Решение по делу № 33-8555/2017 от 15.09.2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 октября 2017 г. г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи	Адаменко Е.Г.,
судей	Кустовой И.В., Пономаренко А.В.,
при секретаре	Балаян Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Симферополе гражданское дело по иску Биткиной Галины Филипповны к Мальцеву Николаю Николаевичу, третье лицо - Стецюра Татьяна Николаевна, о расторжении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Мальцева Николая Николаевича на решение Черноморского районного суда Республики Крым от 24 июля 2017 года,

УСТАНОВИЛА:

21 марта 2017 г. Биткина Г.Ф. обратилась в суд с иском Мальцеву Н.Н., в котором просит расторгнуть договор аренды земельных участков, заключенный между ней и ответчиком 20 июня 2011 г.

Исковые требования обоснованы тем, что ей на праве собственности принадлежит два земельных участка для сельскохозяйственного использования, а именно № (лот № кадастровый №) и № (лот № кадастровый №), расположенные в <адрес> за пределами населенных пунктов. 20.06.2011 г. между ней ответчиком был заключен договор аренды данных земельных участков № сроком на 10 лет. Данный договор нарушает ее права как собственника земельных участков и противоречит ее интересам, поскольку ответчик не привел договор в соответствие с законодательством Российской Федерации, не перерегистрировал его в установленном порядке. Кроме того, выплачиваемый по данному договору размер арендной платы не соответствует требованиям действующих нормативных актов, как Украины, так и Российской Федерации.

Решением Черноморского районного суда Республики Крым от 24 июля 2017 года исковые требования Биткиной Г.Ф. удовлетворены. Договор № аренды земельных участков (пая) площадью 2,3418 га (пастбище) и 11,0405 условных кадастровых гектаров, заключенный 20.06.2011 г. между Биткиной Г.Ф. и физическим лицом предпринимателем Мальцевым Н.Н. расторгнут.

В апелляционной жалобе ответчик Мальцев Н.Н. просит данное решение отменить и принять новое решении об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права.

При этом указывает, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям Положение о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, и Закон Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», которые регулируют отношения, связанные с арендой земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности.

Суд сделал необоснованный вывод о том, что минимальный размер арендной платы за земельный участок должен составлять 3% от нормативной денежной оценки 1 га земли, поскольку Указ Президента Украины № 725/2008 от 10.08.2008 года, которым предусмотрен такой размер арендной платы, носит не обязательный, а рекомендательный характер.

Суд не учел, что договором аренды арендная плата была установлена в размере 1 % от нормативной денежной оценки земельною участка, что составляло 938,97 гривен. Индексация арендной платы договором предусмотрена не была.

Сделав вывод о том, что со стороны арендатора имеет место систематическое невнесение полной суммы арендной платы за пользование земельным участком, суд не установил размер «полной» арендной платы.

Суд не обратил внимания на то, что истец, направляя в адрес ответчика претензию, просил расторгнуть договор аренды земли в связи с тем, что его не устраивает размер арендной платы, условия договора. При этом истец не просил устранить какие-либо нарушения его прав арендодателя. По смыслу пункта 3 ст. 619 ГК РФ указанное предложение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, поскольку право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Суд не принял во внимание разъяснения пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК РФ.

Поскольку истцом при направлении заявления-претензии ответчику не были соблюдены положения пункта 2 ст. 452 ГК РФ, то фактически не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В письменных возражениях истец Биткина Г.Ф. и ее представитель Борзова И.Н. просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика Мальцева Н.И. - Шмытов А.В. поддержал апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям.

Представители истца Биткиной Г.Ф. - Борзова И.Н. и Лыдзарь Д.А. в судебном заседании просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец Биткина Г.Ф., ответчик Мальцев Н.Н. и третье лицо Стецюра Т.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку это не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав судью-докладчика, объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба является обоснованной и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Частью 1 ст. 330 ГПК РФ установлено, что основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Согласно части 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2, 3) решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 ст. 1, часть 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не выполнял в полном объеме свои обязательства по договору аренды - не индексировал арендную плату, в связи с чем за период с 2012 г. по 2016 год образовалась задолженность.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела усматривается, что 20 июня 2011 г. между арендодателем Биткиной Г.Ф. и арендатором - физическим лицом предпринимателем Мальцевым Н.Н. был заключен договор аренды земли (далее - Договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся на территории земель Оленевского <адрес> и принадлежат арендодателю на основании государственных актов о праве собственности на земельные участки. Целевое назначение земель - для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Согласно разделу 2 Договора в аренду передаются земельные участки общей площадью 13,382 гектара, в том числе пашня, пастбища. Государственный акт серии № площадью 2,3418 гектаров, пастбище, кадастровый №, лот 83, участок №. Государственный акт серии № площадью 11,0405 гектаров, пашня, кадастровый №, лот №, участок №.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 Договора, нормативная денежная оценка земельного участка - пастбища составляет 28920,20 гривен. Нормативная денежная оценка земельного участка - пашня составляет 64976,55 гривен. Нормативная денежная оценка арендованных земельных участков по состоянию на 01.01.2011 г. в целом составляет 93896,75 гривен.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что Договор заключен на 10 лет, до 19 июня 2021 г.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что начало течения срока по этому Договору начинается со дня государственной регистрации Договора и заканчивается после истечения срока, указанного в пункте 3.1 этого Договора.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что ежегодная арендная плата выплачивается арендатором в размере 1% от нормативной денежной оценки земельных участков, что составляет 938,97 гривен в год, путем выплаты по соглашению сторон по соответствующим заявлениям - в натуральной форме (сельскохозяйственной продукцией или предоставлением услуг), а также в денежной форме. Количество и стоимость сельскохозяйственной продукции и услуг определяется на момент их выдачи и оформляется соответствующими актами. Ежегодно из арендной платы удерживаются затраты, которые понес арендатор на оплату налога с доходов физического лица - собственника земельного участка. Земельный налог обязуется уплачивать арендатор.

Согласно пункту 4.3 исчисление арендной платы за земельные участки осуществляется без учета индексации.

В соответствии с пунктом 4.4 арендная плата вносится ежегодно в течение срока действия Договора в срок до 30 декабря каждого текущего года.

Пунктом 4.6 Договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае:

- изменения условий хозяйствования, предусмотренных Договором;

- изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, определенных законодательством;

- ухудшения состояния арендованных земельных участков не по вине арендатора, что подтверждается документами;

- в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с актом приема-передачи земельные участки были переданы арендатору арендодателем 20 июня 2011 г.

Договор аренды был зарегистрирован в отделе Госкомзема в Черноморском районе АРК, о чем в Государственном Реестре земель совершена запись от 3 февраля 2012 г. за № в книге записи №.

12 ноября 2014 г. Советом министров Республики Крым принято постановлением № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым».

Пунктом 1 указанного постановления установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.

При пересчете нормативной цены земельного участка, установленной до 1 января 2014 года, учитываются коэффициенты инфляции, установленные приложением 4 к настоящему постановлению, а при пересчете нормативной цены земельного участка сельскохозяйственного назначения (вид угодий - пашня), установленной до 1 января 2012 года, кроме коэффициентов инфляции учитывается также коэффициент 1,756.

Нормативная цена, установленная по состоянию на 2014 год, начиная с 1 января 2015 года ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период.

Пунктом 2 постановления утверждена нормативная цена 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым (приложение 1).

Пунктом 2.1. постановления установлено, что нормативная цена земель населенных пунктов начиная с 1 января 2016 года ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период.

Пунктом 3 постановления утверждена нормативная цена 1 квадратного метра земель, которые расположены за границами населенных пунктов Республики Крым (приложение 2).

Пунктом 3.1 постановления установлено, что нормативная цена земель, которые расположены за границами населенных пунктов Республики Крым, начиная с 1 января 2016 года ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период.

Поскольку размер арендной платы Договором аренды земли, заключенным между истцом и ответчиком, определен в размере 1% от нормативной денежной оценки земельных участков, то ее размер подлежит изменению с учетом требований указанного постановления.

Согласно данным личной карточки учета выдачи в счет земельного пая Биткиной Г.Ф. арендатором было уплачено:

- в 2012 году - 938,37 гривен в натуральной форме в виде подсолнечного масла и пшеницы;

- в 2013 г. - 939,97 гривен в натуральной форме в виде пшеницы;

- в 2014 г. - 2816,43 руб. в натуральной форме в виде ячменя;

- в 2015 г. - 2817 руб. в денежной форме;

- в 2016 г. - 3540 руб. в натуральной форме в виде ячменя.

Указанная арендная плата, начиная с 2014 г., не соответствует требованиям пункта 1 указанного постановления Совета министров Республики Крым.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 1 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 13 ст. 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» предусмотрено, что стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

С 2014 г. арендодатель претензий по поводу невыплаты части арендной платы и предложений об изменении условий договора о размере арендной платы арендатору не направлял.

3 сентября 2016 г. Биткиной Г.Ф. в адрес арендатора направлено письмо с требованием расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ее как арендодателя не устраивает цена арендной платы по договору, а. кроме того, с 18 марта 2014 г. договор не был перезаключен и не приведен в соответствие с законодательством Российской Федерации.

На данное требование арендатором ответ дан не был, т.е. соглашение о расторжении Договора аренды между сторонами достигнуто не было.

Таким образом, арендодатель, желая увеличения арендной платы и приведения договора аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе с учетом положений постановления Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 г. № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», в нарушение требований абзаца 7 ст. 619 ГК РФ, не направил арендатору предупреждение о необходимости внесения в Договор аренды изменений и исполнения в разумный срок обязательства об уплате арендной платы в новом размере, расчет новой арендной платы в соответствии с действующим законодательством не произвел, а сразу потребовал расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований истца о досрочном расторжении договора аренды не имеется.

Суд первой инстанции на указанные обстоятельства и требования закона внимания не обратил, вследствие чего сделал необоснованный вывод о наличии предусмотренных законом оснований для досрочного расторжения договора аренды и удовлетворил исковые требования Биткиной Г.Ф.

Доводы истца о том, что денежная оценка земельных участков, переданных в аренду, при заключении Договора аренды определена неправильно, а арендная плата установлена с нарушением требований Указа Президента Украины № 725/2008 от 10.08.2008 г., в силу ст. 619 ГК РФ не может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Положение о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, утвержденное постановлением Советом министров Республики Крым от 12 ноября 2014 г. № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» к спорному правоотношению не применяется, поскольку земельные участки, являющиеся предметом Договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, находятся в частной собственности.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черноморского районного суда Республики Крым от 24 июля 2017 года отменить.

Принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Биткиной Галины Филипповны к Мальцеву Николаю Николаевичу о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Председательствующий:

Судьи: