Решение по делу № 33-6625/2023 от 20.06.2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33-6625/2023

Судья первой инстанции: Кундикова Ю.В.                                91RS0001-01-2022-003645-27

        18 июля 2023 года                                          г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего – судьи: Рошка М.В.,

                               судей: Богославской С.А., Онищенко Т.С.,

                             при секретаре: Шерет Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Рошка М.В. гражданское дело по иску администрации г.Симферополя к Макуха Анатолию Анатольевичу о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, возврате земельного участка,

по апелляционным жалобам Макуха Анатолия Анатольевича, лица не привлеченного к участию в деле ООО «Компания Глонасс- Крым» на решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 24 января 2023 года

установила:

08.06.2022 года истец обратились с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды.

Требования мотивировали тем, что 20.11.2018 года с Макуха А.А. был заключен договор аренды земельного участка по <адрес>, КН №, стоимость аренды в год установлена в сумме 559 634,68 руб., не позднее 10 числа каждого месяца арендатор должен оплачивать арендную плату в сумме 46 636,22 руб..

По договору за период с 11.02.2018 по 18.05.2022 образовалась задолженность в сумме 112 472,83 руб.

В соответствии с п.2.8 договора истец просит взыскать пеню, размер которой за указанный период составил 16 384,86 руб..

В связи с неисполнением условий договора, просят расторгнуть договор аренды и возложить обязанность вернуть земельный участок.

Решением Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 24 января 2023 года исковые требования удовлетворены.

Взыскано с Макуха А.А. в пользу администрации города Симферополя Республики Крым задолженность по договору аренды земельного участка от 20.11.2018 №313-2018 за период с 11.02.2020 по 18.05.2022 в размере 112 472,83 руб., пеню в размере 16 384,86 руб.

Расторгнут договор аренды земельного участка от 20.11.2018 №313-2018, заключенный между администрацией г.Симферополя и Макуха А.А.

На Макуха А.А. возложена обязанность в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи муниципальному образованию г.Симферополь земельный участок площадью 11 528 кв.м. по ул. <адрес> с КН №

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик Макуха А.А. подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что судом не учтено, что между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 29.04.2021 года к договору аренды от 20.11.2018 года и размер земельного участка уменьшен до 5764 кв.м., размер арендной платы до 24319,28 рублей в месяц, 07.06.2022 года Макуха А.А. продал недвижимое имущество ООО «Компания Глонасс-Крым» и не является собственником имущества, долг по арендным платежам погашен в полном объеме.

Между ООО «Компания Глонасс-Крым» и Макуха А.А. 20.09.2022 года подписан договор передачи прав и обязанностей арендатора по спорному земельному участку.

ООО «Компания Глонасс-Крым», лицо не привлеченное к участию деле, подало апелляционную жалобу, где просила решение отменить в иске отказать. В доводах жалобы указывали на то, что 07.06.2022 года по договору купли- продажи приобрели у Макуха А.А. недвижимое имущество расположенное на спорном земельном участке, после передачи прав и обязанностей арендатора оплачивают арендную плату.

В суде апелляционной инстанции Макуха А.А. и его представитель доводы жалобы поддержал, просили решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель ООО «Компания Глонасс-Крым» доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад по делу, пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

    Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно отвечать требованиям законности и обоснованности.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчик в нарушение условий договора не оплачивает арендную плату, что является основанием для расторжения договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды земельного участка № 313-2018 от 20.11.2018 администрация г.Симферополя обязуется передать во временное владение и пользование земельный участок площадью 11 528 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> КН №. На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору: - нежилое здание склад Литер П КН № площадью 78,3 кв.м.; - нежилое здание гараж Литер В № площадью 106,6 кв.м.; - нежилое здание диспетчерская литер А КН № площадью 43,2 кв.м.; - нежилое здание склад литер Р площадью 236,6 кв.м. КН №: - нежилое здание мойка литер Г площадью 93,2 кв.м., КН №; - нежилое здание мастерская литер Е площадью 328,1 кв.м., КН №; - нежилое здание склад литер З площадью 114,9 кв.м., КН №; - нежилое здание цех литер О площадью 277,9 кв.м., КН №; - нежилое здание диспетчерская литер Б площадью 9,9 кв.м.. КН № - нежилое здание гараж литер Ж площадью 91,4 кв.м., КН № (л.д.6-10).

20.11.2018 по акту приема-передачи земельный участок был передан в пользование арендатору (л.д.13).

В п.2.3 договора закреплено, что арендная плата устанавливается в размере 559 634,68 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 46 636,22 руб.

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в соответствии с действующим законодательством в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Срок действия договора установлен в п.6.1 договора и составляет 6 лет.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.09.2022 право собственности на земельный участок по <адрес> зарегистрировано за муниципальным образованием городской округ г.<адрес>. Имеется указание на регистрацию аренды земельного участка на срок с 20.11.2018 по 19.11.2024 в пользу Макуха А.А. (л.д.64).

25.05.2022 по адресу ответчика, указанному в договоре аренды, истцом направлялась претензия о необходимости погашения задолженности по договору аренды за период с 11.02.2020 по 18.05.2022 в размере 112 472,83 руб., пени в сумме 16 384,86 руб.. Однако доказательств проведения оплаты задолженности по договору материалы дела не содержат (л.д.16).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Положениями п. 1 ст. 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Истцом предоставлен расчет (л.д.15) согласно которого до июня 2021 года ответчик был обязан оплачивать 51964,5 рублей в месяц арендной платы, с июня 2021 года 24319,78 рублей, из чего следует, что истцом при расчете задолженности учтено, что арендованный земельный участок в последующем уменьшен и измен размер арендных платежей.

Согласно данного расчета, ответчик на протяжении времени с 2018 года имел задолженности по оплате арендных платежей, платежи оплачивались не в полном размере или длительный период плата не вносилась, данный факт отражен и в акте сверки предоставленной ответчиком (л.д.143), задолженность по арендной плате погашена в августе – сентябре 2022 года, тогда как спорный период взыскания 18.05.2022 года.

То есть, ответчик оплатил задолженность по арендной плате после обращения истца с иском в суд 08.06.2022 года.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из указанной нормы, в указанный в претензии срок ответчик не устранил имеющие нарушения, что не свидетельствует о разумности срока.

Как правильно указал в своем решении суд первой инстанции из договора аренды от 20.11.2018 следует, что адресом места нахождения арендатора указан <адрес>. Однако, согласно сведениям МВД по Республике Крым с 05.11.2019 Макуха А.А. изменил адрес регистрации и был зарегистрирован по <адрес>.

Вместе с тем, никаких сведений для внесения изменений в п.9 договора аренды от 20.11.2019 арендатор не предоставил арендодателю, в связи с чем направление требования о погашении образовавшейся по договору аренды задолженности по адресу места нахождения арендатора, указанному в договоре аренды, суд признает надлежащим исполнением арендодателем обязанности, предусмотренной ст. 619 ГК РФ.

Использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим кодексом (ст. 65 ЗК РФ).

Неисполнение обязанности по оплате пользования земельным участком в силу императивных норм гражданского и земельного законодательства является основанием для расторжения договора аренды.

Решение суда первой инстанции подлежит изменению в части площадь земельного участка, подлежащего передаче муниципальному образованию города Симферополя размером 5764 кв.м., на момент вынесения судебного решения земельный участок имел меньшую площадь.

В иной части решение суда отмене или изменению не подлежит, погашение ответчиком задолженности по договору аренды, после обращения истцом в суд с иском о взыскании задолженности подлежит зачету на стадии исполнения решения суда.

07.06.2022 года между Макуха А.А. и ООО «Компания Глонасс –Крым» заключен договор купли- продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу<адрес>л.д.155) договор зарегистрирован в Госкомрегистре 08.06.2022 года.

Между ООО «Компания Глонасс-Крым» и Макуха А.А. 20.09.2022 года подписан договор передачи прав и обязанностей арендатора по спорному земельному участку.

20.09.2022 года администрация города Симферополя письмом сообщила ООО «Компания Глонасс –Крым» о том, что дает согласие на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 20.11.2018 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор аренды земельного участка между администрацией города Симферополя и ООО «Компания Глонасс-Крым» на спорный земельный участок не заключен.

Спорный период задолженности по арендной плате с 20.11.2018 года по 20.05.2022 года (л.д.15), собственниками имущества ООО «Компания Глонасс-Крым» стали в июне 2022 года, данные правоотношения не влияют на права и обязанности ООО «Компания Глонасс-Крым».

Как пояснил представитель ООО «Компания Глонасс-Крым» до истечения действия договора от 2018 года администрация города Симферополя отказывается заключать договор с ними.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" если при рассмотрении апелляционной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле, будет установлено, что обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о правах и обязанностях этого лица, суд апелляционной инстанции на основании части 4 статьи 1 и пункта 4 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения по существу.

Апелляционная жалоба ООО «Компания Глонасс-Крым» подлежит оставлению без рассмотрения по существу.

Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия,-

определила:

Решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 24 января 2023 года изменить, указав в резолютивной части решения площадь земельного участка, подлежащего передаче муниципальному образованию города Симферополя размером 5764 кв.м., в остальной части решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 24 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Макуха Анатолия Анатольевича без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ООО «Компания Глонасс- Крым» оставить без рассмотрения по существу.

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 июля 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: