Решение по делу № 33-148/2018 от 10.01.2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-148/2018

город Уфа 17 января 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Васильевой Г.Ф.,                

судей: Идрисовой А.В. и Фроловой Т.Е.,     

при секретаре Хасанове Р.М.    

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Далгатова Д.Ш. на решение Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 26 сентября 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Олькерия» к Далгатову Д.Ш. о взыскании задолженности по договору аренды, встречному исковому заявлению Далгатова Д.Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью «Олькерия» о признании договора аренды ничтожным.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Идрисовой А.В., пояснения представителя ООО «Олькерия» Яркиной З.К., просившей решение суда оставить без изменения, проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Олькерия» обратилось в суд с иском к Далгатову Д.Ш. о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что 01.05.2014 по договору аренды, заключенному между ООО «Олькерия» - арендодателем и физическим лицом Далгатовым Д.Ш. - арендатором, последний использовал обособленное помещение площадью 1111,2 кв.м по адресу: адрес. Согласно п. 3.1. договора оплата за пользование указанным помещением составляла 540000 руб. в месяц. Арендатор Далгатов Д.Ш. также обязался производить оплату использованной электроэнергии по выставленным счетам, однако в связи с неуплатой за использованную электроэнергию и арендной платы по состоянию на 03.12.2014, арендатору Далгатову Д.Ш. было предложено освободить помещение.

Просит взыскать в пользу ООО «Олькерия» с Далгатова Д.Ш. сумму долга за пользование чужим имуществом в размере 775097 руб., за пользование чужими денежными средствами 149437 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 12445 руб.

Далгатов Д.Ш. обратился в суд со встречным иском к ООО «Олькерия» о признании договора аренды ничтожным.

В обоснование заявленных требований указано, что 01.11.2013 заключен договор аренды нежилого помещения между Индивидуальным предпринимателем Ахметзяновой С.С. (арендодатель) и ООО «Олькерия» (арендодатель). Предметом договора является часть нежилого здания общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Вышеуказанное помещение находится в собственности арендодателя А. С.С., что подтверждается свидетельством о ГРП от 01.06.2010. Данный договор заключен на срок с 01.11.2013 по 30.09.2014. В п. 2.3 названного договора указано следующее: по истечении срока договора арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании продлить договор аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее 10 дней до окончания срока действия договора. В п.6.1 названного выше договора указано, что арендатор не имеет права на последующий выкуп помещения. Указывает, что договор составлен без права субаренды, продления (пролонгации) договора, не происходило, срок договора аренды, заключенного между ИП А. С.С. и ООО «Олькерия» закончился 30.09.2014. Требование № 31 ООО «Олькерия» к Далгатову Д.Ш., представленное от 03.12.2014, является ничтожным, поскольку ООО «Олькерия», в лице ее директора А. О.С., не имело права и полномочий на заключение с Далгатовым Д.Ш. договора аренды или субаренды, тем более выставлять претензионные требования об оплате задолженности. Каких-либо изменений в договоре аренды от 01.11.2013 не произошло и дополнительных соглашений к договору не заключалось.

Далгатов Д.Ш. просит признать договор аренды, заключенный 01.05.2014 между ООО «Олькерия» и Далгатовым Д.Ш. недействительным, применить последствия недействительности договора аренды в связи с тем, что указанная сделка не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Решением Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 26 сентября 2017 года, с учетом определения Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 10 ноября 2017 года, удовлетворен иск ООО «Олькерия» к Далгатову Д.Ш. о взыскании задолженности по договору аренды, взыскано в пользу ООО «Олькерия» с Далгатова Д.Ш. задолженность по договору аренды в размере 775097 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 149437 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 12445 руб. В удовлетворении встречного иска Далгатова Д.Ш. к ООО «Олькерия» о признании договора аренды ничтожным отказано.

В апелляционной жалобе Далгатов Д.Ш. просит об отмене решения суда, указывая, что договор аренды между собственником помещения и ООО «Олькерия» от 01.10.2014 г. и дополнительное соглашение к указанному договору, а также к ранее имевшему место договору, были предоставлены только в судебном заседании 26.09.2017 г., поэтому являются подложными. Также автор жалобы указывает, что судом первой инстанции не удовлетворено заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления давности составления документов, в связи с чем просил назначить указанную экспертизу в суде апелляционной инстанции.

В дополнении к апелляционной жалобе апеллянт указывает, что при заключении договора аренды ему не были представлены регистрационные и правоустанавливающие документы на арендуемое помещение, акт приема-передачи объекта, технический паспорт и схема чертежа, а также указано о проведении им в арендуемом помещении ремонта, покупке стройматериалов, уборке мусора, приобретении оборудования, мебели на сумму 10 миллионов рублей и моральный вред, оцененный в 5 миллионов рублей. Также обращает внимание, что оспариваемый договор аренды не прошёл государственную регистрацию.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Судом первой инстанции установлено, что 01.05.2014 между ООО «Олькерия» и Далгатовым Д.Ш. подписан договор аренды, в соответствии с которым, ООО «Олькерия» предоставило в аренду Далгатову Д.Ш. обособленное помещение общей площадью 111,2 кв.м., расположенное по адресу: адрес. Из пункта 3.1. следует, что размер арендной платы составлял 540000 руб. в месяц. Также Арендатор Далгатов Д.Ш. обязался производить оплату использованной электроэнергии по выставленным счетам. В соответствии с п. 4.3 договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 0,5 % от суммы, подлежащей к оплате за каждый день просрочки.

Указанное помещение было передано ООО «Олькерия» в пользование истцу Далгатову Д.Ш. ООО «Олькерия» свои обязательства по договору выполнило в полном объеме, однако ответчиком обязательства по договору аренды надлежащим образом исполнены не были.

03.12.2014 ООО «Олькерия» направило в адрес ответчика претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, однако данное требование истца было оставлено ответчиком без удовлетворения.Разрешая дело по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе разбирательства дела фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с Далгатова Д.Ш. в пользу ООО «Олькерия» задолженности за пользование имуществом в размере 775096 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.12.2014 по 25.01.2017 в размере 149437 руб., поскольку истцом обязательства по договору аренды были исполнены, помещение передано в пользование ответчику, а ответчиком арендная плата не внесена в полном объёме, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих, что арендная плата в размере 540000 руб. ежемесячно вносилась в соответствии с условиями договора. Принимая решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, суд пришёл к выводу, что отсутствуют основания для признания недействительным договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

С указанными выводами соглашается судебная коллегия, доводы апелляционной жалобы ответчика не подтверждают факта оплаты им платежей за пользование недвижимым имуществом или отсутствие у него обязанности по оплате указанных платежей.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ООО «Олькерия» полномочий на заключение договора аренды недвижимого имущества, передачи его в пользование ответчику, не являются основанием для отмены оспариваемого решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

01.11.2013 заключен договор аренды нежилого помещения между ИП А. С.С. (Арендодатель) и ООО «Олькерия» (Арендодатель). Предметом договора является - часть нежилого здания общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Вышеуказанное помещение находится в собственности Арендодателя ИП А. С.С., что подтверждается свидетельством о ГРП от 01.06.2010. Данный договор заключен на срок с 01.11.2013 по 30.09.2014.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.11.2013 ООО «Олькерия» - арендатор имеет право сдавать арендуемые помещения в субаренду, на условиях и по цене определенных обществом.

Из договора аренды недвижимости от 01.10.2014, заключенного между ИП А. С.С. (арендодатель) и ООО «Олькерия» (арендатор) следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование часть нежилого административно-торгового здания общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: адрес, а арендатор обязуется вернуть это же имущество в порядке и сроки, установленные договором. Согласно п. 2.1 договора срок действия договора аренды 01.10.2014 по 31.08.2015.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2014 ООО «Олькерия» - арендатор имеет право сдавать арендуемые помещения в субаренду, на условиях и по цене определенных обществом.

Из выше сказанного следует, что ООО «Олькерия» было предоставлено собственником недвижимого имущества право на заключение договора субаренды.

Доводы ответчика о том, что указанные выше договоры аренды и дополнительные соглашения к договорам аренды являются подложными, изготовлены позже даты заключения договора аренды между истцом и ответчиком не являются основанием для отмены решения суда, так как собственник нежилого помещения ИП А. С.С. оспаривает заключение названных выше договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, полномочия ООО «Олькерия» на передачу ответчику в пользование спорного помещения. Также отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что собственник помещения ИП А. С.С. предъявляла к ответчику требования об освобождении помещения в связи с тем, что ООО « Олькерия» не имело полномочий на передачу имущества в пользование ответчику.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что ответчик не оспаривает факта пользования имуществом, собственник имущества не оспаривает фактов заключения договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, отсутствуют основания для назначения экспертизы для определения давности изготовления названных выше договоров аренды и дополнительных соглашений к ним.

Судебная коллегия считает необоснованными доводы Далгатова Д.Ш. о том, что в договоре от 01.05.2014 не указано, на каком основании А. О.С. принадлежит нежилое здание, что собственником здания является ИП А. С.С.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из изложенного, ответчик, действуя добросовестно, с должной степенью осмотрительности, должен был и мог установить принадлежность помещения, наличие полномочий у ООО «Олькерия» на передачу имущества в аренду или субаренду до заключения договора аренды и передачи ему имущества. Кроме того, у ответчика имелась возможность до заключения договора аренды получить сведения о собственнике предмета договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что недействительность договора подтверждается установлением срока договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком за пределами срока договора аренды, заключенного между собственником помещения и ООО «Олькерия», поскольку договор аренды между истцом и ответчиком заключен 01 мая 2014 года со сроком действия до 30 апреля 2017 года.

В силу положений ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Поскольку истцом представлены доказательства, подтверждающие, что договор аренды между ним и ИП А. С.С. заключен на срок по 31 августа 2015, то и действие договора аренды, фактически являющегося договором субаренды, заключенного между истцом и ответчиком ограничивается 31 августа 2015 года. Указание более длительного срока действия договора субаренды не является основанием для признания указанного договора недействительным.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 01 мая 2014 года, не являются основанием для отмены решения суда.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из выше сказанного следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания указанного договора недействительным, а также не освобождает ответчика обязанности внесения платы за фактическое пользование имуществом.

Доводы апелляционной жалобы о проведении ответчиком ремонта в арендуемом помещении и значительности затрат на указанный ремонт не свидетельствуют о незаконности решения суда о взыскании платы за пользование помещением, так как ответчиком не заявлялось требований о взыскании указанных расходов или зачёте данных расходов в счёт арендной платы.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Далгатова Д.Ш., изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств, а также основаны на неверном толковании положений действующего законодательства, что не отнесено ст. 330 ГПК РФ к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст., ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 26 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Далгатова Д.Ш. – без удовлетворения.

Председательствующий:                        Г.Ф. Васильева

судьи:                                     А.В. Идрисова

                                        Т.Е. Фролова

справка: судья Абдуллин Р.Р.