт дома и пользуется им сам. Просили отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Принимая во внимание изложенное, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав позиции сторон, изучив доводы иска, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему.

В силу статей 12, 56, 57 ГПК Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст.ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При этом в силу ст. 655 Гражданского кодекса РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи (пункт 2).

Из материалов дела следует, и установлено судом, что собственником индивидуального жилого дома, площадью 993,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>, кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020213:36, находящегося по данному адресу, является ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в лице представителя ФИО6, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО3 был заключен договор аренды вышеуказанного недвижимого имущества на неопределенный срок (п. 1.1, 1.2 договора).

Пунктом п. 5.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты его подписания сторонами. Действие договора, в том числе распространяется на период пользования имуществом арендатором с даты регистрации перехода прав собственности – ДД.ММ.ГГГГ по дату заключения договора.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора ответчик обязался оплачивать арендную плату за пользование указанным имуществом в размере 400 000 руб. в месяц не позднее 25 числа месяца, предшествующему оплачиваемому.

Пунктом 3.2 предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки за несвоевременное внесение платежей в счет уплаты арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ помещение передано истцом по акту приема-передачи ответчику.

В силу п. 2.6.1 договора ответчик обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование имуществом.

Расторжение договора по инициативе арендатора, согласно п. 4.2.3 договора, возможно путем уведомления арендодателя за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресу регистрации арендодателя по месту жительства.

Возражая против иска, представитель ответчика пояснил, что ранее собственником спорного дома являлся отец ответчика, на котором лежала обязанность по оплате ипотеки, и сумма задолженности перед банком составила 15 000 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ отец ответчика умер. Ответчик и его семья проживали в данном доме, однако зарегистрироваться в нем не могли, поскольку дом находился в ипотеке. Ввиду отсутствия юридической грамотности ответчика дом передан с долгами в порядке наследования, при этом ответчик с родственниками готовы были выкупить дом, однако при рассмотрения дела о банкротстве истец приобрела указанный дом с торгов и фактически выгнала семью ответчика. Спорный договор аренды заключен в силу вынужденности и отсутствия иного места жительства для ответчика и его семьи под влиянием обмана и шантажа для получения прибыли. При этом представитель истца Александр, который по паспорту Виорел, пригрозил вызвать полицию, если ответчик не покинет дом.

Согласно свидетельству VII-ИК 877076 от ДД.ММ.ГГГГ произведена запись № о смерти ФИО10

Разрешая настоящий иск, суд руководствуется следующим.

Исходя из уточненного искового заявления и представленного истцом расчета, следует, что ответчиком не произведена оплата с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2024 года, при этом ответчик не уведомил истца о расторжении договора за три месяца, что является нарушением прав истца. На данные обстоятельства ссылается ФИО2

В подтверждение данных доводом истцом представлена копия договора аренды с указанием пункта 2.2 в следующей редакции: «…. Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (сверху от руки написано ДД.ММ.ГГГГ) подлежит оплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере 64,52% (20/31*100%) от ставки аренды, указанной в п. 2.1 настоящего договора)», которая полностью зачеркнута и проставлены 3 подписи, две из которых подпись, схожая с подписью представителя арендодателя по доверенности, и одна схожая с подписью арендатора, с припиской сбоку «исправленному верить» (оборот л. д. 6).

В тоже время, не соглашаясь с доводами истца, ответчиком представлена своя редакция л. 2 договора аренды, содержащую следующую редакцию п. 2.2 договора: «... Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (сверху от руки написано ДД.ММ.ГГГГ) подлежит оплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере 64,52% (20/31*100%) от ставки аренды, указанной в п. 2.1 настоящего договора)», в которой первая часть предложения: «…Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (сверху от руки написано ДД.ММ.ГГГГ)- оставлена без изменений, но в дальнейшем с припиской от руки «оплате не подлежит», остальная часть предложения «подлежит оплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере 64,52% (20/31*100%) от ставки аренды, указанной в п. 2.1 настоящего договора)» также полностью зачеркнута с проставлением 4 подписей, две из которых схожи с подписью представителя арендодателя по доверенности, и две схожие с подписью арендатора, с припиской сбоку «исправленному верить» (л.д. 103).

Представляя в материалы дела свою редакцию договора аренды, сторона ответчика настаивала на отсутствии обязанности по уплате договора до ДД.ММ.ГГГГ, при этом указав, что ввиду вынужденности заключения договора и отсутствии возможности оплаты аренды дома новому собственнику в размере 400 000 руб. ответчик вместе с семьей выехал из дома ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение доводов выезда из дома ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны ответчика судом допрошены свидетели ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, которые дали суду практически аналогичные по своему содержанию объяснения о том, что семья ответчика выезжала из дома осенью, в первых числах ноября 2022 года, покинули дом под утро, полностью освободив его от принадлежащих им вещей, мебели, включая консервацию. Выезд ответчика с семьей был вынужденным в связи с продажей дома и срок для выезда составлял 1-2 дня, поэтому в сборе и погрузке вещей помогали соседи и знакомые, примерно человек 30-40. После того дня в доме никто из семьи ответчика по настоящее время не появлялся. После отъезда семьи в доме кем-то проводятся ремонтные работы, иногда даже ночью.

Указанные свидетели допрошены судом в порядке, предусмотренном гражданско-процессуальным законодательством, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, родственных отношений со сторонами по делу отрицают, доказательств обратного суду не предоставлено, не доверять показаниям данных свидетеля у суда оснований не имеется, поскольку они последовательны и не противоречивы, в связи с чем суд полагает необходимым принять данные показания наряду с иными доказательствами по делу.

Также в подтверждение факта выезда из дома, стороной ответчика в материалы дела представлены договор возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиком ФИО3 и ФИО16, предметом которого является оказание услуг по вывозу личных вещей по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, ТИЗ Отпик <адрес>, адрес доставки: СНТ Садовод Сад-3, участок 348, акт о приемки выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ к договору, а также расписка о получении денежных средств во исполнение договора.

Согласно договору найма № жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО17 и ФИО3, последний является нанимателем жилого помещения по адресу: <адрес>, сроком найма с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах факт выезда ответчика с семьей из спорного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ суд считает доказанным и подтвержденным материалами дела и свидетельскими показаниями в их совокупности.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, истец ссылался на неисполнение ответчиком обязанности по уведомлению арендодателя о выезде из дома и расторжении договора аренды за три месяца до наступления указанного события в нарушении п. 4.2.3 договора, а также отсутствия фактической передачи имущества арендодателю.

Между тем, присутствие представителя арендодателя для приемки недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ подтверждается протоколом осмотра доказательств, оформленным нотариусом ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому произведена фиксация сообщений от ДД.ММ.ГГГГ (время 09-46) абонента «Саша представитель ФИО2» с телефонным номером +7 965 444-25-21, из которых следует факт нахождения представителя истца на объекте с проведением им видеосъемки спорного дома после выезда из него ответчика. При этом суд отмечает, что телефонный номер +7 965 444-25-21 совпадает с номер представителя истца ФИО6, указанного в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ (оборот л.д. 7), и которого стороны истца и ответчика именуют как «Александр».

Кроме того, суд отмечает, что о выезде ответчика из дома истцу известно, что следует из досудебной претензии, направленной им в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, непосредственно спорный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик выехал из помещения ДД.ММ.ГГГГ, то есть через несколько дней, ввиду чего срок исполнения договора не наступил, обязанности предупреждения истца о выезде за 3 месяца у ответчика не возникло.

Согласно ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Из пояснений сторон и свидетелей следует, что ранее домом владел отец ответчика, семья ответчика проживала в спорном доме, таким образом, у ответчика изначально не было необходимости заключения договора аренды в отношении данного дома и земельного участка. Впоследствии указанный дом приобрела истец на торгах.

Проанализировав обстоятельства и материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку истец, обладая полным спектром правомочий собственника приобретенного на торгах жилого помещения, также обладал всеми предусмотренными действующим законодательством правами в части выселения членов семьи умершего собственника ФИО10, в том числе правом подачи иска в суд с соответствующими требованиями, однако в обход действующего законодательства истцом после регистрации права собственности были предприняты меры по заключению договора аренды, предусматривающего условия вынужденного выселения семьи ответчика, на что указывают, в том числе неравные условия расторжения договора аренды при волеизъявлении на то сторон.

Так, согласно п. 2.5.5 договора арендодатель (собственник дома) имеет право расторгнуть договор аренды в любое время с уведомлением о факте расторжения договора за шесть часов до его расторжения посредством личной явки или направления СМС сообщения содержания любого характера, из текста которого явствует воля арендодателя расторгнуть договор, при этом обязанность приема сообщений, обеспечение работы принимающего устройства, доступа к сети Интернет возложена на арендатора. Расторжение договора, а также признание арендатора утратившим право пользования имуществом происходит через 6 часов 1 минуту после направления арендодателем сообщения арендатору.

В то время как, арендатор, согласно п. 4.2.3 договора, в случае расторжения договора по собственной инициативе, обязан направить письменное уведомление арендодателю за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу регистрации арендодателя по месту жительства.

Таким образом, учитывая вынужденное заключение договора аренды ДД.ММ.ГГГГ и необходимости выезда из дома, ответчик был лишен возможности уведомить истца о расторжении договора за три месяца, и произвел выезд в максимально возможные короткие сроки – ДД.ММ.ГГГГ, предупредив истца о выезде, что подтверждается прибытием в дом ДД.ММ.ГГГГ представителя истца ФИО6, именуемого как Александр.

При этом отсутствие обязанности оплаты по договору до ДД.ММ.ГГГГ подтверждается п. 2.2 договора аренды в редакции, представленной ответчиком, которую суд принимает в качестве допустимого доказательства. Разночтения редакций суд трактует в пользу ответчика, поскольку данное доказательство не противоречит и согласуется с иными собранными по делу доказательствами.

Кроме того, при направлении досудебной претензии ответчику от ДД.ММ.ГГГГ о требовании задолженности по договору аренды, истец не высказал ответчику условие расторжения договора аренды в целях исключения дальнейшего начисления задолженности по арендной плате, а продолжал начислять задолженность, при этом абсолютно точно зная о выезде семьи ответчика из дома и факте не проживания семьи в доме. Проведение собственником ремонтных работ в доме, на которые указали свидетели - соседи, также подтверждают данный факт.

При таких обстоятельствах, учитывая факт передачи дома представителю истца ДД.ММ.ГГГГ, факт не проживания семьи ответчика в доме с указанного времени, недобросовестность действий истца при заключении договора на неравных и крайне невыгодных для ответчика условиях, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, судебных расходов - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                                    A.С. Новикова

Мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                                    A.С. Новикова